人文主题乐园型，不难理解，即用主题公园带动配套商业和地产项目，这种模式的优势在于拿地成本较低，以娱乐为切入点，在市场热情的支撑下有利于带来稳定的门票收益，促进周边商业的快速成熟。但难点也是显而易见的，一方面要面对迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵与竞争，“外来的和尚会念经”，许多根基不稳的房企很难在短时间能做大做强；另一方面，由于园区内大量的娱乐设施，不仅前期投入巨大，而且后期的维护也必不可上少，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求。目前来看，主要以华侨城欢乐谷、世茂茂险王、碧桂园欢乐城为典型代表。

　　但短板也是显而易见的，一方面因地处偏僻，项目的传播基本上要依靠运营商自身的口碑效应，运营风险大大提升；另一方面，高耸的城市建筑破坏了自然景致，如何把握好其中的开发尺度也对地产运营商们提出了新的考验。

　　商业的存量资产改造，主要是指对已有的商业、办公、厂房等项目进行改造，赋予其新的功能，提升项目的整体价值，从而获得更好的收益。目前市场上旧商业、旧厂房存量较多，面临着被淘汰、被闲置的命运，将这部分项目盘活是一个巨大市场。

　　《商业地产升级与创新》专题目录

　　总体而言，旧厂房改造有着广阔的发展前景，以上海为例，目前上海已拥有的文化创意产业园区中，有约2/3的项目来自“三老”（即“老大楼、老仓库、老工厂”）改造，而随着时代的发展，一二线城市老建筑的数量还有很多。此外，从人文角度来看，老厂房的改造也是保存了当地城市的那一份记忆，很好地唤起了当代人的一种时空体验，这也是其值得挖掘的价值所在。然而老厂房改造项目好处虽多，但改造难点有时候也很多，需要结合项目的内涵、改造成本、市场需求等多方面因素，各项目之间不能简单复制。

　　从成本角度而言，房企对旧厂房进行商业改造，其成本相对低于重新建造的成本投入，对于招拍挂拿来的商业项目而言有很大的成本优势。此外如果改造成功，其对企业品牌也会产生有积极的影响，产生品牌溢价，一些好的改造项目甚至会成为一个城市的坐向标。

　　四、总结：业态升级+跨界延伸，提升实体商业体验感

　　从资产使用角度来看，通过改造激发新的活力，提升资产使用效率。这其中既包含对已有的商办物业进行整改，改造成联合办公或长短租公寓，也包含对老旧厂房的改造。事实上，基于存量商业的持续增加，这部分的市场空间还是相当巨大的。项目获取与改造成本相对较低，受到了不少青睐，但如何打造出经得起市场考验的产品，在重新规划定位、招商和客户粘性的培养等方面仍需一番苦功。

　　② 联合办公与众创空间兴起，为存量资产盘活打开新天地（略）

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　　从多元发展的角度来看，传统商业正在向旅游、体育、艺术等热门领域不断延伸，通过新元素的融入为消费者带来独特的体验，跨界也是商业发展的一大趋势。但是商业的跨界发展前景广阔，但是往往面临培育期较长、资金投入较高、资源整合要求较高、运营难度较大等问题。目前在商业的跨界方面，企业大都处于尝试、摸索阶段。

　　三、地产运营商跨界延伸，“商业+X”多元化发展成为主流

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　　③ 跨界艺术：氛围打造培育期较长，考验资金及利润平衡能力（略）

　　由于受到传统开发业务盈利能力下降的影响，如今越来越多的房企将目光转向了商业地产领域，希望通过自持物业的运营收入为自身带来更加稳定可观的收益。因此，如何更好的拓展商业地产业务，增加商业地产项目的竞争力，提高商业地产项目的运营效率成为企业关注的焦点。

　　前 言

　　① 商业整体改造与创新发展动力十足，可复制性不高

　　地产运营商跨界延伸，“商业+X”多元化发展成为主流

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　　因地制宜不易复制，警惕过度开发

　　2、联合办公与众创空间兴起，为存量资产盘活打开新天地