除了传统的银行贷款、发债、定增等渠道，地产企业也会通过信托、资管计划、基金等渠道筹集资金。以信托计划为例，16年信托产品投向地产的资金净增加额为1418亿。根据信托业协会公布的2016年末信托公司主要业务数据，16年累计新增信托项目投向为房地产的共计7327亿元，其中集合信托4059亿元，单一信托3269亿元。截至16年末，信托资金投向房地产业的规模为1.43万亿元，较15年末的1.29万亿元新增了1418亿。

　　从基金子公司资管产品来看，根据用益信托网统计，2016年投向房地产领域的产品数量共计304只，投资金额约880亿元，相较15年130只、286亿元的发行量增加接近2倍。

　　除了上述几类地产企业融资渠道外，可能还会存在其他类型的有息债务，比如委托贷款、明股实债的权益类信托、民间借贷等，这些可能还是很多小型房企主要的融资渠道，但是规模难以统计而且总体上量不是很大。

　　根据以上几类主要融资渠道对地产行业有息负债规模进行估计。最终我们认为截至16年底，地产行业有息负债总规模约11.2万亿，16年全年净融资规模1.82万亿。考虑到一些无法统计的融资渠道，地产行业实际的债务规模和净融资额应当大于所估计的数据。

　　1.2. 地产行业有息债务相对占比

　　房地产类贷款占比：存量占四分之一，增量超4成。截至2016年底，金融机构各项贷款余额约106.6万亿元，而主要金融机构房地产类贷款余额为26.7万亿元(包括房地产开发贷款、个人购房贷款、保障房开发贷款)，占全部贷款余额的1/4;从增量来看，相比于2015年末，各项贷款余额共增加了12.6万亿元，房地产贷款余额就增加了5.7万亿元，增量占比达到45%。

　　银行理财资金，地产占13%。根据《中国银行业理财市场报告(2016上半年)》，2016 年上半年，累计有18.99 万亿元的理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向了实体经济，截至2016 年 6 月底，投向了实体经济的理财资金余额 16.03 万亿元，投向实体经济的理财资金涉及多个行业，其中房地产(000736,股吧)行业占所有行业的13.06%。

　　地产债：存量占比13%，净融资额占比逾35%。截至2016年末，国内存量地产债约有2.1万亿元，企业信用债总额约有16.6万亿元，地产企业债券占全部信用债规模的13%左右。16年全年地产行业债券净融资额约1.08万亿元，全年信用债净融资额约3.07万亿元，地产净融资额占比超过35%。

　　1.3. 债务到期结构：短期占比不高

　　短期债务占比较去年明显降低。我们根据A股上市房企公布的16年年报数据，计算了其有息负债中短期负债占比，发现行业短期负债占比平均为39%，较15年的46%有大幅降低;139家企业中有62家短期负债占比小于30%，而15年仅有35家。以上均说明在过去一年地产企业负债结构长期化。

　　存量地产债务到期压力集中在2018-2021年。国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期。此外地产企业贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期，故未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

　　单个地产企业债务期限结构，亦反映出债务到期多集中在明年以后。以绿地控股(600606,股吧)为例，其16年年报披露借款到期主要在2018年、2019年，两年分别有566亿元和620亿元的借款到期。存续债券到期在2020年和2021年，分别有140亿元和100亿元的债券到期。华润置地的借款也集中在2018-2021年间到期，而且有1期20亿元的中票在2019年到期，1期30亿元的中票在2021年到期，此外还有3期优先票据，到期日均在2019年以后。

　　2. 短期流动性无忧，长期持续性存疑

　　2.1. 在手资金规模较大，短期偿债能力提升

　　地产企业在手资金较为充足。我们跟踪的房地产行业存量非城投债样本中，74家已披露年报的发行人(其中有10家港股上市公司，以下简称“样本”)16年年报数据显示，近9成企业实现了货币资金规模的同比增长，仅9家企业货币资金规模同比下跌，行业平均货币资金规模同比大幅增长62.23%，企业在手资金较为充足。

　　现金积累主因销售回款增长。根据上市公司披露的年报数据，2016年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金普遍大幅提高，从我们统计的65家A股发债上市房企来看，有超过七成的公司16年销售回款增速在20%以上，其中超过1/4的公司销售回款增速超过60%。

　　此外，16年融资较为宽松也推动了地产企业现金的积累和负债结构的改善。从上市公司数据来看，大部分企业筹资活动现金流为正，65家公司有中有38家公司筹资活动现金流净额较15年增加、42家筹资活动现金流为正。在23家筹资活动现金流为负的公司中，除了京能置业(600791,股吧)，其他22家的自由现金流全部为正，且有17家公司的(自由现金流+筹资现金流)为正，实现现金流的净流入。

　　2.2. 债务负担有所降低，结构有所改善

　　债务负担较15年有所降低。我们跟踪的样本中，16年扣除预收账款的资产负债率较15年同期下降的有41家，行业平均资产负债率为55.83%，较15年57.67%的水平下降1.84个百分点。与此同时，样本总体16年有息负债率为36.66%，较15年同期下降1.81%。地产企业杠杆率下行，债务负担降低。

　　短期债务占比降低，债务结构改善。从披露的年报数据来看，样本总体16年短期债务占总债务的比重算数平均值为23.60%，与15年相比下降了8.72%，企业短期债务负担下降。