按照调查，天津是全国最低水平倒数的第三位，只有两个城市利率水平比天津低，天津百姓其实在购房方面还是非常有优惠的，本身我们的市场利率水平全国来讲就比较低的。之所以推出2.95，我们考虑在现有的降息大背景之下，百姓存钱过程理性收益已经下降了，这时候不管是用买房的资金还是投资股市或者是做一些非常高风险的理财，对购房本身来讲风险都是比较大的，我觉得买房子的钱像未来可能用于教育、医疗的钱，是万万不能动的，一定不能有损失的。所以在这个基础之上，我们又看到公积金今年有很多政策推出，包括五年期贷款利率现在已经降到3.25，这是我从事金融行业以来最低的水平，从徐教授来讲也会感受到这一点。所以我们推出这样一款产品比公积金的3.25的利率还要低，是2.95%的年利率，这样给百姓购房端节省更多的利息，同时在您存钱的一端，还有天津市政府财政局的政府补贴，以及从产品本身有的利息，这样跟定期储蓄利率来比，您也不吃亏，购房前后两端一方面积累资金的时候没有损失，同时在买房之后可以享受最低成本的购房支出，从而能够在这种去库存的政策要求之下，更好的为大家提供低息、圆梦住房的措施。

　　第三种客户，没有想好，可能想买，但是未来又放弃了，这种情况开一个省息贷帐户把钱存进来也不吃亏，这个帐户当中，除了产品本身有的存款利息之外，还能享受到为老客户提供的忠诚奖励，加上存款利息加在一起，综合收益率不低于目前现行的同期存款利率，让百姓在选与不选之间都不受损失。而且，对于在天津市买房选择中德银行和建行省息贷这样产品的客户，天津市政府、财政局也是延续了给我们继续实行政府补贴的政策，让百姓购房拿到更多的优惠。这点把三类客户的需求都可以有效解决。

　　冯奕：可以进入股市吗？

　　冯奕：穆经理介绍得非常详细，刚才我也第一次听说，你们推出很多服务百姓购房的举措，而且非常接地气，非常实在。因为时间的原因，我们再徐老师最后一个问题。现在国家是大力促进房地产市场的健康发展，比如说去库存、拉动内需等等，我们在金融政策上能不能帮我们大家梳理一下，有哪些有利于发展的好政策？

　　穆勇：我解答一下，所谓省息贷，简单来讲就是贷款更省钱的意思。除此之外，我想我们今天来的各位媒体的朋友本身也是消费者，包括来房交会现场的朋友三种情况，第一种来了马上就要出手了，这种有强烈的刚性需求的。第二种，来看一看，转一转，未来要改善或者要买房，但是到底买不买还没有马上做决定的。第三种来凑热闹，看一看，了解一下，未来有可能看完了也并不买的这样一类人群，无非市场上就这三类客户朋友，这三类对省息贷来讲都是有所兼顾的，侧重点不一样，我未必讲那么详细，就这三类可能的需求，以及我们怎么满足大家需求，降低利息来谈谈。

　　第二点，本次房交会得到了市里领导，包括房协各位领导的高度重视，所以这次也可以看到，无论是参展单位的数量以及布置的规格，都超过了以往的历次。

　　第三点，跟您有关，我们本次的一大亮点就是在以往的房交会都没有的，大家可以看到，有这样一个互动的栏目，我觉得这也是非常接地气、创新的项目，这可能是作为一个普遍性的消费者和金融从业者最新的三点感触。

　　目前来看，金融业对房地产市场的影响，在目前的形势下来看，就是在中央去库存的大政方针下它起什么样的作用，中央的大政方针，有些中央首长在一些场合发表了指示，听的比较熟的是去库存，去库存具体落地就是金融界的介入，怎么介入呢？就是两头加的方法，两头加的手段，从供给方，从需求方。从供给方来说，中央既然确定了去库存，也就是说要向市场上增加供给，为什么？增加供给的来源是库存量的来源。去库存中央就给地方的银行有一个自主权的放权，这样一种指示精神，过去完全的房地产开发贷款或者是个人买房贷款，利率是全国大统一的，海南到西藏，东西南北中，现在中央看到去库存各地的库存量和对住房的需求量之比是不一样的。各地的经济发展水平是不一样的，城市化进程速度是不一样的。所以，采取过去那种全国大统一的政策，对去库存是不灵的。所以中央对地方有一个放权，就是地方政府包括地方银行对去库存可根据本地区的库存量和对市场调查的需求量，自行结合本地区的情况制订金融政策，前提得报批，但是你有权制订。利率也是，地方银行有权根据本地区的库存量和需求量做到制订利率水平，有权调节这个利率水平。这是金融对市场的推动，我刚才提到是两头加，两头同时做调节，

　　冯奕：谢谢穆经理的总结，的确如此，历届房交会上大家都有，印象从每年一届到每年两届，大家关注更多的是一些房地产的项目，还有一些推广宣传。但是像今天这样一个互动的环节，我们把专家请到现场播报的舞台上，把开发企业请到舞台上，还有一些消费者请到舞台上进行互动的话，这样的情况是首次。我觉得这也是主办方的一次全面的创新，完全接地气，更好的为我们购房者提供一个良好的服务。

　　徐保满：由于中德银行固定利率，所以对购房者以及购房者在您这里贷款，当遇到国家通胀发生或者是通胀率上升的时候，可以有抵御通胀的表现。

　　徐保满：首先提到了金融创新方面，政府过去金融创新多数倾向于在宏观层面，现在发展到倾向在大政方针、既定方针确定之后，倾向于中观方面，就是各地区根据本地区的市场给予放权，这方面表现比较突出，比如说贷款政策，贷款种类的设立，利息的确定的市场化的问题，还有就是去库存的财政给予的支持政策，这些都属于金融政策，这些都属于创新和放权。这是一个倾向。

　　穆勇：介绍一下我们推出的特色服务和产品。大家听说过中德银行，成立于2004年是国家第一家专业化住房信贷银行，也是第一家按照国际化标准运营的住房储蓄银行。推出之后，大家可能耳熟能详最多就是所谓3.3的固定利率不变的住房储蓄产品。

　　冯奕：我觉得中德银行设计的省息贷模式非常好，而且对我们购房者来说是福利多多，跟微信一样，如果采取的省息贷的模式进行还贷的话，每天可以享受到一些小红包。

　　刚才谈了关于省息贷的情况，中德银行今年已经12年了，我觉得这个银行特别有意思，多了俩字叫“储蓄”，我想问一下，中德储蓄银行，不仅体面在字面，真正的含义或者是给老百姓购房中带来哪些实实在在的服务和利好？

　　另外一点，他怎么去做，是不是像跟其他银行一样，把钱从折子里一存就OK了？

　　穆勇：目前中德银行在售的一共有五大类，十几个产品，这些产品存款期和贷款其不尽相同，是为了满足不同购房者需求而设立的。目前，我们的贷款最长期限是16年。为什么设立这么短呢？跟一般的按揭相比，现在房价比较贵，一贷二十年、三十年、四十年，一个是利率本身比较低，压力没有这么大，第二实际从经验当中得出数据，大部分购房者实际还款年限大概在五到十二年、十三年左右。所以这样一个期限基本上可以满足大部分购房者时期还款需求。利息这件事跟两件事有关，一个是利率，4.9的利率和3.3的利率中间的差异决定它省不省钱。第二，跟还款时间有关系，借一笔钱，还款时间越长，利息越多，根据您的还款能力设计一个合理的还款时间是非常有必要的，中德银行就是根据这些实际情况进行设计的。我们今天在N4展厅有展位，如果有感兴趣的可以到那里跟客户经理一对一交流。

　　徐保满：我觉得他们给人们增加了一个购房规划的参谋。

　　同时，大部分的客户买房以后，95%以上的人都要提前还款，虽然贷了二三十年，未来的收入肯定是上涨的趋势，可能过去的十万叫钱多，现在十万真不叫钱。我记得我头一次买房的时候贷了14万，01年，当时觉得上套了，还20年，没想到用了五年就还完了。大家也一样，大部分人群都想提前还款，一部分是无债一身轻，另外是为了节省利息，按照大多数银行，存够五万、十万跟银行预约还款，当然也可以一次性存完进行还款。我们省息贷设立一个帐户，先用按揭公积金享受购房，有了零钱存省息贷当中，存够五万或者十万选择提取出来，加上提供的3.3或者2.95利率的固定低息贷款，一块儿还高息4.9的贷款，这样帮助您节省一半的时间或者说节约一半的成本把高息贷款补上。未来只要还2.95或者是3.3的低息贷款就可以了，想清就可以清，不想清就慢慢还，比投资理财收益低一些，也是稳赚不赔了。这是第一类大客户。

　　冯奕：应该是值得期待的。

　　同时，中央宏观制订的政策也有几大条文，一个是在公积金制度改革上，我们要扩大公积金的收益面，这是一大块。也可以通过公积金制度的改革提高地产的需求量，另外在金融手续的便捷、快捷、服务到位这些方面。再有中央的政策对进虫的影响有棚户区的改造城中村的改造，中央都对地方政府放权，财政要纳入预算，财政要对旧城区的改造给予支持。还有，对租赁房的运作的政策的放权，就是允许各地政府收购一些房子，组成专业部门出租这些房子，这些都是可以对去库存起大极大的促动作用。这是从去库存的大政方针下，说金融界与地产界相互之间的关系，互动、互促。

　　我隆重介绍一下今天要进行互动的重量级的专家。首先介绍身边这位女士，她是天津市房地产业学会的会长，南开大学房地产金融与法律研究中心专人，研究部特聘专家、南开大学教授徐保满老师。旁边这位是中的储蓄银行个人金融部的高级金融经理穆勇先生。欢迎两位。

　　穆勇：从04年到现在，我们主打产品是这个。大家不知道的是围绕住房储蓄产品，其实我们作为三大主流的世界上贷款模式的一种创新。住房储蓄产品可以跟我们的其他商业银行的按揭进行替代，以及它具有的这种低利率、低成本，减轻购房者压力的特性，恰好跟我们今年中央所提出来的五项工作任务当中去库存这项密切相关。因为它利率是固定利率，可以使百姓在购房之后就没有利率上涨带来的潜在风险。

　　比如说，购房者或者说有购房意愿的百姓，在提问题过程中表现出不攀比，不盲目的摊大面积，不盲目的追求奢华的东西，特别是年轻人，根据自己的支付能力，问小户型的也特别多，占绝大多数，在那儿询问。另外，在与参展单位服务人员交谈的时候，也流露出我们年轻人对父母的关爱，比如说我买这个房子，是为我父母跟我们住得近一点，这方面咨询的人比往年都多。

　　冯奕：谢谢，时间关系，上午的论坛到此结束，两位专家是重量级，徐老师是建设部的特聘专家，工作非常忙，经常在全国各地飞来飞去，特别是给房地产企业、政府出谋划策讲课。

　　除此之外，大家可能还会有一些买房的疑问，比如说我知道现在有很多人买学区房，和平区的学区房炒得很贵，学区房很大的产权性质是公产房，以往买房过程当中一个很大的困惑公产房无法贷款，产权性质不属于个人，严格来讲属于企业和政府。这种情况下，我们也是开发的公益贷的产品，实现公产房的贷款，这是更接地气，是老百姓实际需要的，包括很多年轻人买房当中，因为收入并不高，工作时间很短，在这种情况下个人还款能力很难支撑他贷款金额过高，房价大家知道非常贵，在这种情况下开发了父母联合贷款的接力贷，这都是我们的特色服务，这些大家都可以去N4展厅跟客户经理交流，根据您的情况满足您不同的需求。

　　储蓄的概念可以让我们更有规划的为自己的住房做好打算。在德国实行住房储蓄的产品当中，德国目前有60%以上的住房贷款都是通过住房储蓄方式实现的。当然，德国政府对于税收，对于买房的信贷政策支持，整体调控非常得力，实现了可能让中国百姓很羡慕的一件事，就是德国的房价在过去的40年之间累计只涨了60%，但是德国人收入在过去四十年上涨了六倍不止，实现了平稳、健康的房地产发展，这是政府追求的目标，也是金融机构从业者所共同追求的目标，更是在座的普通消费者、每位媒体人可能也会共同追求的目标。所以住房储蓄这两个字不单单是存钱这么简单，其实是代表一种有规划的住房消费的理念，让我们更有规划的计划未来。

　　冯奕：今天我们请两位重量级专家，上台跟大家一起分享房地产金融政策方面的话题，跟大家购房利益息息相关。有请！

　　首先对于来了马上就要出手买的朋友，着急就贷款的可以先走按揭和公积金，我们也跟天津市场当中最重要的商业银行建设银行，也就是我们的股东进行合作，这两家合作之后，按照前几年投放贷款率，最少可以占到天津80%以上的贷款投放额了。这是对于个人的住房贷款，尤其建行这一家公积金投放率应该在95%以上，大部分客户买房都会找建行，合作以后我们有一个宣传语，“要买房到底建行，中德银行在帮忙”。这不是空的口号，是实实在在的，着急买房可以用按揭和公积金先来买，利率的话，如果成为省息贷的客户，建行方面按照以往的政策，按照优质客户的利率水平执行。当然具体的情况要一事一议，最低可以到85折，首先在按揭和公积金贷款的时候就享受了优惠。

　　穆勇：徐教授从专家的角度看待这次房交会的亮点和特点，我更多站在一个金融从业者的角度，同时也是一个普通的购房消费者的角度看到一些亮点。

　　在参展群众当中，也表现出了理性。这一点也给我留下很深刻的印象。我感觉参展的大众比往年在参展的态度上表现出他们的购房意愿以及购房意愿的构成的思想方法上表现得理性，这点也是百姓在对问题的申辩能力、思考能力上的提升也看出来了。百姓在参展过程中每当询问一个房地产企业提供的产品的时候，从他提问题的到位程度表现出在思辨能力上极大的提升，老百姓经过市场的历练确实又幼稚走向的成熟。这一点非常明显。

　　穆勇：补充一句，最近脑得沸沸扬扬的房地产营改增目前已经落地了，对于购房者也是一个利好，从天津来讲，过去原来收营业税5年不再见面，现在改为两天，包括我们的契税今年也做了调整和降低，这些都是可能都对于今天的购房者是非常好的消息。其实刚才我非常同意徐教授刚才说的关于公积金未来发展的规划，公斤进使用还有一个环节需要打通，各地方政府制订政策必须要建立一个统筹、全局的观念，要把各地的公积金和购房需求掌握，打破目前公斤级管理管理存在条块分割的界限，建立一个统一的平台，这样才能从有效的数据提取到针对地区细节的制订政策，郭松过紧都不利于平稳的发展，这是很重要的一个环节。

　　另外，跟服务人员交谈过程当中，越来越多的体现出量力而行，不盲目攀比，告诉我工资收入多少，公积金是多少，可以使用贷款是多少，你帮我参谋参谋，我买什么片区的房子、什么价位的房子合适。有的年轻人表现说不要太大面积，我够用就行，不当啃老族，不啃爹妈，都表现出年轻人的进步，年轻人的成长，年轻人的实在。我觉得这个展会不仅仅是展示的房地产商品，不仅仅显示了供求关系，不仅仅显示了人们对房价的预期，在这里也展示了百姓经过一段时间市场历练的成熟程度，也展示了年轻人良好的精神风貌。这些都在这里得以展示，所以我对这个房交会的印象是实在、理性、接地气。

　　大家知道，当资金的杠杆徐教授说金融机构和房地产的关系我文化赞同，同时，金融跟经济发展和房地产发展有一个不知道是否恰当的比喻，就像人体当中的血液，金融机构像血液，血液没有，这个器官坏死，血液太多，集中到某一个地方就产生泡沫了，就是人体可能说的供血太足了，出现畸形了，怎么把握这个量，这是金融机构和经济发展共同的话题。

　　刚才说到中德银行这次展会上推出很多实质性的利好，为消费者提供服务，我想您是不是给大家具体讲一讲，这些利好的政策都有哪些，消费者能否马上感受到这种利好？