陈德力认为，远离复制、转向商业地产个性化，是解决“商业抑郁”的良方，并将商业复制形容为商业运营的“隐形杀手”。周鹏也在多个场合下谈论着商业个性化、人性化和非标准化，并认为资产代表着持有者的个性，目前最成功的民营资本持有者，应更加认可商业文化而非地产文化。

克而瑞的研究报告显示，打造主题商业街区、体验式商业空间以迎合不同客群需求，结合多产业链形成目的地式消费，将体验和社交属性最大化，是当下商业地产一大主流趋势，并以大悦城为例，其“悦界”、“5号车库”、“IF街区”等特色主题街区，就是通过多样化服务制造新的利润增长点。

然而易居（中国）企业集团CEO丁祖昱就直言，虽然大家都在谈IP化，但挖掘目标客群的人格化特征，找到打动人心的人格化符号，进行全面性、持续化的人格演绎，是打造优质商业IP的难点，同时IP属性还需要和商业中心定位匹配，否则只有流量而并不产生粘性。

世茂集团商业管理公司总经理吴艳芬直言，很多公司不知道自己的IP是什么，也不知道自己适合什么样的IP，实际内容上还是简单复制：“精准的定位，以及持续的运营能力和不断的创新能力，恰恰是形成IP的最大难点。”

运营练兵为了“收并购”？

那么为什么大家都在谈论IP化？严翔分析，商业地产IP化转型，或许是一条“不得已而为之”的道路，是在开发过量的大环境下“倒逼“运营，一些大型房企选择“轻资产”运营方式扩张，很可能是为商管团队“练兵”：“商业最终落脚点还是运营，通过运营提升价值，未来商业资产管理团队才是最值钱的部分。”

丁长峰曾在沃顿课堂上说，存量资产的盘活，既需要艺术家的情怀又要有商人的思维。要实现这一点，需要充足的实操经验。此次收购中区广场虽是重金投入，但业内认为，万科很可能希望通过成功运营核心项目，提高商业管理和运营能力，最终实现溢价。

包括商业龙头万达在内，也在采用“轻资产”运作。克而瑞报告称，目前万达投资建设万达广场只负责选址、设计、建造、招商和管理、使用万达广场品牌等运营部分，投资方则承担全部投资资金，万达与投资方再按一定比例分成最终产生的租金收益。

红星美凯龙则是自营与委管双管齐下，其自营商场大部份位于一、二线城市，委管商场则布局三、四线城市。到今年年中，红星美凯龙已有56个自营商场及125个委管商场，计划到2030年发展至千家。这大大降低了持有型物业的贬值风险，并在扩大商管团队的同时，使品牌知名度得到进一步推广。

有业内分析认为，房企之所以在三、四线市场拿下商业，一方面有其整体战略考虑，另一方面在存量过剩市场的操作经验，更有利于其做好运营准备，并被相关机构看好。

“‘轻资产’运作是在为更大型的商业并购做准备。”严翔分析，很可能从明年开始，国内将有一批商业地产陆续倒下，甚至产生一些重量级“收并购”，这对于商业地产寡头而言是好时机：“而在这之前，管理团队需要时刻保持商业敏锐，参与实际运营，做好准备。”

（来源：见地 孙梅欣）

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