4、商业地产功能有限，学区，落户一概与商业类住房无关；

大大家最集中的声音是房地产不会降价，一旦再回货币宽松，房子可能还会涨！奕柏认为这是一个假设，也就是说我们目前的政策方向发生根本性转变的情况下也许会出现。但是我们可以对比以下几点：

2、对于监督调控的落实情况，本次的监管部门级别是不是最高？

商业地产的评估有着更多的客观评估标准，我们拿商铺来说，租售比是第一要素，之后是地段，业态、功能、以及规划，未来估值，再然后是门头，进深，朝向，物业等，根据这些因素就可以大概判断出商铺价格。

奕柏建议：暂时不要投资商业地产项目！在资金被严控进入到房地产领域之后，商业地产本身购买条件就比较高的劣势将会更加凸显！加之前几年商业地产项目遍地开花，非理性购买人群的减少将会带来致命一击，所以在房地产全面迎接拐点的时代，商业地产将会首当其冲！

这么一来，房地产全面失血的问题将会是更为突出，从产品属性来说，商业地产将会首当其冲备受冲击？

3、具体到调控方式上：严控资金进入房地产领域，严控开发商及中介的抬价行为，严控购房者资格，特别是对热点城市加大土地供应等等，从上游到下游全方位的调控招数，以往哪次调控比这次用的招数多呢？

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住宅类地产价格生成要素：

之前商铺价格炒高很大程度上是沾了住宅的光，一旦非理性因素退去，商业地产就会回到按标准计算估值和价格的体系当中。

1、商住房首付至少50%以上，高首付的原因是通过降低杠杆来预防风险;

以上为个人观点，不代表任何机构或媒体立场，不构成操作及投资建议！

最后这里提到的死角其实隐藏着很大的问题，奕柏简单解释一下死角怎么来的？

评估住宅价值主要通过地段、品牌、物业、配套等因素，可以说买家的主观评估具有决定性效果！只要对需求满意，政策又支持，买家就认可了！

商业类地产价格生成要素：

对于地方银监部门来说，全国性银行发行理财产品的底层资产是无法完全“穿透”的，许多资金通过理财、资管产品“绕来绕去”，最终进入房地产领域。这就是一直以来的死角问题，而今年的工作重点就是清理死角！

奕柏认为这个说法也不全对，可能会有争议，主要集中在土地和地上建筑因不可分割而产生的权属问题。不过这个话题不是今天的重点，重点在于商业地产的持有成本和交易成本远远高于住宅，而收益却远落后与住宅！具体我们可以看以下数据：

央视财经最近做了一个报道，大概是说按照《物权法》规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。

刚刚结束的银监会一季度经济金融形势分析会要求，严禁银行资金违规流入房地产领域，重点检查银行业金融机构有没有违规为房地产“输血”。例如，信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产领域，是否通过同业业务、理财业务或拆分为小额贷款等方式向房地产领域提供融资。不放过任何一个死角。

3、商业地产交房时交税更多，财政部官网发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，住房契税一般根据面积按1%-2%浮动，而商业地产契税一律是按照3%来征收的；

市场有风险，投资需谨慎！

昨天我们谈到假设央行缩表成立，那么投资房地产是不合适的，因为泡沫可能会被挤破！很多朋友留言提出了自己观点：（感谢！感谢！感谢！！！）

5、商业住房的价值评估和住宅不同：（重点）

只要政策方向能坚定不移，房地产市场迎来拐点只是时间问题！

1、历次调控政策，是否属本次力度最强？

2、贷款年限最多只能贷款10年,理由同样是为了降低风险，因为商业性质土地使用权只有40年，银行必须要在有效时间内尽早收回贷款；