在此背景下，需要商业地产领域的发展商和投资者在区域策略制定、项目选址、资产收购和处置、轻资产和重资产的平衡、产品金融化等方面结合自身运营能力和财务情况作出有针对性的安排，对发展商的综合实力要求也在提高。尤其在优质商铺(购物中心)市场，发展商(投资商)的运营管理能力对于项目的成功与否有着举足轻重的作用。

　　观点地产新媒体：近两年来，不少房企尝试在写字楼业务中尝试联合办公，您怎么看联合办公的发展空间？写字楼过剩是否仍然是二线城市面临的难题之一？

　　刘蔚海：联合办公是共享经济和创新经济的房地产表现方式和解决方案之一，2015年以来联合办公在国内高速发展，不少发展商也参与其中。据不完全统计，目前提供联合办公服务的品牌已经不下500个。在国家大力倡导科技创新的背景下，联合办公具有广阔的发展空间。

　　但需要指出的是，发展商需要考虑自己提供的联合办公空间和服务是否能够和需求对接。联合办公主力需求为大量初创型企业，租金承受力较低，且除了办公的物理空间外更需要配套的金融、行政、财政等各种服务。因此，不少联合办公选址较倾向于租金低廉的低等级写字楼、可改造的工业物业，这也为城市更新中老旧物业的重新定位和价值重塑提供了一种方案。

　　整体来说，短期内写字楼供应过剩是大部分二线城市面临的共同问题，需要发展商在市场进入尽职、选址、需求调研和定位、开发节奏、产品差异化、散售和持有比例等各个方面投入更大的资源。

　　观点地产新媒体：联合办公发展空间很大，主要指一线、二线或者国内整个市场？

　　刘蔚海：一线城市的发展空间大一些，有些国外回来的创业者或者是国内的人都偏向于在大城市创业。因为需要考虑创业的方便性，不是有一个地方办公就可以，还会有金融、服务业、人才方面的需求。

　　观点地产新媒体：部分省市已出台“商改住”，“商改租”鼓励措施，您认为此种措施是否有助于消化商业地产库存？您怎么看房企在商业地产方面对轻资产模式的尝试？

　　刘蔚海：2015年年中以来，福建、昆明、四川等省市相继出台的“商改住”政策；今年6月3日，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商改租。

　　商改租政策是商业地产去库存的一种尝试，但是效果要取决于不同地方的需求水平、执行力度以及后续是否有配套财税等优惠政策推出。

　　房企轻资产模式尝试跟传统是不同的，是目前房地产行业结构性风险和总体资本报酬率有所下降的一种反应，同时也是行业专业化分工提升的表现。

　　但轻资产并非房地产行业的唯一趋势，我们同时看到不断有行业外的资金进入房地产行业，例如零售商进入购物中心开发领域，而在一个细分领域的轻资产有时也伴随在其他领域的加大配置，比如减少商业地产配置增加旅游文化地产配置，减少商住增加产业地产等。

　　整体来说，轻资产模式是一个动态调整和平衡的过程，发展商需根据自身情况进行判断，不是可以通吃的。

　　观点地产新媒体：近年国内资本海外投资大幅增加，结合世邦魏理仕的经验来看，国内资本接连在海外收购项目，主要投资的国家、业态和投资方式有哪些？您怎么看国内险资和房企的出海策略？

　　刘蔚海：2012年以后，中国资本海外房地产投资进入高速增长期。世邦魏理仕的研究数据表明，2015年不包含个人住宅投资的中资海外房地产投资总额逾220亿美元，较2014年大幅增长58%。

　　美国、澳洲和英国是前三大投资目的地，分别占2015年投资总额的40%、18%和13%；从业态上来看，写字楼(37%)和土地(31%)仍是最受青睐的类型，近来酒店的比例也大幅度上升，2015年中资海外房地产投资中酒店比例大幅上升至(16%)，排名第三，投资方式当前仍以直投为主(区别于投资房地产类股票、REITs、债券等间接投资)。

　　险资和房企出海是全球化、国内产能过剩、人民币国际化等大趋势下的必然选择。经过几年的发展，国内资本的投资目标城市从伦敦、纽约一些全球门户城市向芝加哥、迈阿密等国外一二线城市辐射，在资产类型上也开始呈现多元化趋势，养老地产、物流地产、旅游地产等均已进入国内资本的视野。

　　房企在海外投资经营中除了要对法律法规、文化等方面的差异给予充分重视和准备外，亦要关注海外市场政体不同以及政府更替可能会给投资带来的变数。

来源：观点地产网 　作者： 　编辑：张筱