美联储3月加息0.25厘，香港持续低利率环境

　　美国于3月16日宣布加息25个基点，为今年来的首次加息。由于香港利率与美国基本保持步调一致，此次加息推动香港利率同步上调至1.25厘。而美联储委员一致分析年内还将加息两次。加息压力对现在宽松的按揭贷款环境产生负面影响，但香港相对低利率的环境依然没变，美联储加息对香港利率影响有限。因此，此轮加息对贷款置业需求并未造成太大影响。值得注意的是， REITs此类高息股的业务受美联储加息步伐加快的影响，盈利可能出现下降，从而降低派息。

　　（三）政　策

　　金管局三招再加辣，进一步限制中低收入人士置业

　　香港金管局于五月宣布三大收紧楼市按揭措施，为趋于活跃的香港楼市再加辣。这三招包括提升大型银行按揭业务资本金要求，同时针对两类高危按揭贷款借款人降低了涉及担保人按揭成数，并收紧海外借款人供款入息比率要求。新政策旨在提升银行体系的风险管理能力，保障银行体系稳定，降低楼市风险，为有可能到来的金融风暴做准备。对中低收入人士而言，其置业可能性被进一步限制，买楼难度陡升。

　　林郑月娥侯任特首，总体不影响增供应的大方向

　　林郑月娥在3月26日的行政长官选举中当选香港第五届特首，其提出的竞选政纲主要侧重于协助港人置业，房屋政策包括了增建港人首置上车盘、重建五级置业阶梯等。但在香港房市供应短缺的情况下，该房屋政策难以配合，林郑的当选短期来说对楼市的影响不大，楼价难以回落。另一方面，林郑在土地政策中提到了短期大规模改划土地，规模更甚梁振英政府，不过土地是否能够实现可持续性供应才是落实房策、稳住楼价的关键，对于新政府而言也是一大挑战。

　　（四）结　语

　　总体而言，香港二季度的楼市政策旨在降低银行风险，降低中低收入人群购房可能性，侯任特首林郑月娥楼市政策侧重于港人置业。

　　然而，在供应方面，大量增加土地供应并非长久之计，开发商捂盘惜售导致房屋供应量仍然短缺。加之内地房企进军香港购地节奏加快，甚至出现组团购地，中资企业在香港土地市场影响力上升，土地市场僧多粥少的局面加剧，对于土地成本以及未来房价造成上行压力。

　　在需求方面，近期的现金回扣等优惠激励计划减弱了双重印花税对投资需求的打压效果，投资需求逐渐回归。尽管预期的利率上行将抑制贷款置业的需求，新出的楼市辣招提高购房门槛，大量投资需求的上升仍不可避免。综上，我们预计2017年下半年香港住宅市场的售价将维持高位乃至小幅上升，成交量在五月后逐渐回升。

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　　写字楼&商铺恒基232亿夺中环地王；中档消费成商铺主力

　　2017年上半年，香港写字楼市场未见寒冬，截止2017年4月租金及售价水平分别较去年年末上涨了1.9%和11.7%。但分地区来看的话，写字楼市场格局仍然经历着较大变动，供应上政府以九龙为重，但需求依然集中在中环及其周边。同时，恒基地产232亿夺得中环地王，地价和平均尺价创纪录，地王效应预计会进一步抬高中区商厦价格。究其供需关系，我们预计2017年下半年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势，但区域间租金差距会逐渐拉大。