零售业连续三年疲软，部分商品转跌为升，商铺租户结构性改变

　　截至香港政府统计处最新统计，2017年第一季度香港零售业销货额1488.23亿港元，同比下跌0.98%；零售业总销货数量同比下跌1.4%。2016年全年香港零售业销货额4356.2亿港元，比2015年全年下跌8.32%，这一下跌趋势在去年年底和今年年初得到缓解，第一季度下跌幅度明显收窄。其中，超级市场货品下跌0.6%，电器及摄影器材下跌18.0%，汽车及汽车零件下跌13.9%，其他杂项耐用消费品下跌12.4%。与之形成对比的是珠宝首饰钟表等高档零售上升0.5%，服装上升2.1%，百货公司货品上升3.4%，化妆品药品服装等上升4.8%，食品饮料等上涨9.9%。

　　因此，商铺市场的租户也发生了结构性改变，以食品饮料等为主的中档消费将是主要商铺的需求来源，高档消费的影响正在逐步淡化，这也有利于未来商铺市场的平稳发展。

　　（三）政　策

　　凡是有利于零售业的政策都将对商铺市场产生积极的影响。

　　香港政府致力于帮助香港零售业、旅游业恢复活力，尝试了多种促进旅游业的措施。

　　其一，在2015年拨出8,000万元支持旅游发展局加强向海外推广香港旅游的力度，另外亦拨出1,000万元的配对基金，支持旅游景点在海外市场宣传。这一政策在2016年持续生效，来自日本韩国（2016年增长8.38%）、欧洲（2016年增长4.13%）、东南亚（2016年增长4.01%）的游客。增加来自不同国家的游客人次，从而减少香港旅游业对内地旅客的依赖性，这对于香港旅游业和零售业的长期稳定发展有积极影响。

　　其二，为了吸引更多内地游客，香港旅发局预算花费7000万港元推出有关香港回归祖国20周年的宣传活动，并鼓励支持“真人秀”到港拍摄。这一政策能为香港零售业带来更多增长动力。

　　2016年11月以来香港政府频出辣招限制外地购房者到港置业，今年5月金管局降低海外投资人士供款入息比率，从而提高非本港投资者购房门槛，购房需求可能外溢至商铺市场，造成商铺市场进一步上升。

　　（四）结　语

　　写字楼方面，2017年，香港写字楼市场持续升温，租金售价齐升。恒基232亿夺得中环地王，中环地皮基本枯竭，中区长期低供应量高需求状况未得到明显改善；启德发展区潜力巨大，商业地皮成交状况良好，预计未来成为新的写字楼市场增长点。

预计2017年下半年香港写字楼市场整体仍将稳步升温，但各区域之间分化会更加明显。

　　商铺方面，香港商铺租金在第一季度呈现上涨趋势，接近下跌前的历史高位。但是由于香港旅游业未能恢复至2013年巅峰状态，零售业没有上涨动力依旧面临寒冬。而本土消费力表现稳定，中档消费成为商铺需求的主要动力。在2017年，在人民币贬值、“一周一行”等负面因素未能扫除的前提下，内地游客赴港旅游的人次有所上升，总体访港人数上升也为零售业带来增长动力。在稳健的本土消费的支撑下，预计未来香港零售业将保持平稳，甚至小幅度上升。由于充足的新商铺供应，预计未来香港总体零售商铺租金或将持续收窄上涨幅度，最终趋于平稳。

    文章来源：微信公众号克而瑞地产研究

（责任编辑：崔晨 HX015）