其实，最近几年市场上对于未来谁当龙头老大已经有多轮讨论，并且已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。其中，顺驰、绿城、中海、恒大等房企均称要赶超当时龙头老大万科，但事实证明，这些房企因种种原因，仍然事与愿违，无法最终实现这样的目标。今年上半年，碧桂园销售金额暂时超越万科，但是，笔者认为，在楼市下半场，利润率已经持续下滑的市场背景下，规模化已经不重要，谁当中国房地产市场“老大”意义已经不大。

楼市下半场规模化不重要，谁是“龙头老大”也不重要

第三，在楼市下半场，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势；市场不再会有普遍性的规模化增长机会，对于大多数房企来讲，依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。此时，对于龙头房企来讲，规模化特征表现越突出，其实是房企运营过程中累积的市场风险就越大，甚至规模化的惯性会将企业拖至短期内突然一夜之间崩塌的境地。因此，在楼市下半场，继续讨论房企规模化已经没有任何意义，同样，百亿房企、千亿房企销售门槛的变高与变低也没有太多实际意义。

第三、龙头房企销售业绩继续变大的同时，其持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低，房企的转型之路仍然“举步维艰”。而其他多元化新业务几乎不赚钱（恒大已经将不赚钱的多元化业务剥离），也在不断侵蚀房企的利润，对于房企来讲，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

因此，总的来看，在未来，尽管房企仍然会关注行业“老大”的角逐，但是房企角逐的重点不一定是传统住宅领域的房企“老大”，也不一定是规模意义上的“老大”。随着“白银时代”的来临及房企战略转型的逐步落实，房企对于“老大”的注意力在不断发生改变，未来房地产市场“老大”极有可能会呈现出多个领域的“老大”，并且单个房企很难在多个领域并驾齐驱做“老大”。

比如2013年以来，越来越多的房企开始调整发展战略并转型，从转型路线上各家也有所差异，但均显示出房企战略转型的方向，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

首先，从最近两年机构公布的房企销售业绩排名来看，不同机构的统计口径差异较大，甚至笔者发现，即使是使用统一数据系统的两家机构两家统计的结果也差异较大。笔者认为，这不免让业内外人士怀疑统计结果的真实性，或者这些统计结果仅仅是为了引起媒体讨论谁是行业“老大”或销售排行榜的舆论，而真实的情况不一定如其发布的排行榜的表现。

从数据上来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的；以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，万达约为30%左右、宝龙地产为10%左右，最多也没有超过30%。房企转型之路仍然“路漫漫其修远兮,房企将继续上下而求索”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来房地产市场格局是在逐步发生变化的，未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准，也不一定以规模化为标准。未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域 “老大”、养老地产领域“老大”，或者其他细分地产领域“老大”。

其次，当房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企更应该着眼未来，关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样，布局战略型产业，谋求转型发展，营造未来赢利机会。

从今年上半年龙头房企变化特征来看，虽然楼市已经进入下半场，楼市规模化的发展时代已经过去，楼市也进入新一轮的市场调整期，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面，甚至仅仅上半年就出现7家1000亿销售规模的房企，其中，3家房企销售规模突破2000亿，同时，500亿以上销售规模的房企突破了15家，100亿以上销售规模的房企也突破了75家。

龙头房企：市场集中度增加，规模化惯性驱动房企继续盲动扩张