新浪乐居讯  商业地产不仅是城市经济发展的重要因素，也是提升区域建设、改善居住氛围必不可少的先决条件。随着城中村改造推进，昆明商业地产开发走向高潮，由此带来的供给过剩、同质化等问题凸显，未来如何发展成为当前商业地产面临的最大考验。

昆明商业地产从单核走向多核  分布不均是发展短板

在同价位、同档次的楼盘中，城市综合体类型的房地产开发项目比周围其他楼盘受欢迎的客观事实，助推了综合体项目一度成为开发商吸引购房者的“主打牌“；昆明的商业地产也从最初的新西南广场、顺城等单一购物中心，发展到南亚风情第壹城、同德昆明广场等区域综合体。

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资料显示，2008年起昆明开工建设商业综合体项目约10个，到2013年昆明在建或正在报批的城市综合体项目达到了40多个；而在2014年下半年，昆明商业地产更是迎来集中爆发，包括西山万达广场、公园1903、保利六合、红星爱琴海购物公园、滨江俊发广场、七彩云南花之城等多个购物中心集中开业。在昆明商业地产逐渐走向繁荣的同时，其辐射范围也从单核走向多核。

多核分布的态势在一定程度上打破了消费人群的局限性，但分布不均仍是昆明商业地产当前的现状。从昆明商业地产分布现状来看，市中心、南、北市区相对集中，东西板块略显缺乏；尤其是西市板块，从最初的“退二进三”到人居环境改善，片区居住氛围进一步提升，但配套一直是影响片区发展的短板。

供给过剩、同质化严重 昆明商业地产疲态尽显

前期商业体集中入市导致供给过剩，消化成为最大难题。数据显示，截止2016年5月昆明市区常住人口约为350万，但人均商业面积已达4平方米，超过上海和香港；而根据仲量联行统计数据显示，2016年昆明购物中心商业供给大约为240万㎡，预计到2020年，将翻番超过500万㎡。早前，昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈也曾表示，商业地产最大的难题在消化上，一个城市需要多少商业，什么样的商业，与经济发展程度、产业支撑、金融业发展等经济支撑强劲与否有关。

除了供给过剩，同质化问题也是昆明商业地产存在的较大问题。餐饮、零售、KTV、影院等成为综合体项目的标配，每个商场都在标榜自己的shopping mall，“众多品牌商家入驻，满足消费者更多需求”等广告语满天飞，然而客户体验感却仅停留在最浅层的消费需求；也就相当于客户选择A商场还是B商场并无差别，因为从消费定位到业态布局两者之间差异化并不明显。大面积的商业面市加剧了行业竞争，而在这一现状下，如何走出差异化路线才是商业地产面临的最大挑战？               

商业时尚化布局 马街摩尔城地下商业打造全新消费体验

12月28日，一场商业“论剑”在昆明西市区马街摩尔城展开，吸引了众多市民及业内人士关注，易居（中国）企业集团陈倍麟教授等业内大咖也参与了此次讨论。讨论中，马街摩尔城因其区位、交通、人口等多方面的优势而赢得了业内大咖的认可，陈倍麟更表示马街摩尔城商业经营价值大。

图为易居（中国）企业集团陈倍麟教授

诚然，马街摩尔城之所以被诸多业内大咖的看中，除了区位、交通、人口等优势外，与其自身的商业定位密不可分。

据了解，马街作为西市区的重要片区，是昆明自古以来的商贸集散地，在昆明发展规划中被定位为“昆明市次商业中心”。作为百年商脉的承接者，马街摩尔城不仅弥补了西市商业发展的短板，更是结合了昆明地铁规划打造地下商业，创造全新的消费体验。据了解，马街摩尔城将打造天幕金街，首创昆明地下天幕商业；5公里商业峡谷步行街及十二大节庆、艺术广场，昆明最大的室外卡丁车赛场等，布局紧跟时尚；并且项目根据各个片区布局，做到一站式生活梦公园格局，分为商务、家庭、休闲、文化四大主题，以轻奢时尚、品牌餐饮、动感体验、儿童教育为业态，更加注重消费环境的营造，增强客户体验感于参与感。

“未来商业市场将从开发时代进入运营和资产管理时代，体验是其中最重要的卖点。”对于商业地产发展，业内早已点明了趋势；而马街摩尔城作为西市区最大的城市综合体，无论是其商业业态的时尚化布局还是对于消费体验的打造，均可以预见，不久的将来马街摩尔城将带给昆明人更多的惊喜。