2016年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降4.3%，土地成交价款却同比增长21.4%。1-11月全国国有土地使用权出让收入30979亿元，同比增长19.1%，比2015年全年提高了40.7个百分点。土地价格快速攀升、“地王”频出，引发市场对未来房价进一步上涨的强烈预期，加剧恐慌性购房等非理性行为。2016年1-11月份，房地产开发投资同比名义增长6.5%，比2015年1-11月份提高了5.2个百分点，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%。

由此可见，住房制度促成了以地谋发展模式，以地谋发展模式的强化和升级又加剧了住房问题，住房的市场化从最初的为了解决居住问题不断导向为了投资和投机。

二、房子是用来住的：住房政策的重大转向

从近来中央释放的信号和部门及地方已出台的政策来看，今后时期的住房政策确实与历次高度依赖房地产前提下对房地产进行调控有很大不同，出现一些重大转向。

第一，对住房功能的重新定位。“房子是用来住的，不是用来炒的”，“准确把握住房的居住属性”，尽管目前没有对以上两句话的权威解读，但从中透出的政策意味是很明确的，即，要改变过去将房子作为资本品进行投资、甚至投机的倾向，回归房子作为居住的主要功能。但是，由于住房本身就具有居住和投资的功能，作为一项带来根本变化的重大政策，急需对“房子是用来住的，不是用来炒的”内涵给出权威的表述。

房子是用来住的，都能理解，但是什么情况属于“房子不是用来炒的”？对个人来讲，我可能买下一处房子就是为了居住，但它在一段时间里也会升值，这种情形对许多只有一处房子的人就是如此，对其升值的部分承不承认其资产的属性？第二种情形是，他除了买一套居住，也可能在郊区、或在气候宜人、风景秀美的地方买一处房度假、养老，他就是为了居住，但期间房子资产也会升值，这种算不算炒？对于房地产商来讲，企业盖房就是为了获得利润，它在盖好一批房子后，预期未来会升值先不向市场出售，其行为是否算炒？

第二，以购租并举实现住有所居。对大多数人和家庭来讲，拥有一处房子是人生的梦想。但是，对许多人来讲，这一梦想很难一下子实现，甚至一辈子也难以达成。比如，毕业不久的大学生不靠家里人支持就不可能短期内买房；一些特大城市的白领尽管工资不低，也很难一下子就买房；农村进城的新移民也很难以买房在所工作的城市落脚。在今后一段时期，如何解决“住有所居”，使这几大群体能够在城市体面而负担不太沉重的居住，对于产业升级、城市转型和社会稳定至关重要。

从最近出台的政策来看，从过去的买房加保障房转向购租并举是住房政策的重大转变。今后解决住有所居，主要是三个途径：1）市场化的商品住房，2）政策性的保障性住房，3）租赁住房。

租赁住房成为解决难以靠市场买房解决居住问题群体的重要途径。上海对此的表述非常清楚，即“商品住房供应稳中有升，保障性住房确保供应，租赁住房供应大幅增加”，在“十三五”期间上海新增住房供应总套数比“十二五”增加60%左右，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数的60%以上。

增加租赁住房的方向是正确的，因为不可能所有群体都有能力靠买房解决居住问题。租赁住房的供给增加和质量提升，可以缓解租金房市场与商品房市场的同步振荡，也可以部分缓解目前主要依赖城中村非正规房屋租赁的蚁族和农民工的体面居住。但要防止对这一转向的片面理解和误导，如今后没有商品房了，主要靠租赁房了。

第三、租赁房提供以市场配置为主，政府提供基本保障。由于租赁住房在未来的住房制度中占有重要的地位，如何提供、向谁提供就变得非常重要。

国办39号文的表述很清楚，市场仍然是租赁房的主要提供者，一块是住房租赁企业和一些房地产企业，另一块是允许将现有住房改造后出租。广州市把城中村的村集体、经济联社纳入租赁经营“城中村”住房。

关于政府在租赁房的作用方面，一些政策导向有些令人费解。比如，有些地方提出由区属国有企业代表政府提供租赁房，增加政府持有的租赁住房比例，以起到“压仓石”的作用；九部委的试点通知明确提出将相关国有企业转型为住房租赁企业，租赁市场的运行也提出要搭建政府住房租赁交易服务平台。

租赁房不是保障房，目前的租赁市场就是按市场规则在运行，如果将租赁房提供搞成国有企业提供和政府持有，租赁交易平台由政府来搭建，不知这样的租赁住房市场如何运行？

第四、土地供应方式改革。住房政策的改变，关键是供地政策要变。已经出台的政策主要是围绕租赁房用地的保障在做文章，如国办39号文提出靠三个办法解决，一是盘活城区存量土地，增加租赁住房用地供应；二是允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变； 三是新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中明确规定持有出租的年限。

广州市规定，以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，改建后的租赁住房不得销售。

九部委的试点通知鼓励各地在新建商品住房项目中配建租赁住房，以及在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

这些政策能否解决租赁住房的土地供应，背后取决与政府和企业在土地和房子利益实现的比较，实质取决于土地制度改革进展。

第五、租赁房的权利保障。住房问题的本质是居住权利问题，但是，这一问题的背后是本地户籍和非本地户籍的权利问题。因此，国办39号文在这一点上的表述非常原则，“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”

具体到最近本热炒的喊出“租购同权”的广州市文件，原则性的表述非常令人振奋，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，但是到具体落地时，已经限定为“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校。”