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　　住宅市场篇内房企南下戗地持续，高地价下房价难调整

　　中资房企持续购入香港地皮，启德12块住宅地皮拿下8块；最强辣招袭港半年，香港楼市量价回暖之际政府再出辣招，降低中低收入人士置业可能。2017年下半年住宅市场是否还会继续走高呢？房价是否会一路上扬？

　　我们认为，内地房企积极购入香港地皮进一步抬高了香港的地价。在地价持续上行的大背景下，房价难以向下调整。同时，辣招对市场影响越来越小，内地及香港购房者购买需求依然强烈，而香港总体物业供应不足。预计2017年下半年香港住宅市场仍然会持续走高，房价小幅上升，下行的几率和空间有限。

　　（一）供　应

　　土地供应持续增加，但政府供地目标难以达成，地区间供应不平衡

　　香港政府一直坚持增供应调节房价的方针，根据2017-2018年供地计划，港府将供应28幅住宅用地，总共能提供18,900个住宅单位。而长远来看，政府的目标是从2016年到2025年的十年内提供460,000个单位，其中280,000个为公屋，180,000个为私人住宅单位，也就是平均一年要提供18,000个私人住宅单位。

　　但长远来看，根据港府现已知的土地储备，要完成上述目标的难度较大。首先，港府已承认目前看来公屋将来会有约44,000个单位的短缺，虽未提及将如何解决，但为解决这一问题，极有可能挪用私人住宅的土地资源。此外，政府提供的地块已经开始涉及郊野公园、新界棕地等有争议的地方，未来可持续性较低，且受各界阻挠的可能性加大，若不能运用新方法提供土地，未来增供应能否持续还需打个问号。

　　自去年11月辣招发布以来，土地成交并未受到明显影响，截至今年6月底共成交10幅住宅用地，总面积达118,044平方米，但供应依然以九龙启德和新界两区为主。

　　相比内地高昂的地价及借贷成本，香港土地市场相对冷静，地价总体增幅小，融资环境宽松，再加上人民币持续贬值，内地房地产开发商纷纷便将眼光投向香港住宅市场。

　　内地开发商在买地上普遍较为财大气粗，溢价率较高。去年海航集团在过去一年中斥近200多亿巨资连续买下了三幅启德地块，地价最高达到1.36万每平方尺。

　　而今年五月，内地开发商合景泰富与龙湖地产合力以72.3亿元拿下东九龙启德最后一块住宅地，第1K区1号地皮，楼面尺价达1.26万元。中资的豪气及合作拿地的模式使得其在竞标中有更大的优势，中标率攀升。从2016年初至今年一季度，内地开发商共在香港市场投的10幅土地，耗资588.9亿元。其中合景福泰今年2月与龙光地产合作以168亿港元拿下鸭脷洲地王，每尺楼面地价2.2万。此外，启德目前已售的12幅私宅地皮中，有8幅由中资机构夺得。香港本地大型开发商的市场份额受到内地竞争者的冲击，由其建设的私人住宅落成量从2014年的85%下降到16年的77%，整体市场格局有较大变动。受到内地资本大举进军的影响，整体地价有被逐渐推动上涨的趋势，楼价也因此可能被进一步抬升。

　　（二）需　求

　　辣招影响褪去，投资需求逐步升温

　　去年11月香港政府推出针对外来投资者的双重印花税在成交量上有显着效果，但对于价格控制并无明显帮助。而且，2017年来，香港开发商为了激励置业需求，推出了现金回扣和低首付等优惠购房计划，这将使双重印花税政策的效果大打折扣。同时，香港楼市新辣招主要针对中低收入信用高危人士购房，对于香港住宅市场购买主力高收入人群及海外投资者无影响。所以，预计香港投资需求逐步升温，2017年下半年香港楼市或将小幅上行。

　　在2016年11月香港政府升级版印花税出台后，香港住宅一手、二手市场的成交宗数大幅回落。

　　一手市场住宅买卖合约数目由11月的2212宗跌至12月453宗。二手市场住宅买卖合约数目由11月的4527宗跌至3097宗。然而2017年开始，开发商为走量，在不过分影响利润的情况下普遍给予买家印花税现金回扣（最高约20%）、低首付（最低约15%）等促销手段，抵充了买家的高额印花税负担。同时，由于人民币的贬值预期，内地投资者对于境外资产的热情不减，香港房地产被视为一项良好的投资。

　　2017年开始一二手市场住宅买卖合约数目开始回暖，二手市场住宅买卖合约数目5月上升至4658宗；一手市场住宅买卖合约数目四月上升至2650宗。但是由于5月政府再出辣招抑制楼市，5月一手市场住宅买卖合约数目回跌至1278宗，波动较大。但此次楼市新辣招主要针对信贷按揭高危人士，对于海外投资者及高收入人士购房需求不产生影响，香港住宅市场投资需求依然强烈，2017年下半年住宅市场成交量并不会保持低迷。

　　同时，住宅的售价及租金并未因印花税的出现而有所下跌，而是逐渐上升，并在2017年3月重回2015年9月高位，2017年4月达到新高。