台湾诚品书店的盈利模式是靠书店品牌带动做二房东，因为书店本身不赚钱，将商场的一部分转租给其他品牌，例如时尚精品、高端餐厅。“诚品”这个品牌能带来巨大客流，靠商场租金获利，据悉，台湾信义店的商场与书店的营收大约是七三开。但由于台北中心区租金高导致成本环节难以优化，诚品一直在尝试其他模式。

苏州诚品打破了以往诚品做二房东的模式，自己兼做地产开发商。品牌创始人吴清友带领团队与多地政府进行谈判，最终得到苏州政府支持，将苏州工业园金鸡湖旁优质地块出让给诚品开发经营。吴清友则承诺将内地第一家门店开在苏州。之后，苏州圆融集团通过挂牌方式拿到金鸡湖旁优质地块，成交楼面价3717元/㎡（约为当年周边同类地价的一半），并将股权100%转让给诚品集团，诚品自己开发运营。

2、房产作为文化衍生品，用文化品牌带动房产销售，省去宣传费用。

诚品居所的价格在苏州虽然很高，但诚品把原有的品牌优势和房地产结合，提高了房产项目的知名度和文化内涵，比普通的项目更能吸引高端客户。据杭州日报报道，苏州工业园是苏州政府与新加坡政府合作开发，外企密集，购买“诚品居所”的业主以台湾、香港、上海、新加坡客户居多，尤其是台商，他们对诚品品牌的认可也是“诚品居所”热销的原因之一。

 3、用明星活动、文化类展览讲座吸引客流。

长期举办各类演讲、展览，内容遍及艺术、文学、创意、旅行、戏剧等，如“康熙来了”十周年见面会、蔡国强艺术大展、开设云门舞集在大陆的首店。大陆文艺青年可以近距离接触台湾艺术家及明星。

 4、培植围绕诚品品牌的多元业务。

诚品旗下拥有诚品画廊、艺文空间、诚品讲堂、文创平台、诚品文化艺术基金会、诚品表演厅、诚品电影院、诚品行旅、诚品居所等众多业务。以书籍为原点，诚品尽可能的去关联整合共创，经过融合，输出的都是“诚品style”的品牌。这些都可以获得收益并反哺诚品。

5、游逛式购买体验刺激消费。

在诚品书店的料理书籍旁通常会出现厨房和料理台，消费者会在逛书店的期间无意识的购买商品。

从K11和苏州诚品的两个案例可以看出：对艺术、文化的投入可以转化为土地的增值，从而实现投资回报。只关注商业数字，很难做到创新和可持续发展。硬件不是最重要的，对内容和软件的持续投入和深耕，才是致胜的商业秘籍。也是很难逾越的护城河。

主题运营有两种方式

1、自营。这种方式适合自身的文化、旅游、教育等相关资源比较丰富的，可以自组团队进行设计建设及运营。现在很多地产公司玩跨界，跨界不能只是玩玩，能反哺地产才是事半功倍；

2、合作。当规划的主题是自己不熟悉的领域时，可以与相关团队合作或者聘用顾问。目前有一些专业功能性主题体验馆比如飞行体验馆等，可以直接合作引进。

主题式商业地产的打造并不是纯粹为了吸引购物人群，而是培养消费者的生活方式，改造他们的消费习惯，这样才能不可取代。谁能够参与构建当地的文化，谁就能颠覆市场。

（来源：明源地产研究院）

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