没有楼市去杠杆，何言金融去杠杆， 中国房地产的命门在这里：最深刻最聪明的解读

　　没有楼市去杠杆，何言金融去杠杆，

　　土地出让收入创年内新高，真相是什么？

近日，财政部公布了4月财政数据，收入同比7.8%，前值12.2%，支出同比3.8%，前值21.0%，总的来看，收入小幅回落，支出却进行了大幅调整，显示从第二季度开始，财政政策开始收紧的信号。

值得一提的是，土地出让收入增速迎来年内高点。1-4月全国政府性基金收入同比增长32.7%，其中土地出让收入同比36.9%，较前值分别回升5.2和6.5百分点，增速创下本轮地产周期的新高。

今年以来，据不完全统计，截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。在楼市进入“五限”（限购、限贷、限价、限卖、限商）时代，为何土地收入会创新高？

首先，热点城市土地供给加大刺激了市场。4月，住建部首次明确按房地产去库存周期定土地调控目标，指出各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

于是乎，北京、深圳、南京等热点城市调整了供地计划，并陆续扩大供给。据中国指数研究院发布土地市场报告显示，今年4月，一线城市土地成交方面，共成交土地56 宗，成交土地面积302 万平方米，环比增加94%，同比增加852%。

同时，由于一线城市去年同期成交11宗土地以工业用地为主，出让金总额较低，今年则显著加大了成交价较高的住宅用地的供应力度，使得一线城市4月份土地出让金达到687亿元，同比增加11331%。

资料图

其次，热点城市楼市调控后的溢出效应显现，热点城市周边及三四线去库存给力，房企投资热情高涨，补库热情高。从统计局数据显示，2017年4月库存数据67469平米，库存数据跌到最近18个月的最低值。

资料图

统计局数据显示，2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点，创25个月新高。

来源:中国指数研究院

从全国范围来看，2017年四月全国300城市土地市场情况：土地成交均价2664元/平方米，比去年同期大幅上涨62%，环比上涨13%。其中，北京土地出让金规模近450亿，稳居300城榜首。

土地出让收入大增，背后推手是什么？

从宏观上看，2014年，全国商品房销售额为87281亿，土地出让金和11种相关税收65599亿，地价和房地产相关税收占商品房销售额达84.2%，超8成，历史平均为61.7%；从中观上看，2015年土地出让金和税收占房价的6成左右；从微观上来，2015年政府所得也大约占房价的6成左右。

资料图

从1999到2015年，国有土地使用出让金收入增长63.3倍。1999年城市住房制度改革后，国有土地使用权出让收入增长速度大幅提升，1999年为514亿元，2001年即达1296亿元，到2014年已经达到4.26万亿，2015年虽降至3.25万亿，但复合增长率仍然达29.6%，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。

土地财政由来已久，尤其在经济增长动力不足，投资和消费需求减弱的背景下，地方政府出于稳增长、追求政绩、财政压力等因素考虑，对土地财政的依赖只会越来越大。

图：土地价格与房价相关性情况

那么，土地收入高涨的结果是什么？

理所当然，土地出让价格越高，房企拿地成本越高，未来成本分摊到销售端的房价自然水涨船高。除非，政府要刺破“泡沫”，但目前情况来看，政府不是要刺“泡沫”，而是稳住市场，防止大涨大跌，因为泡沫一旦破灭，金融市场发生系统性风险几乎在劫难逃。

结尾处，玄女不得不插一句，现在都在谈金融去杠杆，目前的节奏和楼市一样，也是边调边看。但金融高杠杆的很大部分是和房地产紧密相关的，没有楼市去杠杆，何言金融去杠杆，金融去杠杆，首当其冲地还是楼市。凤凰数据观 鱼玄机

　　中国房地产的命门在这里：最深刻最聪明的解读

　　赵燕菁

　　这是我们见过的关于土地财政论述中最清晰的和最聪明的，而且这位体制内的聪明官员还开出了药方，我们认为是最靠谱的药方，这文章事实上论述了，房地产不可能出现大跌，只能在最后的疯狂之后，慢慢通过长期的滞涨，经过十几年的时间慢慢将积压在房子里的资金缓缓流出去，然后等待财产税和直接税慢慢能够接手土地财政。结合当前房地产市场遇冷和政府地块出售困难的现状，我们认为这是当前的土地财政模式正在转型所致。（BWC中文编者注）

　　计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土 地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。

　　改革就是一系列选择。但真正改变历史的选 择，当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成，它并没有一个完整的设 计，甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想 出来的。但正是这个来路不清、没人负责甚至 没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了中国城市的面貌，成为全球经济成功与问题的根源。