摘要

【政策暖风或吹醒沉睡地产股 7只转型主题值得关注】房地产上市公司在二级市场的比重很大，房地产板块的走势也直接影响着大盘涨跌。受政策回暖影响，房地产股也有望苏醒。从11月初至本周四，同花顺的房地产开发板块涨幅超过20%，而同期沪指涨幅为7%。

　　近期，山西全面取消限购、住房公积金改革等政策东风继续吹向的房地产开发板块涨幅超过20%，而同期沪指涨幅为7%。

　　政策拉拽加大去库存力度

　　随着《住房公积金管理条例》的大修，一项或将影响房地产“后半程”的政策呼之欲出，11月20日，国务院办公室发布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，并征求社会各界意见。送审稿中指出，公积金可以申请发行公积金个人住房贷款支持证券，可以投资地方债、政策性金融债、大额存单等固定类收益证券。

　　此项举措被认为是为国家住房也认为，政府对于房地产政府的储备政策较多，在投资偏弱的情况下，政策仍可进一步放松，包括降息降准，推行资产证券化和REITS、地产项目债放开等等。

　　而回顾整个2015年，可以说是房地产放松年，大环境央行降息5次，330政策下调二套房首付比例和调整营业税征收标准；8月份延缓房产税启动，9月1日改善型购房公积金贷款比例降至20%；9月底非限购城市首付比例下降至25%。

　　政策刺激带动了房地产行情逐渐向好，去化周期缩短、投资额度提升。但一线城市和二三线城市的情况依旧有较大差距。人大土地系副教授郑华对记者表示，除了对央行的顶部政策贯彻执行外，一线城市如北上广深整体还处于限购状态，短期没有取消限购的迹象，刚需依旧没有被满足，在此前提下，调控政策很难对需求和价格产生实质影响。而二三线城市的房价和库存压力则会逐渐走向健康。

　　房地产低迷拖慢经济增速

　　从弱化房地产支柱经济的作用，到现在大力出台房地产放松政策，可以看出在整个经济发展中，房地产依然起到举足轻重的作用，而且短期内还找不到可以替代房地产来拉动经济的新引擎。

　　数据统计，房地产投资增速已经连续27个月下跌，2014年增速为19.8%，2015年增速为9.8%，截止到今年十月份，房地产投资增速仅为2.6%。“从数据来看，房地产不仅没有拉动增长，还在拖经济后腿。如果国家不进行政策扶持，继续下探可能性非常大，有可能为0甚至为负，考虑到”及“自贸区 ”区域的主题机会；三是地产转型及细分市场带来的价值提升。

　　地产蓝筹股业绩稳定且在市场剧烈波动时相对抗跌。如龙头房企万科、保利、龙湖、华润、恒大等均在2014年实现了盈利与周转的双平衡，平均盈利和周转水平均远领先于行业平均水平，仅万科和绿地两家，销售规模就达到5000亿以上，占全国的5.56%，仅前23强就占市场23%份额。而且是京津冀一体化的最大受益者，公司正在承接首都产业的转移和外溢，并已经确立了70亿投资项目；在保障性住房领域进行了大笔投资，设计公共租赁住房项目的建设以及运营。

　　另外，在房地产企业的转型方面，经过10年的高速增长，房地产已经进入大分化时代。强者恒强，弱者思变是企业的现状，几乎所有地产商都在积极寻找创新模式，围绕细分市场做多元化发展。老龄化、互联网和轻资产都在催生房地产的新商业模式，如房地长+互联网、共享经济等。

　　估算，地产中介服务业务至少在千亿级别，如果加上O2O等地产后服务，地产中介服务将拥有更广阔的空间。海通证券的分析师对记者表示，金融和物业管理是所有房地产企业都在思考的方向，除此之外还有大健康、大文体以及新借壳的公司都将拥有巨大机会。如涉及新能源汽车和红酒；苏宁环球进军动漫，与韩国 REDROVER企业合资成立了动漫公司。

　　虽然房地产行情有回暖迹象，但中原证券分析师提醒投资者，目前很多转型模式还不成熟，互联网金融是被认为唯一可以和房地产企业相匹配的模式，其余模式还在摸索阶段。且目前整个房地产行业，依然靠的是房地产开发及上下游的相关企业去真正带动房地产开发投资，继而真正拉动经济发展。

(责任编辑：DF146)