另外三四线城市项目我们会找大型主力店进行战略合作，例如步步高集团、嘉荣超市等。在三四线市场做得很好的大型超市、百货等，也有购买物业的意向，未来我们也可以将这类型的商业物业出售给深度合作的战略合作伙伴。

观点地产新媒体：有部分城市也提出了“商改住”、“商改租”的政策，这方面的政策是不是也有些帮助？

苗思华：国家提出去库存，针对的问题包括销售型商业物业的去化，这也是以前遗留下来的问题。过去开发商拿地的时候，政府出让地块指标规定商业必须要做50%或者大于50%或者不能低于多少，开发商为了拿这块地就必须做商业，但是做了以后市场很可能消化不了这些商业。

现在能够商改住、商改租也是让能够调整的部分都改为去化，不会产生很大的库存。这方面我们也在跟进，包括株洲、蚌埠等项目也在根据政策进行调整。

观点地产新媒体：奥园商业地产这部分去库存情况怎么样？

苗思华：主要商业库存是在重庆、沈阳、株洲的老项目，近两年新开发的项目商业库存都很少，例如浏阳、梅州、宁都这些城市的项目，规划的时候商业体量就不大，而且卖得也很好，所以库存很少。

观点地产新媒体：奥园的战略中也涉及复合地产，去年亮相的奥园文化旅游城.韶关印象岭南项目现在进展怎么样，像这种文旅项目会不会也有和商业地产相同的问题？

苗思华：文化旅游概念比做商业综合体的概念要更深一步，我个人觉得做文化旅游项目一定要具备两个条件，文化的沉淀和旅游的资源，这两点是非常关键的。

所谓的文旅商，首先要有旅游资源，因为旅游资源是不能复制的，是唯一性的东西。

第二，把沉淀的文化元素挖掘出来，组合好不可复制的旅游资源，才有可能真正把文化旅游落地，落地以后才能带动你的商业。这个才是引擎，有这个引擎以后才具备后面的故事，所以引擎的挖掘非常关键。

像韶关的奥园文化旅游城，具有韶关的旅游资源，项目文化是唯一的六祖禅宗禅文化。怎么整合这些资源呢，以前韶关的景点都是碎片化的，没有一个好的旅游集散地，现在我们就把它做成旅游集散地。同时围绕六祖禅宗主题打造实景演出，以实景演出的方式去反映文化。

观点地产新媒体：奥园的商业产品线已经有奥园广场和奥园城市天地，今后会有调整吗？

苗思华：产品线应该不会变，但是定位和运营模式肯定会变化，会根据区域和市场来进行调整。但是我们也在研究新的体验式主题的新产品类型，例如结合我们的跨境电商主题。

观点地产新媒体：奥园跨境电商平台上线了，直购中心也开业了，这方面的运营表现怎么样？

苗思华：我先讲跨境电商体验店，实际上跨境电商体验店去年开始大家一窝蜂在做，我觉得这是错的。第一波过了以后，有些盲目跟随，没有自身核心竞争力的会发现方向走得不对。

体验店不能纯粹开成进口商品超市，体验店是什么？我个人的理解是，首先目标选好，要做跨境电商一定是做线上的，体验店的作用一个是为线上的奥买家进行品牌推广，二是为线上引流，这才是体验店的主要功能。

奥买家是我们线上的平台，目标是在资本市场实现上市融资。为什么要做跨境电商，就是以市场为导向，有这个市场才会去做。跨境商品包括平行进口汽车、轻奢国际名品等，这些在国内的市场需求量很大，大家都希望买到全世界各地的正品，又便宜又好的正品。

从地产业务的角度来看，跨境电商对奥园地产业务也有协同作用。第一，各地政府都在大力扶持跨境电商项目，奥园的跨境电商产业园在拿地方面就有更多优势。第二，跨境电商相当于商业的一种新兴业态，作为商业主力店能够吸引人流，也能吸引更多品牌商家进驻，可以结合打造产业园或者主题地产，对项目的销售、招商和运营都有提升作用。

观点地产新媒体：现在跨境电商有一些政策改变，今年4月份的时候有可能不再免税，也在研究这方面的政策，以后市场前景会不会像以前那么火？

苗思华：新政出来以后最关键的就是两点，一个是通关单，一个是产品清单。产品清单就是国家规定了必须在清单之内的商品跨境电商才可以做。

其次通关单，通关单是最具杀伤力的，因为这个通关单严格按照通关要求来做，保税仓备货的基本上做不了了。

通关单是什么意思？以一般贸易的方式来管理保税的模式，也就是说没有这个通关单，货进不了保税仓。通关的要求很严，海关要检验，还要拿到国外品牌商家的代理授权才能有资格进来，而且还要是在清单以内的产品才能有资格进保税仓。

没有保税备货，意味着全部是国外直邮，国外直邮一方面运费高，另外时间很久，体验感比较差。所以到现在这方面政策延缓了，通关单还没有落实执行，也许会缓期一年，或者明年以后才开始做。

现在很多公司都在做跨境电商、体验店，有些只是打造一个概念，新政可以对行业进行规范，可以先洗掉实力不足的，所以新政出来以后，对于我们真正想做跨境电商的是个好事情。