编者按：2016年的中国商业是一幅快速发展的画面，但并不完美，仍然缺乏百年商业沉淀的基因。

面对汹涌的中产时代商业潮流，身处变革与创新漩涡中的房地产企业，应当如何及时掌握市场要领，捕捉商业发展先机？

值此岁末，观点地产新媒体将在成功举办前三届商业年会的基础上，首次落地香港举办2016观点商业年会。

走进2016观点商业年会，引领和记录商业地产发展的时代号角，我们策划并推出“2016观点商业年会特稿”系列报道。

观点地产网 “2016年上半年，在中国整体经济增速持续放缓的环境下，越秀房产基金凭藉优质的物业组合和管理团队全体同仁的卓越努力，依然取得良好的经营业绩，各项主要经营指标表现理想。”

在2016年中期报告开篇的董事长报告中，越秀房托董事长林昭远如是写道。

今年1-6月，越秀房托收入总额9.09亿元，较去年同期增长15.1%；物业收入净额约为6.09亿元，同比亦增长23%。

与此同时，越秀房托旗下7个项目的物业估值较去年同期高出了5.53亿元，增长2%至281.27亿元，物业整体出租率则为97.8%，同比增长1.01%。

在房地产开发毛利逐步下降，商业地产、产业地产潜力被越来越多开发商看好的情况下，房产基金将扮演更为重要的角色。

作为国内第一个上市的房地产投资信托基金，越秀房托有着长达十年REITs运作经验，所运营项目一直以来的稳定业绩表现，也让市场看到了其在资产增值、商业地产运营方面的实力。

整体出租率97.8%

2005年上市至今，越秀房托拥有的项目已从4个增加至7个，总资产从45亿元翻至293亿元，近几年基金分派收益率均保持在7%以上。

有证券分析师指出，作为首只投资中国大陆物业的上市地产投资基金，越秀房托在国内持有优质的投资物业组合，出租率保持在较高水平。管理人具有丰富的物业管理经验，对于新收购的物业也能迅速的整合。基金在获得稳定租金收入的同时，还能享受物业升值带来的收益。

“目前越秀房托分派丰厚，分派比例不低于可分派收入的90%，基金单位分派收益稳步上升，对于追求稳定收益的投资人具有很大吸引力。”

对于越秀房托的2016年中期业绩表现，主席林昭远则用了“成绩亮丽”来形容。中报数据显示，今年1-6月，越秀房托收入总额9.09亿元，较去年同期增长15.1%；中期分派总额约3.85亿元，同比增长12.6%。

观点地产新媒体获悉，目前，越秀房托旗下拥有位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会大厦、广州国际金融中心及位于上海的越秀大厦七项物业，可供出租总面积约为48.73万平方米，在租总面积约为47.66万平方米。

物业类型包括服装专业市场、甲级写字楼、商务写字楼、零售商业、酒店、服务式公寓等。

截至2016年6月30日，该7个物业的整体出租率达97.8%，同比增长1.01%。同期。

其中，收入贡献占比高达56%的广州国金中心，物业综合出租率96.5%，比去年同期上升1.7个百分点。与此同时，白马大厦、维多利广场以及上海越秀大厦都达到了100%的出租率。

收入方面，2016年上半年广州国金中心经营收入达5.09亿元，同比增长9.4%，城建大厦同比亦上涨5.4%至0.36亿元，白马大厦则收入2.02亿元，比去年同期增长了2.9%。

截至今年6月30日，越秀房托旗下7个项目的物业估值较去年同期高出了5.53亿元，增长2%至281.27亿元。

鉴于市场整体的低迷，为提升项目竞争力和为资产增值，上半年越秀房托管理层曾对旗下项目进行了一系列的转型升级改造。

如国金中心的裙楼由单一百货改造为百货加写字楼配套餐饮，使得项目整体价值明显提升，日均人流提升30%。白马大厦也通过对租户结构进行调整实现了转型升级。

去年8月份收购的上海越秀大厦，到今年6月30日出租率已达100%，经营收入约6700万元，租金单价达255元/平/月，环比增长4.9%。

物业价值提升

作为国内第一个上市的房地产投资信托基金，越秀房托有着长达十年REITs运作经验，所运营的项目一直以来的稳定业绩表现，也让市场看到了其在商业地产运营方面的实力。

对于项目运作，越秀房托行政总裁林德良强调的是，抓住用户和市场的需求。因此，越秀房托每收购一个物业都会做几方面的提升。以去年8月收购的上海越秀大厦为例，收购后越秀房托就迅速完成了这栋楼在本地市场的定位。

由于位于上海浦东新区的竹园CBD，靠近未来的上海交易中心，且项目平层最大仅1400多平方米，旁边还有一个竞争的大楼盘针对的是大中型企业，所以越秀房托就将目标对准了中小型成长金融企业，错位经营。

其次，为了吸引这些成长型的企业进驻，就要对资产价值进行提升。为了解客户的诉求，收购之前越秀房托收集了所有对该项目的评价。因为金融企业多，希望有很好的WIFI，稳定、高速，越秀房托接手之后马上做了WIFI的全楼层覆盖。

另外，此类金融成长型的企业周末经常要加班，但上海很多写字楼没有暖气，晚上很冷，所以越秀房托还特意加了暖气。

“针对成长型的企业，要抓住痛点去做。”林德良表示，去年越秀房托接手后花了120多万改了整栋大楼的系统，有力促进了租金的提升。

观点地产新媒体获悉，凭借系列的改造升级，2015年8月越秀房托正式接手上海越秀大厦后，四个月收入即达到了4300万，期末租金单价升了7%。

除了用户需求，市场需求也是越秀房托在运营中一直关注的重点，广州国金中心裙楼的改造便是如此。

广州珠江新城这一商务中心每天都有庞大的白领人群，商务餐饮市场潜力巨大，却缺少足够的餐饮业态。而此前国金中心裙楼仅友谊商店一家百货店，考虑到市场需求，越秀房托决定将部分面积收回打造成国金天地，定位写字楼的配套餐饮，抓住白领的早午晚的餐饮需求。

调整后，与地铁相连的负一层由百货改为星巴克、面包店、寿司等商务轻简餐饮，满足上班族的早餐需求，并提供休闲、小型会晤的空间。4楼引进的是各有特色的餐厅，提供午餐、晚餐，还可满足商务宴请、朋友聚会及家庭聚餐需求，5楼则提供稍大型的餐饮宴请。

2016年中期业绩会上，林德良透露，改造后国金天地餐饮面积占比已达30%，今年5月17日正式营业后，日均人流量也提升了30%，从而为国金中心租金带来了不少增长。到6月份，已经有20多个商家超过了原来的底租。此外，广州国金中心写字楼部分的续租率也达到了70%-80%。

在广州市场供求区域平衡，未来预期增幅回升的情况下，广州国金中心无疑将继续成为越秀房托业绩增长的重要动力。