（一）供　应

　　商业用地主要由九龙新界提供，中环地皮基本枯竭，长远土地供应仍是挑战

　　根据香港地政总署2016至17年度卖地计划，2016年四月至2017年三月香港政府将提供5幅商业用地，然而2016至17年度成交的商业用地仅为2幅。2017年第二季度共成交3幅商业用地，其中于5月16日成交的香港中区美利道以232.8亿成交，刷新了香港卖地的地价及平均尺价成交记录，至此香港中环商业用地基本枯竭。总的来看，商业土地成交主要以九龙及新界地区为主，其中九龙东启德地区为2016至17年度香港商业用地提供2幅土地。长远来看，政府想要持续增加商业用地供应量，继续推进土地供应措施，实现中长期稳定的土地供应，依然面临着如土地短缺等诸多挑战。

　　2016年全年，香港写字楼落成量略超153,000平方米，低于2015年的最高点的165,000平方米，但仍处于过去五年中的较高点。其中需求最为强劲的甲级写字楼落成量占比超过了九成，也是绝对值上过去五年来的最高点。写字楼市场总体增供应的趋势依旧。而香港政府于报告中预计2017年写字楼落成量激增至275,000平方米，原因是“起动九龙东”计划带来一批新落成写字楼。但是2018年预计写字楼落成量回归低水平。综上，短期内香港写字楼供应增加，但长期依旧跟不上需求增长。

　　供应最充足的当属九龙区，根据港府的“起动九龙东”计划，预计有600,000平方米的甲级写字楼空间将在2017年-2020年释出，大量的供应加上需求并未完全转向九龙区，导致空置率居高不下，尤其是九龙东的空置率，过去三年内空置率7%-7.8%，在2016年末达到了11.2%。

　　而放眼港岛的其他地区，港岛东的鲗鱼涌未来的大量供应主要来自太古坊重建计划，而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点，虽然充足的供应仍未被完全吸收，空置率仍在高位，但租户增长趋势显着。

　　大热的势头显现出未来港岛的东部和南部或将相对九龙更受益于中环外溢的需求，现有供应能被较好地吸收。

　　总的来说，未来写字楼整体供应仍将增加，但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应，而九龙区则是供应大头，港岛东部及南部也有充足供给。

　　2016年全年香港商业楼宇落成量达123,100平方米，是自2006年以来的最高位。根据《香港物业报告2017》2017年香港私人商业楼宇总落成量预计将超过2016年，达125,600平方米，第一季度已完成9500平方米，仅占目标的7.56%。虽然第一季度落成量相对不高，但由于来自西贡、油尖旺和沙田等非核心地区的供应增加，2017年全年落成量预计将维持高位。

　　近两年大量新增商铺供应来自非核心区域，例如元朗、屯门、西贡等。尽管短期内难以消化所有新增供应，导致空置率持续走高，但其主要针对的是本地民生类消费的需求，例如餐饮食肆、非耐用消费品等，租金在本港中档消费需求的推动下，租金并未承受下行压力，长期来看风险较小。铜锣湾、尖沙咀等核心区域随着新的商户入驻，空置率及平均租金都略有改善。

（二）需　求

　　写字楼交易火热，成交宗数创新高

　　整体来看，2017年上半年，写字楼交易仍较为火热。2017年3月更是录得高达230宗成交宗数，大幅高于2016年最高点159宗。在市场对英国脱欧及特朗普当选等不确定因素的顾虑逐渐消除的时候，本地需求的回温及内地机构的强劲需求都推动了市场热度上升。土地方面，恒基地产以232.8亿高价投得中环地王，预计地王效应将推动商厦尺价上涨。启德作为“第二个中环”，在中环地皮几近枯竭的情况下，将在未来写字楼地皮的供应中扮演主要的供应角色。

　　传统中环租客虽然为了控制成本纷纷离开中环，但这块寸土寸金的CBD依然不缺公司青睐。中资机构受益于政策上对内地与香港联系的不断加强，以及人民币贬值的驱动，纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等，早已嗅到了香港的商机。其中，很多中大型中资银行早已入驻香港，但为了加强与客户交流，发展壮大业务，有逐步扩张的趋势，对写字楼的需求也在提升。

　　而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽，以及多元化投资的需要，争先进入香港。除此以外，港交所成为众多企业首次公开募股的理想交易所之一，不少非金融机构，如以恒大为首的房地产公司，也在香港开设了自己的办公室。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求，虽然租金水平已经高得令人咂舌，旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。

　　港岛东南部引流外溢需求，九龙高空置率受累城区规划

　　传统中环租客虽然正逐渐离开中环，但仍深谙中环的核心地理优势，具有极大交通便利优势的港岛东曾经是租户迁移的首选目的地，2017年上半年的空置率甚至低于中环。但南港岛线的开通给港岛南增加了极大的筹码，成为港岛东的头号竞争对手。总的来说，这两处供应虽然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。

　　再看向九龙区，尤其是九龙东，作为供应主要来源究竟为何不得租户喜爱呢？细究九龙东的交通和城区规划，我们发现九龙东的地铁站都位于核心商圈边缘，交通不甚方便，例如由观塘地铁站至宏利金融中心至少需要在室外步行10分钟，与中环等地铁站的合理高效布局相比立刻逊色不少。除此之外，九龙东作为工业老区，近年来人口激增，区内道路规划难以负荷，交通拥堵严重，且一直未见改善。地下及路上交通的不便都成为企业考虑新租址时的顾虑，即使供应大增，租金下滑，也难以得到青睐。因此我们预计未来九龙在大量供应与有限需求的夹击下，租金有下探势头，空置率仍将在高位徘徊。未来比邻九龙的启德发展区落成时，九龙东的写字楼市场预计进一步遇冷。

　　恒基232亿购入中环地王，地王效应预计抬升商厦尺价

　　2017年5月16日，中环美利道商业地由恒基地产232.8亿夺得，每尺楼面地价50063元，地价及楼面尺价均刷新香港卖地记录。同时，恒基将斥资260亿打造地标商厦，预计项目2022年建成。目前，地王附近写字楼租金月租约160元一尺，相对每尺56000元的发展成本，回报在3.4%左右。预计美利道商业地王未来尺租可达170至200元，并成为地标级的写字楼物业。目前，内地企业纷纷往海外发展，在香港开设海外总部，香港中环写字楼需求越来越大，租金看升。而中环在售出美利道地皮后仅剩中环街市地皮，供应稀缺。此次恒基购入中环地王，进取的出价对区内指标商厦有启动作用，预计地王效应会使商厦市场被冻结，甲级商厦尺价上升15%。

　　启德发展区全面腾飞，香港第二中环潜力巨大

　　作为香港未来发展重心，被外界称为“第二中环”的启德发展区在未来的写字楼供应也将扮演重要角色。启德发展区提供106万平方米楼面商业区，主要分布于启德邮轮码头外以及邻近新蒲岗的北停机坪地区。其中临近协调道的“综合发展区”地皮面积达19.1万平方尺，地积比率10倍，提供超过190.5万平方尺楼面，划分为东西两块地皮，将会兴建一栋包括写字楼、酒店及零售的综合商业项目，作为地标性建筑。

　　2016年11月23日，利福国际以73.88亿元投得启德第1E区2号地皮，地皮面积约152,407平方尺，每尺楼面地价6,733元；2017年5月31日，南丰集团旗下公司合裕发展有限公司以约246.1亿元，投得启德第1F区2号地皮，占地204,989平方尺，可建楼面约191.2万平方尺，每尺楼面地价约12,863元。作为一个从零开始的新兴发展区，启德发展区商业地皮成交价格自然比不上中环，但是超过12000的平均尺价证明了开发商对于启德发展区未来写字楼盈利的信心。综上，启德发展区未来的落成将进一步增加香港写字楼供应，缓解中环供求压力。但是作为香港未来发展的核心，以及地皮拍出的价格表现，启德发展区预计落成写字楼的售价及租金将处于高位。

　　内地游客访港人次上升，对整体零售业起积极作用

　　在过去的三年中，由于出行选择增加、“一签多行”改为“一周一行”、人民币贬值及反腐行动取得显着效果，内地访港旅客自2014年开始赴港旅游热度降低，访港旅客人次连续三年整体呈下降趋势。2016年内地游客访港人次较2015年下降6.68%，然而2017年第一季度访港游客人次同比增长3.3%，占总体访港旅客比例也有所上升，市场有逐步回暖的迹象。不过，由于高端零售业市场疲软，到港旅客人均消费预计将继续下跌。