市场区分后，就可以组合利用价格和数量两个 杠杆，使政策的“精度”大幅提高。在投资市场 上（商品房），控制数量（比如，将供地规模同其空置率挂钩）放开价格，避免不动产价值 暴跌触发的系统性危机；在消费市场上（保障 房），控制价格增加数量，满足新市民进入城 市的基本消费需求。

　　在这里需要特别指出的是， “土地财政”下，中国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义 上，人民币是“土地本位”货币。中国之所以没 有产生超级通货膨胀，关键在于人民币的信用 基石——“土地”——的价值和流动性屹立不倒。一旦房价暴跌，土地就会贬值，信用就会崩 溃，泛滥的流动性就会决堤而出。

　　“人的城市化”

　　真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是 保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。 所谓“广覆盖”就是除了有房者外，所有居民都 可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能 做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大 规模腐败。

　　而 要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言，资金非常丰 沛，关键是如何设计出足够的信用将其贷出 来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决 定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规 模建设的巨额资金需求。

　　如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场 流通以便于融资？一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区 隔；“后售” 则是为了解决保障房建设融资。举 例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万 元（土地成本2000元/平方米，建安成本2000 元/平方米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12 万元，15年就是18万元。届时只需补上差额， 就可获得完整产权。

　　这个假设的例子里，各地的具体数字可能不 同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和公积金（可分别用来贴息和政府 物业费）,即使从事收入最低的职业，夫妻两人 也完全有能力购买一套完整产权的住宅。

　　由 于住房最终可以上市，因此土地（及附着其 上的保障房），就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”（Covered Bonds）等金融工具，利用社保(3.11万亿元) 、 养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀 资金获得低息贷款，只需政府少许投入（贴 息），就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融 资问题。

　　“先租后售”模式，看似解决的是住房问题，实际上却意味着“土地财政”的升级。

　　这 一模式同以往的“土地财政”一个重要的不 同，就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直 接补贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是 通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是企业，而是 劳动力。新加坡和香港的对比表明，住房成本 可以显著影响本地的劳动力成本，进而增强本 土企业的市场竞争力。

　　“土地财政”另一个后果，就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪 宅，农民工却依然在城乡间流动。现在很多研 究都 把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可 以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福 利，等于什么也没做；如果所有人自 动享受公 共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负 担得起。

　　户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由 于没有直接的纳税人，城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务，就只好以户籍这种笨拙 但有效的办法来限定公共服务供给的范围。要 想取消户籍制度，就必须改间接税为直接税。 而改变税制，就必须面对前文所述的制度风险。

　　但就算能够用财产征税取代户籍，也还是解决 不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财产而拥有不了户籍的非城市人口，明天也一样 会因为缺少财产而无法成为合格的纳税人。因 此，研究怎样让农民可以获得持续增值的不动 产，远比研究如何取消户籍来得更有意义。

　　“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度变得 无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民 身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成 为城市的正式市民。

　　“土地财政”重建个人资产

　　现在的财政界，有一种普遍的看法，认为中国 现行的税制结构，已经到了非调整不可的地步。理由是间接税使每一个购买者都成为了无 差别的纳税人，无法像直接税那样，通过累进 使高收入者承担更多的税负来调节贫富差距。

　　但 现实中，真正导致贫富差距的深层原因，是 有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上 升，自动分享社会财富；无房者，所有积累都 随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差 异就越大。财产不均是因，收入不均是果。用税收手段只能调节贫富的结果；用不动产手段 才能调节贫富的原因。

　　要缩小社会财富差距，最主要的手段，不是税 收转移和二次分配，而是要让大部分公民能够从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财 政”向有产者转移财富的功能，是当前贫富差距 加大的“罪魁祸首”，但通过“先租后售”，这一功能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。

　　“现代人”的特征，就是拥有信用。土地财政通 过“先租后售”保障房，帮助家庭快速完成原始资本积累，为劳动力资本的城市化创造了前提。由于保障房的市场溢价远远高于其成本， 因此，保障房房改就相当于以兑现期权的方式 给所有家庭注资。