二是市场供求状况已发生重大转变，但尚未出现明显的供给过剩迹象。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。同出现房价泡沫风险时房价收入比显著超过历史均值水平不同，出现供给过剩型风险时房价收入比可能并不高，甚至可能出现房价收入比低于历史均值的情况。即从房价角度观察，出现供给过剩型风险时居民可能仍有足够的支付能力。因此，并不能通过房价收入比来判断供给过剩型风险。虽然出现供给过剩型风险时的房价可能不高，但由于供给量过大，远远超过居民的实际需要量，由此必然出现大量房屋无法售出的情况，从而造成房地产开发企业无法顺利回收投资，并进而引发一系列风险。监测供给过剩型风险需要重点关注两类指标，监测中长期的供给过剩要关注特定城市的户均套数指标，监测短期的供给过剩则应重点关注人口结构变化和居民收入情况。1998年以来我国住房建设速度明显加快，城镇居民住房条件明显改善，人均居住面积由1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超过80%。根据我国住房户均套数和住房成套率情况判断，“十二五”中后期我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡，但尚未出现明显的供给过剩问题。

数据来源：国务院发展研究中心市场经济研究所数据库。

4.房地产市场的城乡二元体系仍未改变

2.“十三五”期间对存量房屋的综合改造力度将会加大

(9) 廖天飞.从房价收入比和住房租售比看房价的合理性[J].福建建筑,2008年第9期.

2.房地产市场的总体风险尚处在可控状态，但局部和潜在风险开始显现

2010年以来，我国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量持续快速增长，房地产市场的供求关系出现重大变化。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房已达到1.0套左右，即目前我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等发达经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势（见图1、图2、图3），房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断我国住房新开工面积的峰值已到。由于住房建设规模占全部房屋建设规模的75%左右，且商业营业用房、办公楼等建设规模与住房建设规模保持相对稳定的关系，住房新开工面积峰值的出现意味着房屋建设峰值也已临近。2011年，我国住宅新开工面积出现峰值，当年新开工面积为14.7亿平方米，2013年我国房屋新开工面积为历史最高，达到20.1亿平方米。由于住房新开工面积峰值已经出现，户均住房已达到1.0套左右，待售房面积开始增加，借鉴国际经验，可以判断2013年已成为我国房屋新开工面积的峰值时期。因此，2014年以来房地产开发投资增速的回落，包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确判断2014年以来房地产市场调整的性质和趋势。

2008年以来，我国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设。继“十一五”全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1600多万套、累计解决近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题以后，“十二五”时期又提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，以及2013～2017年1000万套棚户区改造任务。随着近年来保障性安居工程的大量建设，预计“十二五”末保障房覆盖城镇人口的比例将略超过20%，我国中低收入人群的住房条件也将得到较大改善。

虽然我国住房总量不足的矛盾在“十二五”期间已基本得到解决，但房屋总体质量不高的问题却仍很突出。根据第六次全国人口普查数据，2010年我国城镇住房的成套率（指同时拥有厨房和卫生间）只有73%。受规划滞后和住房质量监测要求较低等因素影响，有相当比例的存量房屋在区域配套设施、节能环保设施、老龄化设施等方面存在较多欠缺，居住的舒适性和便利性还难以满足人们的要求。农村住房人均面积虽然较大，但住房质量显著低于城镇居民的水平，住房成套率低的问题更为突出，配套设施较为简陋。随着人民生活水平的不断提高，对住房质量和品质的要求也不断提升。“十三五”期间，预计对存量房屋的综合改造力度将不断加大。

摘要：“十二五”时期中国的房地产市场形势发生较大变化，房地产市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，个别城市的房地产风险问题开始凸显，但房地产的整体风险尚处在可控状态。由于中国的房地产市场供求状况和发展阶段发生重大变化，预计“十三五”时期中国的房地产投资增速将继续放缓，对存量房屋的综合改造力度将会加大。建议根据房地产市场发展阶段的变化，适时调整房地产发展目标，更加重视提升房地产业发展水平和质量，不断改善居民居住条件，提高居住品质。要通过改革和政策调整，有效防范房地产市场风险，实现房地产市场的平稳运行。

图4 我国城镇住宅销售面积与房价收入比

1.进一步完善住房供应体系

一是调整税收政策的目标，将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不再将其作为房地产调控的主要政策工具。经济学理论已经证明，在其他条件不变的情况下，交易环节征税的结果是价格上升和交易量下降。从发达经济体房地产税收政策的效果看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。例如，美国早在1792年就开始征收房产税，日本、中国香港的房地产税收体系相对健全，但这些经济体都经历过房地产泡沫和泡沫的破灭。因此，完善房地产税收政策的出发点应放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。

投诉

“十二五”时期中国的房地产市场形势发生了较大变化。随着房地产开发建设的持续较快增长，房地产市场已从供不应求转向供求基本平衡，部分城市还出现了较为明显的供给过剩问题。“十二五”期间也是我国保障房建设规模最大的时期，城镇住房保障覆盖率显著提高。“十二五”期间，个别城市的房地产风险问题开始凸显，各界对房地产市场的整体风险问题愈加关注。对“十二五”时期房地产行业发展的基本态势做出准确判断，将有利于更好地分析“十三五”时期房地产市场发展趋势。