2013年我国城镇户均住房套数已达到1.0套左右，房地产市场已从此前的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩。2008～2013年我国房地产开发企业商品住宅新开工面积累计为73亿平方米，其中2011～2013年分别为14.7亿平方米、13.1亿平方米和14.6亿平方米，住宅新开工面积峰值出现在2011年。按照商品房平均建设周期测算，2011～2016年，房地产开发企业住宅竣工面积将达到70亿平方米左右。2012年，房地产开发企业住宅竣工面积为全部住宅竣工面积的79%，所占比例较此前有较大提高。未来几年按照房地产开发企业住宅竣工面积占比提高到90%测算，保守估计到2016年新增住房面积将达到75亿平方米左右，户均住房套数将进一步增加。由于房地产市场发展阶段在“十二五”中后期已发生重大变化，分析“十三五”时期房地产市场发展趋势，需要更加重视发展新阶段的市场运行规律。从日本等发达经济体房地产市场发展历程看，在户均住房套数达到1套后，房屋新开工面积都开始下降。借鉴发达经济体房地产市场发展规律，基本可以判断“十三五”期间我国房屋的新开工面积将趋于下降，房屋施工面积在“十三五”期间也呈稳步下降态势。由于施工面积的下降，房地产投资增速也将逐步回落，房地产投资对经济增长的带动作用也将减弱。

1998年城镇住房制度改革以来，我国新建商品住宅销售均价总体保持较快上涨态势，2013年全国新建商品住宅销售均价为5850元/平方米，是1998年的3.16倍，2003年的2.66倍。但必须看到，这一阶段也是我国居民收入增速最快的时期。2013年全国城镇居民人均可支配收入为26955元，是1998年的4.97倍，2003年的3.18倍。即从全国看，居民收入涨幅显著高于同期房价涨幅。从国际经验看，美国、日本、德国和中国香港等典型经济体在人口快速增长、收入快速增长和住房总量相对不足的阶段，房价涨幅也普遍较高，这些经济体都曾经经历过房价年均涨幅在10%左右，但房地产市场运行仍比较正常的阶段。而目前各界经常谈论的日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香港20世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅对应的是收入低涨幅，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年我国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍（见图4）。这表明，虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。正是由于有收入水平支撑，商品房销售面积才保持了持续较快增长态势。2014年全国新建商品住宅销售均价与2013年基本持平，而城镇居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，这意味着2014年全国的房价收入比将低于2013年，处于1998年以来的最低水平。由于目前的房价收入比处于1998年以来的最低水平，因此并不能得出存在全局性房价泡沫风险的结论。

三是要妥善化解局部的房地产风险。目前全国房地产风险总体可控为妥善化解局部的房地产风险赢得了时间。要根据不同地方房地产风险的成因，采取针对性的政策，逐步化解一些地方的房地产风险。