和讯房产消息 与优铺网创始人陈云峰的初识是在一场活动中。在陈云峰不遗余力的“吆喝”下，短短10分钟内，任志强代言的阿拉善“任小米”由最初的1份认购增至50份。陈云峰说，“任志强代言的任小米，代表的是地产人的公益信仰，必须为这份信仰助威。”陈云峰的热心肠和号召力在地产圈是有目共睹的。

　　“地产圈的职业经理人虽然赚得多，有地位，但他们也有职业隐忧。一个项目干4-5年就结束了，还得重新找岗位。中经联盟这么多年，帮助很多职业经理人找到新岗位，实现新价值。”陈云峰另一重身份是中经联盟秘书长，这也是他最引以为傲的。

　　“刘晓光有威望不仅是因为他是首创的董事长，而且是因为他创造了阿拉善公益组织，是阿拉善创始人。王石牛，不仅是因为他创造了万科，也因为他创造了中城联盟，而且也是阿拉善联合创始人之一，平台的力量是无穷的。中经联盟也是房地产圈为数不多的有公信力的公益组织之一，作为创始人我也很自豪。”陈云峰说。

　　典型的金牛男。向善，执着，热心肠，有情怀，有责任。这就是陈云峰。

　　职业生涯起于国美电器，他是商业帝国国美电器的核心团队成员，后来在地产圈深耕十多年，陈云峰对商业和地产都有独到的理解，对于当前商业地产面临的普遍困境，他也最清楚问题所在和解决之道。他说自己要做的事情就是商业地产的“专家”、“医生”，专治商业地产各类“综合征”。

　　2016年11月24日，陈云峰融合互联网+金融+商业地产的优铺网正式对外品牌发布，优铺致力于成为中国商业地产细分领域的第一品牌。

　　3月28日，在北京（楼盘）最严“商办”限购出台两日后，优铺与东方邦信签订战略合作协议，东方邦信成为优铺的战略投资者。成立短短4个月，优铺便获得毛大庆旗下优享创智、以及王军旗下中投置地、陈梁旗下中投合众资本等机构的战略投资，其中还有很多中经联盟的会员。目前，其天使轮融资额已达3000万元，完全是刷脸、看人品，这在资本的寒冬绝对是个奇迹。

　　共享精神，这是陈云峰最推崇的。在陈云峰看来，优铺就是体现共享功能。“优铺共享平台、经纪人、金融、数据、客户、房源都要共享。”陈云峰说。

　　在陈云峰看来，严厉的政策是逼着商办物业回归运营本质、让开发商重视运营、注重长远收益，而不是一锤子买卖。北京326商办新政将成为一个行业转折点，面临更大的租售压力，开发商的苦日子来了，但是对于像优铺这样的第三方专业平台，更加凸显专业价值和渠道价值，北京3.26商办限购新政对优铺来说是挑战，更是机遇。

　　从业近20年，陈云峰从最初的国美第一城到如今的优铺，从曾经的商品房操盘手到如今国内首家商业地产租售平台的创始人，他见证了商业地产完整的发展路径。

　　“地产老炮”如何看待房地产市场的风云变幻，他将为难题重重的商业地产带来哪些改变？本期和讯房产《大咖和你说》将对话中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰，听他聊地产之道。

　　 “商办新政的出台意味着市场迎来转折点”

　　和讯房产：北京3•26商办新政，会给商办市场带来哪些影响？目前业界的看法不一。您怎么看新政对市场的影响?

　　陈云峰：业界对3•26新政的严厉性估计并不足。实际上，新政意味着商业地产将迎来转折性时代。

　　一是调控升级。商办限购，其中涉及写字楼、公寓、商业，也可以说适用于所有非住宅。

　　二是终结散售。最厉害的是限面积，500平方米。一般在传统商业切分中，小于100平方米，占50%；100--350平方米，占30%，300-500平方米占20%，500平方米以上只占10%，也就是说大于500平方米的商业就像生孩子时生双胞胎一样，现在文件规定：必须生双胞胎。

　　三是鼓励投资：限个人不限公司，公司可以买；

　　四是支持租赁和运营：限售不限租赁，商办物业运营时代来临。

　　五是开发商卖房子会更难，很难，非常难。必须转型。

　　六是行业变革。以北京为首的中国房地产行业转折点来临。2017年，中国房地产行业拐点来临。

　　和讯房产:3月份以来，除了热点一线、二线城市，包括很多三四线城市都相继收紧调控政策。您如何看待目前的全国楼市状况？

　　陈云峰：总体来看，现在的房地产市场是分化的，一线城市和热点城市房子不愁卖，但是很多三四线城市严重供过于求。

　　具体而言，诸如天津（楼盘），郑州（楼盘），南京（楼盘）、杭州（楼盘），合肥（楼盘）等城市，作为经济比较发达的城市，本身消费力没有问题，又有强有力的经济实力在支撑，这些城市的房地产市场被普遍看好。但是像经济实力比较薄弱的石家庄（楼盘）、兰州（楼盘）、乌鲁木齐等城市，楼市潜力还有待挖掘。

　　房地产政策方面，继续坚持因城施策，实施差别化管理，给予有库存压力的城市以刺激政策；而过热的城市则需要进一步限制，同时，信贷政策也要根据不同的市场热度进行调整。

　　和讯房产:您如何评价2016年房地产市场？对今年的房地产市场形势如何判断？

　　陈云峰：去年房价和成交量的大幅上涨，一定程度上透支了市场需求。2016年北京房价、成交量上涨了35%-40%，已经超过了历史最好水平的2007年。

　　今年的楼市总体趋势是回调，成交量下降，价格受影响，对于需求旺盛，供应有限的北京来说，房价不可能跌，但是增速会明显下降。从前两个月的成交数据看，成交量已经下滑到2015年的水平，照此来看，今年的销售量应该会下滑30%左右，对于去年能够达到3000亿业绩的房企来说，假设项目体量不变，今年的业绩应该会回落到2100亿的水平。

　　2017年是房地产市场维稳的一年。以前给过一二线城市的利好政策，将陆续收回，进一步限购限贷限价，不排除会给三四线一些鼓励政策，这是符合预期的。

　　 “切莫让去年的火爆市场冲昏了头脑”

　　和讯房产：今年很多房企在定业绩目标时还是比去年高出不少，对此，您怎么看？

　　陈云峰：这是上市房企对于业绩的要求使然，但是今年的市场很难达到业绩目标。北京（楼盘）现在面临土地供应短缺，新房量少的局面，2017年是销售小年，这是毋庸置疑的。如果房企在定目标时不遵循市场规律，是会付出代价的。切莫让2016年市场政策性的火爆冲昏了头脑。

　　和讯房产：往年北京楼市带动周边楼市发展，但今年比较反常，环京热先于北京热，您对这种现象怎么看？

　　陈云峰：中国还处于高速的城镇化进程中，人口纷纷涌向北上广深，但受制于这些城市高企的房价，需求自然外溢至周边城市群。

　　环北京楼市是投资改善和首次置业并存。根据楼市发展经验来看，环京区域的房产5年翻番，相当于每年的投资回报率是20%，如果贷款买房，首付只付30%，获得100%的收益，实际是以30%换取了100%的收益，投资回报率相当于翻了3-4倍。这正是京津冀一体化的政策和城市群的发展带来的结果。

　　短期内，环京区域仍然面临空置率高、有价无市的窘境，但是随着地铁或者高铁的投入，公共服务配套的完善，这些问题便会不攻自破。

　　经过前一轮房价的飙升，现在很多人都明白上班不如买套房，北京的房买不起，退而求其次在环京区域置业，地铁高铁一旦开通，十年翻两到三番是没有问题的。所以说，中国的房价还有很大的上涨空间，房价年年都嫌高，年年都在涨，这是不可控的，这背后除有经济增长的大背景外，很大程度上是M2增速在支撑。

　　但是投资周边楼市仍然存在风险，比如经济的下滑或者是国家政策的紧缩，都会导致房价的下滑。

　　“资源整合到资产最重的商铺上来”

　　和讯房产：除了北京商办新政将给未来商业地产格局带来新的颠覆性影响之外，商业地产本身运营中还存在哪些隐忧？

　　陈云峰：现在一线城市住宅热，但是快速增长的房价，跟萎靡不振的实体经济形成强烈的倒挂，换言之，商铺售价跟租金强烈倒挂。一般而言，商铺的价格是住宅价格的1.5倍，但是由于房地产行业发展迅速，势头强劲，而实体经济发展缓慢，导致商铺售价越来越高，租金难涨，商铺的年投资回报率低于3%。加之电商的冲击，商铺的实质经营者都能感受到实体经济的寒冬，这是商业地产目前面临的隐忧。

　　和讯房产：您为什么选优铺作为创业项目？

　　陈云峰：现在商业地产销售难、出租难，而商业地产去库存的难度和压力远远大于住宅，同时，目前市场上没有特别有影响力的平台来解决这个问题，立足于解决行业痛点，优铺网搭建起商铺租售众包的平台。

　　优铺网采取B2B的业务模式，一端是借助移动互联网，运用金融手段服务于开发商，替开发商去库存，招商。另外一端是链接房产经纪公司和商管公司等，让他们的员工成为优铺众包经纪人，为他们提供优质的商铺租售资源。商铺的交易与住宅的交易一样，都是产权转移，而对于买商铺的客户关心的出租问题，我们的平台也能提供大量的品牌供选择。

　　换言之，优铺网首先要解决信息对称问题，用户通过互联网，不仅可以查到每一个商铺的售价和租金，还能查到每个品牌的招商条件，用技术手段来解决传统的商铺销售、招商以及交易问题。

　　和讯房产：优铺区别于目前商业地产领域的服务机构的特点有哪些？

　　陈云峰：优铺负责顾问、运营、租、售、营销推广、运营、融资等业务，做商业地产产业链一条龙专业服务。

　　与其他机构不同的是，优铺一方面正在聚合大量的商铺资源、业主资源、经纪人资源、商户资源，为未来的众包模式和营销转化奠定基础，另一方面，优铺依托其经验，为开发商提供业态定位、品牌落位及委托运营服务。另外，优铺还致力于打通金融这一瓶颈，基金整体收购，而后委托运营，这才是商业地产终极模式。

　　和讯房产：优铺能解决商业地产的哪些痛点？

　　陈云峰：商铺是所有房地产类别中最复杂的，它有经营的属性。优铺网实际上是资产管理软件，解决商铺的产权转移问题，也就是销售，还要解决盘活资产的工作，就是招商，一半用销售体系解决，一半用招商体系解决，两方面还要匹配上，销售要带着租约卖，有的商铺还要售后返租来卖。如何将传统产业用互联网技术解决，而且有及其简洁的操作和用户体验，这就是需要突破的难点。

　　互联网企业和传统企业的根本区别在于用人不同，移动互联网能够最大的节约人工提高效能。优铺网要解决信息对称问题，要交易便捷，要实现铺源、经纪人和客源的共享，这些都是要用互联网技术解决的。

　　现在线下的经纪人效率低，平均成交周期长，大额低频，我们抓住这个痛点，在业务开展方面，采取众包的形式，跟线下实体中介公司签协议，把他们的经纪人发展成我们的经纪人。我们从开发商手里拿到商铺，线下经纪人注册我们的会员就能看到这套商铺信息，这样就有大量经纪人在为这套商铺寻找买主，成交之后，我们将这套商铺佣金的80%给中介公司，由他们再分配给经纪人。这种模式是在盘整行业的闲置资源，实际上是我们共享了中介公司的经纪人，这也是行业的整体走势。

（责任编辑：常丹丹 HO016）

看全文