编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

观点地产网 以去库存为基调打响的市场战役，带动了住宅市场回暖，但商业地产的境况依然严峻。

因住宅调控而转向商业地产的投资热潮已经退去，随着限购措施解除，商业地产在愈发激烈的竞争中逐渐暴露去化难、运营难的区域性、结构性过剩问题。

“涉足商业地产的开发商都在面临一个问题，就是怎么运营自持型商业物业和去化销售型商业物业。”接受观点地产新媒体采访时，奥园集团副总裁兼奥园商业地产集团总裁苗思华直言，商业地产最大挑战来自于去库存和资本退出。

“国家提出去库存，也针对商业地产的去化，这是以前遗留下来的问题。”市场环境在改变，销售型商业物业和自持型商业物业怎样改变去化难和运营难？

苗思华认为，这两个问题都涉及到对商业综合体规划和评估的重新思考。

由购物中心、步行街、公寓、写字楼及住宅等产品组合而成的综合体，是商业地产投资热潮中的典型模型。“但是如果这种模式已经行不通了，未来是不是还按照这种模式规划设计？这对开发商的市场营销和设计规划是一个很大的课题。“

“我们考虑的是要从源头即整体规划方案上动大手术。”苗思华表示，奥园商业的选择是以精准定位打造项目，同时探索与资本结合的金融模式。

据其介绍，奥园旗下的奥园广场及奥园城市天地两大产品，在新拓展项目中从规划设计开始明确定位，优先考虑在一二线城市区域中心或三四线城市中心打造自持物业，通过一定时期的运营后，凭借租金回报率和资产价值的升值，再根据估值出售部分股权实现资金回笼。

广州番禺奥园广场是奥园集团践行上述路径的首个成功尝试，2014年12月，番禺奥园广场以10亿元出售46%股权予华夏人寿保险。

对于销售型商业物业，奥园正在尝试插花式自持。“传统的步行街和底商都是纯销售，投资回报率不高的后续销售不顺就容易面临资产沉淀，所以今后奥园对于步行街也会部分持有经营，做好招商运营带动销售”。

相较于内部的自我调整与升级，外部的资本渠道同样是商业地产存续的关键。“最终的关键是商业物业能不能走出资产证券化的模式，这是国内同行们都在探索的方向”。

以下为观点地产新媒体对奥园商业地产集团总裁苗思华先生的采访实录：

观点地产新媒体：今年住宅市场明显升温，商业地产却显得有些冷清，您怎么看当前的商业地产市况？

苗思华：现在绝大部分开发商应该都在面临两个问题，就是怎么运营自持型商业物业，怎么去化销售型商业物业。

过去传统的商业地产模式就是包括购物中心、步行街、公寓、写字楼、住宅、住宅底商这些组合，除了自持的物业和住宅，开发到后期最容易沉淀下来的就是销售型商业物业，公寓、步行街商铺和底商。

这里面公寓市场还是有一点空间的，但是目标客群定位一定要抓准，现在开发商比较头痛的是步行街商铺和底商。

第一个问题，住宅市场慢慢取消限购以后，买房的人群能买70年产权的住宅就不会买40年产权的商业，投资的人群如果觉得回报率达不到预期也不会选择商业，所以客户对销售型商业物业的投资欲望在下降。市场销售环境变了，今后在做项目规划，应该要怎么样去改变原来的对商业物业的规划？

第二个问题，自持物业，以前在商业地产中自持购物中心是综合体项目的销售引擎，如果现在自持物业已经难以达到带动销售的作用，是不是还要继续自持这部分物业，如果选择自持应该保留多大体量，怎样去做好资产管理和运营？

这两个问题最后都涉及到对商业综合体评估的重新思考，再也不能停留在原来的老模式上面。

我们考虑的还是要从源头即整体规划方案上动大手术，传统的做法都是一个购物中心做完以后是不卖的，住宅是卖的，步行街是卖的，底商是卖的。在市场不好时销售型商业物业库存就越来越大，现在是不是还按照这种规划模式来设计？这个对开发商的市场营销和设计规划是一个很大的课题。

观点地产新媒体：现在对这方面有没有什么方法去应对？

苗思华：业界讨论比较多的是轻资产化和资产证券化，怎么样跟金融结合起来，打通资本渠道。

对于自持物业，首先是从规划设计开始明确定位，自持物业要么不做，要做就必须做到城市级或者区域级的定位，从招商、营运、市场、营销等角度评估这个项目是否能够成为一二线城市的区域板块第一，或者三四线城市的城市第一，符合这两个条件的可以做自持型商业物业。

然后，从两个方面尽量轻资产化，减少重资产。第一，像广州番禺奥园广场、珠海奥园广场这样的一二线城市区域性的商业项目，奥园一定会把它做旺做好，通过一定时期的运营后，租金回报率和资产价值升值，再根据估值出售一部分股权给基金公司等资本。第二，在三四线城市的项目，自持的购物中心部分可以寻求战略合作伙伴的加入，将这部分资产出售给合作伙伴，例如在三四线城市经营能力很强的主力商家。

对于销售型商业物业，我觉得一定要回到源头，好好思考模式问题，过去常用的带租约销售也是伪命题，招商运营做得不好，最终投资者也看不到长远的回报率增长，而且如果销售不顺沉淀下去这部分资产价值也会面临缩水风险。

所以，今后奥园对于步行街销售型商业物业，不像以前单纯销售，现在是插花式的自持，就像做购物中心一样，要有主力店、次主力店带动，要保证招商运营做好做旺，部分经营部分销售。另外，最终销售型商业物业能不能走出资产证券化的模式，这个是问题。现在国内不少房企也在尝试，但是非常成功的案例还比较少，这应该也是大家都在探索的方向。

观点地产新媒体：这些方法中，奥园有没有项目已经成功落地的？

苗思华：2014年12月我们已经在番禺奥园广场推行了轻资产化，引入战略投资者华夏人寿保险，通过出售部分股权已经收回了投资额，但奥园依然有项目的控股权，还是可以掌握资产升值和租金回报的收益，这也是通过合作的方式实现了部分变现。