住房金融政策的变化是住房市场短期波动的首要原因，利率等信贷政策的调整会影响到购房人的支付能力，进而造成市场需求的波动和价格的明显变化。要实现市场稳定运行，必须保持住房金融政策基本稳定，建议实行中性的住房金融政策。可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。由于居民购买住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要统筹考虑鼓励自住、抑制投机和防范风险三方面的目标。为此，金融政策既要适应居民通过多次换购住房不断改善居住条件的需求，也要防止滥用住房金融支持进行投机性购房，防范金融风险。

2.实行中性的住房金融政策，鼓励自住，抑制投机，防范风险

数据来源：国务院发展研究中心市场经济研究所数据库。

4.关注城乡住房市场的新发展

参考文献：

3.防范和化解房地产风险

更好发挥政府作用，形成符合各地实际、多种方式并存的住房保障体系。住房保障是政府的重要职责所在，需要更好发挥政府作用，健全住房保障体系。综合考虑住房保障对象的需求特点、保障成本和政府保障能力，在目前廉租房、经济适用房、两限房和公租房以及租金补贴、公积金信贷支持等多种保障方式的基础上，进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”时期集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

(2) 李剑阁.中国房改现状与前景[M].北京：中国发展出版社,2007年9月版.

6.推进住房用地制度改革，形成城乡统一、规则一致的制度体系

图1 英国新建住宅开工数量（套）

3.进一步完善住房规划制度，实现住房规划与城市规划、国土规划等有序衔接，实现城乡规划一体化

各地要根据存量住房状况和人口总量、结构变化趋势，合理确定年度新增住房供应规模。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。

从美国、日本、德国等典型经济体房地产市场的发展历程看，房地产市场发展具有明显的阶段性特征。从中长期角度观察，市场供不应求阶段、供求基本平衡阶段和市场供过于求阶段的市场运行特征会存在显著差异。因此，分析我国“十三五”时期房地产市场发展趋势，需要在准确把握“十三五”时期房地产市场所处发展阶段基础上进行相关判断。

(5) 谭刚.关于房地产周期波动的比较研究[J].新观察,2000年第9期.

二、“十三五”时期房地产市场发展趋势分析

一是房价名义涨幅虽然较高，但尚不存在全局性的房价泡沫风险。房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。观察发达经济体房地产市场的波动历史，可以发现，全国性的房价泡沫风险通常是由不恰当的房地产金融政策，特别是低利率、低首付政策引发，而在长期低利率后持续较快上调利率则是引爆房价泡沫风险的最主要因素。同全国性的房价泡沫风险不同，个别城市的房价泡沫风险通常是由短期内大量外部资金的进入导致或与人口持续流入过程中供应量过少有关。监测房价泡沫风险最有效的指标是特定国家或城市房价收入比的多年均值，一旦特定国家或城市的房价收入比出现明显超过多年均值的情况，则可以断定居民的住房支付能力在下降，房价泡沫风险已在累积。

图3：日本新建住宅开工数量（套）

三是进一步完善对房屋综合质量方面的监管要求。建议根据我国房地产市场发展阶段的变化，更加重视对房屋综合质量的监管，在房屋的品质、宜居性、节能环保等方面提高监管要求，并以此促进房地产业从传统的数量扩张向品质提升转变。

二是要防范出现全局性的房价泡沫风险。从美国、日本出现房地产泡沫风险的情况看，都与经济低增长阶段实行宽松的货币政策，特别是实行低利率政策有关。“十三五”期间我国经济增速将低于“十二五”期间，经济仍有下行压力，政府也会采取相应的宏观调控政策，但在调控政策选择方面，要充分认识到信贷政策调整，特别是利率政策调整对房地产市场的影响。在运用货币政策工具时，需要重视研究出台能够对冲利率政策调整对房地产市场影响的政策。

(10) 吴璟.中国城市住房价格短期波动规律研究[C].清华大学博士论文打印稿.

图2 日本户均住宅套数

(1) 任兴洲等.中国住房市场发展趋势与政策研究[M].北京：中国发展出版社,2012年9月版.

随着我国城镇居民住房条件的显著改善，房地产市场由供不应求向供求基本平衡转变。发展阶段的变化意味着需要适时调整房地产发展目标，并据此完善相关政策。从各国经验看，在房地产市场发展的不同阶段，发展目标和定位会存在一定差异。其中一个规律是，随着经济发展水平和人均收入不断提高，基本住房需求得到满足后，对绿色、高效、宜居的高品质住房需求快速上升。还要看到，在房地产市场出现供求平衡后，也恰恰是容易出现房地产风险的阶段，因此要特别重视防范风险。根据我国房地产市场发展阶段的变化，“十三五”时期建议坚持合理有序推进房屋建设，提升房地产业发展水平和质量，不断改善居民居住条件，提高居住品质，通过改革和政策调整，实现我国房地产市场的平稳运行。

由于历史形成的城乡二元分割格局，我国城镇与农村的住房市场制度和住房保障制度也呈现一种分割状态。城乡住房资源不能统一有效配置，城乡住房建设质量差距较大，甚至为小产权住房这样的“擦边球”提供了生存空间。“十三五”时期，随着新型城镇化建设和城乡发展一体化的不断推进，需要关注城乡住房制度和城乡住房市场在一体化方面能否取得突破。

【原创】中国房地产形势与展望

来源:中国经济学人

由于我国房地产市场已经从此前的供不应求转向供求基本平衡，部分城市还存在供给过剩问题。从典型经济体房地产市场发展历程看，在房地产市场进入供求平衡阶段后，出现房地产系统性风险的概率在变大。因此，“十三五”期间将会更加重视防范和化解房地产风险问题。

一是逐步取消商品房预售制。预售制的初衷是为解决房地产企业发展初期的自有资金不足、融资渠道不畅、筹措资金困难等问题。《城市房地产管理法》（2007年修正）对商品房预售制做出了明确规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。但2003年以来，随着房地产市场规模的扩大和房价总体水平的不断上涨，房地产企业的利润和自有资金都大幅增加，房地产信贷和信托规模迅速扩大，最初实施预售制的背景和条件已经发生了很大变化。在新的发展阶段，商品房预售制的弊端正逐步体现出来。一方面，预售制已成为房地产市场不规范发展的主要根源之一。购房者和开发商存在严重的信息不对称，不仅导致房屋面积缩水、建设设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到有效解决，而且难以有效预防和监督开发商延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押甚至“携款潜逃”等行为。另一方面，商品房预售制不利于房地产行业的自我转型和升级。预售制为开发商短期内形成大量供给能力提供了制度条件，一定程度上助长了房地产开发的短期性和盲目性。由于目前我国住宅新开工面积已达到峰值，房地产投资增幅将趋势性回落，住房供给已到了从数量扩张到质量提升的转折期，逐步取消预售制也将有利于中长期市场的平稳运行。

二是大幅降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。目前我国住房交易环节征收的营业税、所得税、契税等各项税费已接近成交价格的10%，交易成本过高，极大抑制了居民换购住房的需求，既不利于居民树立梯度消费的理念，也不利于增加二手房的市场供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议大幅降低房地产交易环节的税费，可将营业税的收取年限从5年减为2年或取消二手房交易环节的营业税，取消个人所得税，适当降低契税税率。随着我国住房总量规模的不断扩大，完善有利于居民持续换购住房的税收等方面的政策，不仅有利于不断提高居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具、家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

国务院发展研究中心市场经济研究所 邓郁松

(8) 曾小安.房地产泡沫监测指标体系探讨[J].上海房地,2009年第1期.

数据来源：国务院发展研究中心市场经济研究所数据库。

JEL分类号: E65 L85

1.房地产市场总体进入供求基本平衡阶段，部分城市出现供给过剩问题

责任编辑：

1.由于房地产市场发展阶段变化，房地产开发投资增速将持续回落

(7) 肖元真、郑生华、王宇祺.新时期世界各国各地区房地产市场的发展现状与前景展望[J].中国住宅设施,2008年第9期.

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虽然从全国看房地产风险总体可控，但也要认识到，由于不同区域在人口、经济增长和供求状况等方面存在较大差异，不同区域的房地产市场运行态势存在较大差异。目前来看，部分城市存在较为明显的房地产风险，而受金融政策调整等因素影响，潜在的流动性风险问题需要重视。一是部分热点城市存在房价泡沫风险。2003年以来，部分城市的房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅，2007年以来，部分热点城市的房价涨幅已显著高于居民同期收入涨幅。近两年来，部分热点城市的房价涨幅仍显著高于其他城市。虽然2003年以来全国新建商品住宅销售均价涨幅低于同期收入涨幅，但部分热点城市的房价涨幅却显著高于同期收入涨幅，房价泡沫风险值得关注。总体来看，部分热点城市房价过高的根源在于供不应求，其中2010年之前部分热点城市房价的加快上涨主要源于其住房新开工面积的持续下降，即供给不足造成的。2011年以来热点城市住房新开工面积大都明显增加，但由于在新开工的住宅中可售型的商品房占比较低，结果商品房供应量不足的问题并未根本改变，这就进一步推高了本已偏高的房价。二是一些城市供给过剩型风险已经凸显。虽然从全国看，尚未出现供给过剩问题，但2009年以来一些城市房地产新开工规模增长过快，已明显超过居民正常的需求量，形成供给过剩型风险。供给过剩型风险实际上是产能过剩在房地产领域的集中体现，这与我国在钢铁、造船和光伏等行业存在的产能过剩问题基本一致。三是要高度关注潜在的流动性风险。房地产业是开发周期相对较长的资金密集型行业，也是典型的高杠杆行业。房地产业的这种特点决定了房地产开发企业在整个开发周期中的资金来源对外部依赖性大，一旦资金来源出现问题，极易诱发流动性风险。从房地产业的资金来源看，不论是房地产开发企业从事房地产开发，还是消费者购房，大都需要银行信贷的支持，因此，银行信贷政策的调整会对房地产行业的流动性带来较大影响。如银行限制对房地产开发企业的贷款，将会直接影响房地产开发企业的开发能力和开发进度；如因宏观环境变化等原因持续上调利率，将会影响购房人的支付能力进而减少购房贷款需求和购房需求，开发企业的资金回笼就会受到较大影响。因此，需密切关注住房金融政策调整对房地产市场流动性的影响。

(3) 杨慎.房地产与国民经济[M].北京：中国建筑工业出版社,2002年9月版.

坚持以普通商品房为主的住房供应体系，坚持多数家庭购买或承租普通商品住房的政策。1994年深化城镇住房制度改革以来，住房商品化、社会化、市场化，在加快住房建设、持续改善居民居住条件等方面发挥了重要作用，实现了改革的预期目标。目前，我国住房市场已形成以商品房为主的供应体系，构建了较为系统的商品房建设、管理、融资、分配等方面的制度政策体系。从国际经验看，以商品房为主的供应体系是市场经济经济体的普遍做法，在改善居住条件、提高居民住房满意度等方面的优势十分明显。建议未来我国的住房供应体系仍然要坚持以普通商品房为主，坚持多数家庭购买或租赁普通商品住房。

三、根据房地产市场发展阶段变化适时调整完善相关政策

4.进一步完善房地产税收体系

一、对“十二五”时期房地产发展态势的基本判断

3.保障房建设显著加快，保障房覆盖率显著提高

数据来源：国务院发展研究中心市场经济研究所数据库

二是进一步完善对房屋中介市场的监管。随着房屋总量不足的矛盾基本得到解决，未来房屋新开工面积将会下降，存量房交易量将不断增加，存量房交易将逐渐成为住房市场交易的主体，需要通过进一步完善相关监管措施，规范房屋中介市场秩序。首先，修订和完善《城市房地产管理法》，从立法上明确房地产经纪的管理主体的职责范围、房地产经纪机构与经纪人员的责权利，以及相关的责任追究机制。其次，加快研究制定“城市房地产经纪（或中介）服务管理条例”等相关配套行政法规。再次，引导地方出台配套的地方法规或配套实施细则，促进法律法规的有效实施。最后，加强行业组织建设，发挥行业组织在行业自律方面的积极作用。

5.进一步完善市场监管体系

(4) 徐滇庆.房价与泡沫经济[M].北京：机械工业出版社2008年6月版.

一是要防范出现全局性的房地产供给过剩问题。分析日本等发达经济体房地产市场发展历程，可以发现，如果户均住房套数超过1.1套，就会形成较为明显的全局性的房地产供给过剩问题，并会给房地产市场整体形势和经济运行情况带来不利影响。2013年我国城镇户均住房已达到1.0套左右，2017年之前由于处在竣工高峰期，户均住房套数将进一步增加。要防范出现全局性的房地产供给过剩问题，需要认清房地产投资增速回落的客观性和规律性，容忍房地产投资增速的正常回落。

“十二五”时期，虽然我国城乡居民的住房条件持续改善，2012年农村居民人均住房面积已达到37.1平方米，但房地产市场的城乡二元体系仍未改变。城乡房地产市场在土地制度、住房金融制度、住房保障制度等方面存在显著差别，农村住房的成套率显著低于城市，基础设施不完善、生活便利化程度等方面也存在较大差距。受土地制度等因素制约，目前城乡房地产市场实际上仍处于分割状态。