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世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海：地价、房价与商业地产的未来

2016年08月18日 10:43:52　住在杭州网

【摘要】2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

　　编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

　　这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

　　总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。

　　上半年房地产市场逐渐回暖，部分一二线城市房价、地价和成交量大幅上涨，去库存似乎初见成效。

　　世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海接受观点地产新媒体采访时预测，下半年房价总体还会持续上涨，但住宅销售增速将放缓。而且由于一二线及三四线库存情况不同，接下来一线及重点二线的调控政策将收紧，政策依然是影响下半年楼市走向的关键。

　　商业地产方面，虽然商业地产空置率、去库存难等问题已开始显现，但在城市化进程的推动下，国内二线城市的商业地产仍在持续增加。

　　据刘蔚海介绍，世邦魏理仕定期调研的17个主要城市中，未来三年将分别新增优质写字楼和优质商铺约3200万平方米和2300万平方米，年均总量分别增长14%和11%。

　　这一数据意味着，在城市化进程的带动下，未来三年，中国的商业地产开发仍将处于高峰期，尤其二线城市的增长速度会更快，使得市场竞争状况更激烈。

　　刘蔚海表示，商业及写字楼过剩已成为短期内大部分二线城市面临的共同问题。

　　为此，不少省市出台“商改住”政策以帮助解决商业地产库存问题，但基于每个城市的情况都不同，该政策的效果如何将取决于不同地方的需求水平、执行力度，以及后续是否有财税等配套的优惠政策推出。

　　近年兴起的联合办公也被认为是可以解决写字楼库存的方案之一，且在国家倡导大众创业的背景下，联合办公更具有着广阔的发展空间。

　　刘蔚海指出，联合办公的主要需求方为初创型企业，此类企业租金承受力较低，除了办公空间外更需要金融、行政、财政等各种配套服务。因此，一线城市的联合办公发展空间会更大，而在发展联合办公业务时，开发商也需要注意空间和服务能否和需求对接。

　　以下为采访实录：

　　观点地产新媒体：今年以来楼市成交回暖，您认为下半年的趋势将如何发展？

　　刘蔚海：按国家统计局的数据，今年1-5月份住宅销售面积累计达到4.3亿，比去年同期增长了34%，增长速度较1-4月下滑了4.6%；5月份70个大中型城市商品住宅价格环比上涨的城市有60个，比4月份减少了5个，同时涨幅也有所收窄。一线城市平均的增幅也收窄了0.8%，二三线城市是0.2%。

　　由此看来，去库存还是在推进的，5月全国住宅待售面积有4.4亿平方米，较4月份减少了720万平米，尤其是三线城市去库存的趋势，二季度以来开始向好，这与政策分化后调控收紧的一二线城市楼市需求向周边三线城市溢出有关。

　　从数据来看，下半年的趋势首先是政策会继续分化，一线和部分二线城市楼市调控应该会收紧，但是二线城市收紧力度会比较谨慎，其余二三线城市会继续保持较为宽松的政策。

　　第二是房价总体持续上涨，但增速放缓。不过在信贷整体宽松的态势下，价格上涨是不可避免的。部分一二线城市政策转向将使增幅放缓，短期来看，一二线城市与三四线城市的分化有收窄趋势。

　　第三，三线城市去库存有待验证，同时下半年住宅销售的分化速度会继续放缓。因为今年以来住宅开发投资呈现逐步加速态势，1-5月同比增速为6.8%，较1-4月的6.4%进一步提升。三线城市由一二线城市带动和辐射的反弹将受到市场需求规模有限的限制，同时宽松政策效应也有钝化迹象，下半年部分城市库存重新上升亦不无可能。

　　所以总的来说，下半年住宅销售增速将继续放缓。

　　观点地产新媒体：很多城市土地成交升温，是否这个原因导致了房价的上涨？

　　刘蔚海：地价上升并不是房价上升的必然因素，这一轮房价上涨的根本原因，在于楼市政策推动下资金向房地产加速转向，就是钱多了。政策是影响楼市的重要因素，调控对楼市的影响一般是由销量逐步向价格传导，所以政策是关键。

　　观点地产新媒体：去库存形势下，出现了一线豪宅化和二线地王热的现象，热潮过后，您觉得这部分的城市会呈现什么样的状态？

　　刘蔚海：近年来一线城市的一些泛豪宅，或者是某些二线城市的地王现象，有去库存的原因，也有流动性充裕和政策的影响，后期这些市场走势很大程度上取决于土地的预售、供应，以及楼市的状态、税收、行政政策等各种因素的影响。

　　观点地产新媒体：从世邦魏理仕的专业物业估价服务经验来看，近两年商业物业的估值是否面临增长瓶颈甚至下滑趋势？在商业地产领域投入大量资金和时间的房企，应该怎样应对这种变化？

　　刘蔚海：从全国的宏观数据来看，商业地产与住宅不同，今年以来办公和商业用房的库存水平仍呈现上升趋势，但是从反映终端用户需求的租赁市场来看，商业地产的走势在不同的城市存在明显的差别。

　　从世邦魏理仕定期调研的17个主要城市的数据来看，一线城市总体表现要优于二线城市，这一差异性在优质写字楼市场更为明显。

　　一线城市优质商业尤其是写字楼的良好表现，使得2015年以来一线城市住宅和商业地产的资本值上升，而部分二线城市商业地产则由于集中供应入市、需求疲软，从而对资本值产生一定的向下牵引。

　　在城市化进程带动下，未来三年中国商业地产开发仍将处于高峰期。据世邦魏理仕对17个主要城市调研的数据显示，2016-2018间，17个城市将分别新增优质写字楼和优质商铺约3200万和2300万平方米，意味着这三年间写字楼和商铺的总量年均增长14%和11%，二线城市的增速更快，市场竞争亦更为激励。