据华润置地年报，截至去年年底，华润的在营投资物业总楼面面积共计555万平方米，在建及拟建投资物业总楼面面积共计677万平方米。

　　128.9亿的商业地产投资基金、加之128.7亿的联合收购平台，万科撬动258亿的巨资描绘出一幅商业地产版图。至此，万科在商业地产上的目标与野心也凸显：打造中国领先的商业运营平台。

　　资产证券化趋势

　　从住宅开发到资产管理，商业地产的运营难题，对于万科而言一样存在。

　　万科在商业地产方面的思路一直是轻资产、重运营、资本化。在过去数年，万科通过与外部公司如凯雷、东方藏山等基金公司合作，不断地学习商业地产的操盘和运营经验，也进行了不少商业资本化尝试。

　　万科表示，此次设立专业商业物地产投资基金，有助于公司借助外部资本的力量，通过轻资产化运作方式，加快公司在商业地产领域的投资运作。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，通过轻资产的运营模式，万科未来可实现商业项目的快速并购和统一管理。

　　从房地产金融的发展趋势看，资产证券化是未来商业地产发展的重要方向。如商业地产管理领域的佼佼者凯德，从集团内部孵化到私募基金的开发培育，再通过REITS的价值变现和稳定收益，其构建了一个以地产、基金为核心的投资物业成长通道。

　　凯德集团中国区CEO罗臻毓指出，如果一栋商业物业能实现证券化，金融公司和基金等就会去持有这些收入稳定的资产，房地产商可以把回笼资金再做信托，使市场的资金流动起来，减少地价和建造成本高等压力。

　　“地产基金更看重地产项目的投资收益状况，但往往商业地产项目的更新换代频率很大，如果资金在招商期或者成熟期退出，将损害部分商业项目业态调整。”严跃进说。

　　但是，此次招行给予万科地产基金平台的投资年限是20年，这么长的周期非常罕见，也凸显了双方想长期做商业运营的意图。

　　严跃进预计，万科商业地产投资基金后续可能会朝证券化的方向演进，即对租金收益进行打包出售相应的投资份额、公开上市等。

　　盈石集团也指出，国内商业地产实现真正的轻资产，需要将重资产进行证券化打造，将其变为可公开上市交易、流动性强的金融产品，这意味着拥有强大的资本运作能力。

　　其认为，目前国内资产证券化尚处在发展阶段，未来，随着金融风险防控机制的逐步成熟，金融与房地产市场深度融合，才能走向真正的商业地产轻资产化。（来源：21世纪经济报道 作者：张晓玲）

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