当商业比重变大以后，对资金的要求就会提高。目前，新城控股总资产近600亿，而2015年买地的累计投入近200亿，“要想跑得快，就得用杠杆”，欧阳捷说在解决资本方面，“新城会借助A股上市，和新城H股一起跑的快一点，同时在政策允许的时候做一些REITs产品的准备。”另外，在选地的时候，新城控股也做了筛选，“目前做的都是综合体项目，这样可以通过销售住宅平移一部分现金流。”

事实上，新城控股的模式还是重资产的延续，欧阳捷从万达过去一年轻资产的发展尝试中发现，做轻资产，销售规模一定下降，这就意味着现金流少了，对资本的压力非常大。“万达也许在对轻资产的模式进行反思”，欧阳杰说，“从短期看，还不能完全舍弃住宅反哺商业的模式，从长期看，这种方式还要进行一些优化，新城也在研究。”

商业运营能力的考验

“2015年，拿商业地产土地的除了万达以外，就是新城，其他开发企业商业用地拿地很少”，欧阳捷的这番话说明了新城控股在商业层面的权重和倾向性越来越大。在新城控股2015年实现的319亿元销售额中，起步较晚的商业物业完成销售额120亿，欧阳捷表示，“今年基本对半。”为了加重商业地产在集团战略中的比例，新城控股目前成立了四个拓展部，组建了一百多人的土地拓展团队，北到长春，西到成都，南到海口，2017年的目标是开业及在建商业项目达到40个以上，2020年达到80个以上。

这意味着，资本的考验以外，商业运营能力也摆在新城控股面前。

对住宅而言，居住就会有机会；对商业来说，使用才会有机会。“商业一旦做不好就死了，就一文不值，商业做死了就没人来经营，就没有了出租市场”，欧阳捷十分清楚商业运营的关键所在，“运营能力非常重要，很多企业觉得招商很重要，其实不是，商家到购物中心是为了赚钱，运营很重要。”

显然，作为经营性物业，商业和购物中心的终端业主有两个，一个是承租的业主，一个是出租的开发商，出售的部分也好，自持的部分也好，产权让渡以后的基础管理决定着商业的价值。

一定意义上，新城吾悦广场是一个新的购物中心品牌。对新城控股而言，它在商业地产领域的运营能力将主要体现在新城吾悦广场的品牌塑造上面。随着未来购物中心竞争的白热化，如何让终端消费者第一时间想到并前往消费才是经营的重点和成败的关键。因此，对新城控股这个涵盖了吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场三种产品线的面向中国经济发达城市的中产阶级的购物中心要求对消费者的诉求必须有清晰的洞察——并非只是考虑消费者的收入因素，还有必要从教育、健康、社会平等、环境、生活质量与选择自由度等多方面因素进行考量、细分客群、全方位需求满足。

在诸多商业运营意识的培养和其中带有的不确定中，通过社会化观察、调研，欧阳捷相信，在未来的时代，购物中心运营时必须要从女性的思维角度考虑问题，“很多消费者是女性，女性消费的时候更倾向漂亮；并且，从家居生活用品到房车，女性都有很大的话语权。”对商业地产运营而言，细节是第一生产要素。在大部分时间里，人们体验事物的方式是随时随地的，因此，尤其是购物中心，它所产生的与人的互动体验、贴近度才是活力的发源，其功能和场景的多元化意味着人与空间接触的不同情绪。

现在，不同的购物中心都在增加体验互动的部分，对生活的还原对场景的还原（商品的生产过程）愈来愈重要，某种意义上，这对购物中心的空间提出了要求。“从商业角度来讲，商业购物中心面积越大，对运营来说吸引的业态就越多，但是如果城市或商圈的人口不够，经营就会产生压力”，欧阳捷说这本身是一个需要去平衡的矛盾。

对经营性物业而言，租赁收入支撑其资产价值，但获利通常依靠资产升值。归根结底，购物中心运营最后还是要回到投资回报率和租金回报率这两个指标，对盘算商业地产而言，稳妥的经营现金流才是资产保值的基础，这才是最核心的东西。

关于中国中产房企价值观察录

过去两、三年内，中国房地产市场的发展形势发生了一定程度的改变，中国房地产开发商都开始重新思考自身的核心业务和未来的发展模式。

针对“中产房企”这一群体，新华网展开中国中产房企价值观察录系列报道，从房地产市场出发，结合中国城市供需、人口结构和产业结构的发展态势，对中国房地产发展趋势进行梳理。

何谓中产房企？

1、自身规模、品质在房企中处在中坚势力的中坚位置。

2、尚未完全发挥品牌优势，其品牌价值仍有提升空间。

3、有意全国布局、在特定产品市场中具有较高专业度。

4、除地产项目开发，有其特色或独树一帜的品牌优势。