药师采访时间： 就中投大量收购美国48处商业地产接受《某媒体的》采访

记者：×××

记者： 黄总，您好，好长时间没联系了，我是×××，原来在×××时采访过您，我现在在××××房产部，有一个问题您帮忙分析分析呗。昨天有外媒报道称中国人寿收购美国48处商业地产，不知道这个事情您是否有关注。就中国人寿海外收购海外商业地产这个事情您是怎么看的？现在险资国内外疯狂拿地、并购，您是怎么看待这一现象的？险资的入局对地产行业又是一个什么样的影响？

药师： 近年中国市场出现了资产慌，所谓资产慌就是因为经济环境的恶化导致实力经济普遍不赚钱，作为投资人在国内难以找到回报好的同时又较为安全的资产。我曾经在生产黄金的上市公司担任过CFO，因为工作需要我曾研究过金本位制度以来黄金、美元和世界经济体的互动影响因素。发现有一个特点是每试必应验。每次美元进入下跌周期时，就有一个经济体系兴起，当升值周期来临，就会出现原上升经济体的泡沫爆破（80年代的南美，包括阿根廷、智利、巴西、墨西哥等，90年代的日本、韩国、东南亚），有人用货币战争或阴谋论解析。当年南美洲国家、日本、东南亚、四小龙的经济至今没恢复。中国的现在情况与日本当年接近。主要出现泡沫爆破的原因就出现货币贬值。

当一个经济体的投资增加效益几乎等于零时，原有业务能长生的可用于投资的钱是有限度的，是不具备良性循环的。有人估算全球40% 的跨国投资都在中国，最大的风险在于大量的外资会在美元升值周期来临时转走。而且投资机会和回报的减少也是令资金撤走的原因，过去这段时间许多地方政府没钱了就发城投信托，发海外的债，这种情况非常泛滥。将来没钱还是要银行消化，银行需要政府挽救时政府最终还是要印钞票解决钱的来源。这次的房地产暴涨就是因为之前为了救2015年的股灾股市在2016年2-3季度投放的大量货币导致的。现在市场普遍认为虽然由于封锁外汇流动短期内稳住了人民币，但是中长期来说人民币贬值是难以避免的，否则将影响很多国策的实施，因此中国人寿大量配置美元资产也是为了自己投资保值着想，不然他们手上的资产按没有美元计价会大幅度缩水。

记者： 资产荒以及经济泡沫问题 所以资出海找资金避风港 是这意思么？但是我看这几年还是有很多保险公司都会有在内地拿地的现象，如果中国经济泡沫跟当年的日本接近了  那不应该不碰地产更安全么？

药师: 地产和外汇这是国家需要保的两大重要据点，但是两个都很难保。保地产的渠道就是大量供应货币，而大量供应货币就会导致实体经济萧条，而实体经济萧条又导致必须靠投资拉动，投资拉动没有钱还是要提供货币流动量，到最后还是给货币贬值造成压力。但不保地产银行就会出现危机，到头来还是导致实体经济萧条，而出现日本长时间的经济停滞状态。中投有为国家的外汇资本提供保值的责任，如果还持有人民币资产，那么相当于其资产组合按照美元计价在不断缩水。

药师:这篇我写于四年多前的文章，基本上预测了这些年中国经济的脉络，基本上都应验了。中国这四年堕入一个死循环中，超发货币的刺激的效果从08年的3年到现在剩下6个月。

记者： 聊个题外话，那您觉得中国现在房地产的泡沫问题会跟当年日本一样那么严重么？那是不是应该把钱都换成美元、黄金 之类的。

药师: 我们现在货币刺激开始六个月就已经让房地产市场受不了，人民怨声载道，而这个时候久逢甘露的实体经济市场还没有透过气来，又被逼考虑到金融风险因素收杠杆，刚收港股股市就几乎频临崩溃，又被迫放4000亿资金。比日本严重。

药师:  肯定是需要的，因为这个循环会越来越短，我们已经明确看到了，导致中央左右为难、江郎才尽。但这并不等于一线房地产会掉，而是最大的可能是人民币贬值，如国家封堵外汇就重新出现黑市。

记者： 那岂不是中国的整体经济要面临崩盘了 感觉还蛮恐慌的。

药师: 不会崩盘，而是长期地、螺旋地、肝炎式地下滑，伴随着国内市场一方面是通胀、一方面通缩。跟民生有关的是通胀，跟生产资料有关的是通缩。因为政府还是会通过印钞票来解决，房地产崩盘的代价令政府太难以承受了。这时候老百姓虽购买力大减，但还可以说房子没有贬值。你现在换外币投资美元资产肯定比买房风险小。

记者：您说的就是我这种人，一门心思就是要挣钱买房  被去年的一波上涨搞怕了

药师: 你现在换外币投资美元资产肯定比买房风险小。

记者:确实是这样 之前都是把钱放在各种理财里面  每天都还提心吊胆的    那您觉得海外置业这条路还靠谱么？

药师:不要买房，而是投资海外的房地产基金，海外买房是需要管理的，除非你很懂海外房产才适合，丢空就不赚钱，出租管理得不恰当风险大，很烦，而且会有不少法律问题，我在美国就曾经与租客打过官司险胜。房地产基金在海外是个回报非常稳定的品种，例如在澳洲ASX前十大的房地产基金的平均分配有6%（因为基金本身能能做杠杆），还没有算物业增值出售后的一次性分配，一般总体回报有9%。

记者:明了~ 感觉找到了方向

药师:如果想回报高，投资PE类别的房地产基金，这些基金优先级别的可以拿12%，股权级别的为15%-25%，关键还要土地垫底，例如海外房产项目的税前净利率一般有25%，考虑到杠杆银行资金，回报可以打25%-35%。再想高，投资处置不良房地产的房地产基金，投资回报为年化25%-35%，GP考虑管理费和利润分成35%-45%年化。