长江证券房地产分析师蒲东君表示，上半年一、二线城市房价主要受“限价”政策影响，房价走势扭曲，但进入下半年后，房企开始面临资金压力、规模冲刺压力，有可能采取“以价换量”的策略积极推盘，房价走势或将发生实质性变化。

　　另据报道，深圳市规划与国土资源委员会日前公布的6月楼市成交数据显示，深圳一手住宅价格9个月连续下跌，未突破5.5万元的均价线，而一手住宅成交量随着预期回稳保持在相对正常的水平。此外，二手住宅也在6月开始回落，成交量环比下降。

　　记者从国家统计局烟台调查队了解到，上半年烟台市区住宅成交量快速上涨，截止到6月底新建商品住宅和二手住宅的成交量比同期分别增加48 . 9%和33 . 9%。市区新建商品住宅网签成交套数为30256套，已达到上年全年成交量的62 . 7%，月均成交套数比去年同期高出48 . 9%。

　　该业内人士坦言，一次性付款优先选房这种营销方式或是开发商对于限价政策的一种“应对”。目前，济南预售许可申请实行一房一价申报政策，要求开发商利润率控制在合理范围内，且3个月内不得涨价，违者不予网签。客户购房时一次性付清全款，开发商便可拖延网签大打“时间差”。等几个月后开发商申请价格上调时再提高房价进行网签，开发商或将因此获得更高利益。

　　业内人士表示，两年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整，楼市分化进入新周期。预计三四线城市领涨今年楼市下半场，而4季度房地产销售数据的涨幅很可能降至个位数，整体市场将出现平稳降温。

　　记者走访获悉，德州多家银行房贷基准利率均上浮，房贷款利率折扣优惠基本取消。其中，首套房贷款利率均上浮5% ，二套房贷在原有基准利率的基础上上浮10%以上。

　　公积金贷款使用2次后不再放贷

　　全国楼市下半年怎么走？开发商或“以价换量”

　　值得注意的是，目前公布2017年中报业绩预告的房企一般为中小房企，尚不能代表整个房地产板块的运营情况，但已可折射出行业基本面趋势。整体来看，荣盛发展等中型房企增长速度放缓，转型不利的企业亏损较为明显。

　　开发商或“以价换量”

　　“房子已经认筹完了，我还没接到置业顾问的电话。”28日，济南市民孙明（化名）很是无奈地讲述了他的认筹经历。

　　山东四市楼市调控政策加码 银行上调放贷利率幅度达5%—10%

　　由于政府对楼盘价格进行监管，因此不少开发商打起了车位和地下室的主意。阳光100一名业主蒋女士说，早在今年3月22日，小区五期的车位开始认筹。当天交了2万块钱的认筹金，拿到了认筹号后就一直等待车位开盘。

　　烟台有银行也开始上浮利率，其中兴业银行对于首套房的利率最高上浮10%，首付比例执行30%，审批房贷时间需要一周左右。

　　应该看到，我国房地产市场基本面正发生根本性变化。从政策层面看，“房子是用来住的，不是用来炒的”，已经有效落实到具体的政策实践之中。

　　今年上半年，济南市房地产市场供应量不足，供求关系紧张，楼市乱象频生。像偷偷认筹开盘、全款优先选房、捆绑车位、地下室，炒高车位等现象时有发生。楼市乱象给市场带来了负面影响，也损害了购房者的利益。

　　《经济参考报》4日发表署名为陈涛的评论指出，3月中旬以来，全国各地出台严厉的房地产调控政策，对住宅投机炒作行为进行围剿，取得了积极成效。但热点城市房价上涨预期尚未逆转，土地价格仍明显上涨。综合来看，当前楼市正处于“弱平衡”状态，市场稍有些风吹草动，都可能会打破这一局面，引发连锁反应。

　　德州市也对住房公积金使用政策进行了调整，自8月20日起执行，除了提高公积金贷款首付比例、控制公积金贷款使用次数，还缩小了公积金提取范围。

　　28日早上5点，一个自称是置业顾问的人在购房微信群里发出了道歉信。说27日晚他们的手机电脑都被公司收走了，固话也被拔掉了，他们知道认筹的时候，认筹已经结束。一名置业顾问透露，27日晚的认筹是在另一个售楼处进行的。

　　其实从4月15日起，山东省已经开展为期半年的打击囤房炒房的专项行动，其中就提到开发企业不得通过商品住宅高价装修、捆绑销售高价车位（库）及储藏室等变相涨价的途径躲避价格管控。“对于捆绑车位变相涨价的行为，我们会对开发商进行约谈，规定价格，要求限期整改。整改不成功的，就不准网签。”济南市建设部门相关人士表示。

　　“今年上半年，住房公积金贷款增加明显。”济宁市住房 公积金管理中心工作人员介绍，截止到6月底，2017年济宁市共向8232户家庭累计发放住房公积金贷款252253万元，完成计划的79 . 3%，换言之，上半年就完成了贷款额度计划的八成。

　　市场整体趋冷分化态势明显

　　银行上调放贷利率幅度达5%—10%

　　全款的优先

　　总体来看，当前我国楼市正处在“弱平衡”状态。为防止投机炒作卷土重来，在落实“五限”措施的同时，要加快推出房地产市场调控的长效机制。(

　　捆绑车位

　　“当时开发商说的是3月底就会开盘，但是等到月底时又通知清明小长假开盘，随后又拖至五一小长假至今仍然未开盘。”这让蒋女士很是无奈。“有不少业主说，开发商想涨价，所以一直拖着。”蒋女士说，他们也就此问过开发商，但是至今没有明确回复。

　　烟台市新规：“借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%，购买第二套房的住房公积金贷款首付比例不得低于40%。”公积金贷款首套房的利率依旧是3 . 25%，二套房的利率为3 . 575%（基准利率的1.1倍）。

　　“预计今年下半年市场会比较冷，价格已有下滑迹象，预计有些城市的项目将降价甩卖，以此保证业绩，销售回款也会放缓。”一位房企高管如是透露。

　　三地楼市火热成交速度明显加快

　　中国银行、建设银行两家国有银行7月份开始执行基准利率。中国银行对于办理首套房贷业务的客户仍旧最低执行20%的首付比例，建设银行对于首套房执行30%的首付比例，对于从未有过购房记录的客户执行25%的首付比例。

　　青岛银行、光大银行房贷业务在基准利率的基础上上调了5%。“现在购置首套房为新房的客户，我们暂无额度；对于购置首套房为二手房的客户，我们最低首付比例为25%。”青岛银行工作人员这样说。

　　蒲东君也称，房地产行业进入大象起舞时代，小型房企加速退出，行业集中度快速提升，但提升逻辑从小型房企被动退出(经营困难)转变为主动退出(拿地困难)。

　　（稿件来源：齐鲁晚报、齐鲁壹点、经济参考报、证券日报）

　　“应对”限价政策

　　济宁也做出了类似的调整，新住房公积金使用政策已于8月15日起实施。

　　滨州住房公积金重点支持自住性购房，集中向首套房倾斜，于2017年7月11日起调整了首付比例。第一次公积金贷款首付款比例不得低于30%，第二次公积金贷款首付款比例不得低于40%。

　　数据显示，2017年5月全国70个大中城市中，大多数城市房价仍在上涨，涨幅有所回落，深刻反映出我国社会根深蒂固的炒房顽疾。2003年以来，我国房价特别是热点城市住房价格持续大幅上涨，巨大财富效应释放了空前的房地产投资投机需求，进而形成一种炒房惯性。与此同时，地方经济发展与房地产业高度关联并逐步形成路径依赖，导致房地产市场在相当长时间内“拒绝调整”，而社会资金大量涌入热点城市房地产市场，制造业转型升级“失血”，经营实体不如买房坐等升值，一定程度上改变了有关区域社会经济金融的运行结构，这些都与供给侧结构性改革背离。

　　蒲东君进一步表示，由于债务“期现结构”的原因，房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看，货币资金覆盖率长期处于1倍以上，最高可达3倍以上，意味着房地产企业结余大量在手现金，短期没有偿债压力。但是从长期来看，由于2014年至2016年，房地产企业发行了大量3年至5年期的公司债券等长期债务工具，将在2017年下半年陆续迎来兑付期。

　　半夜认筹,捆绑销售,全款优先…为卖房开发商对策真多

　　目前济南还存在全款和贷款区别对待的现象。今年5月中旬，市民崔女士在融创财富中心看上一套140平米左右的房子用作改善。当得知崔女士是贷款买房时，置业顾问说，即便拿到了认筹号也无法确定可以选到房子。如果可以一次性付款，能确保优先并且一定选到房。

　　德州上半年商品房销售面积286 . 45万平方米，增长31 . 3%。全市商品房销售额128 . 42亿元，增长44 . 0%。到6月底，德州住房公积金个贷率已高达80 . 12%，资金使用率87 . 63%。

　　鉴于此，蒲东君认为，在长期偿债压力较高，而融资受阻、成本上行的背景下，房地产企业将更加依赖于经营性现金流，即销售回款，将促使其接下来加大推盘力度，这一点从近期开发商行为上可以得到初步印证。

　　置业顾问称手机被收走

　　车位捆绑销售的情况也不少见。高先生是市中区二环南路某小区的业主，小区停车位的价格从15万元上涨到20万元，并且如果同时购买地下室才给予价格优惠。“这是不是也属于捆绑销售？”高先生问。

　　济南一楼盘半夜认筹，大批购房者到来。 网友供图

　　事实上，多家房企均有这样的担忧。

　　须防炒作卷土重来

　　数据显示，6月京城二手房成交量为8918套，同比减近三成，环比降17.4%。随着北京二手房市场交易量的持续回落，房价也在逐步企稳。以通过我爱我家成交的房源为例，北京二手房价5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，降价房源也从高总价、大户型的二手非普宅蔓延至成交占比较高的中小户型的二手普宅。

　　而此前公布的5月70个大中城市房价变动情况显示，15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，其余大中城市房价环比下降或涨幅回落的城市个数有所增加。这意味着，在调控持续两个月后，房价明显企稳。不过，70大中城市中，有20个城市涨幅超过1%，4个城市涨幅超过2%。具体来看，蚌埠涨幅环比上涨高达3.4%，北海环比涨幅达3.2%，湛江上涨2.6%，哈尔滨上涨2%。

　　而对于不公开认筹、全款优先选房等行为，山东省住建部门一位负责人称：“目前法律法规上尚没有对这些行为进行界定。”出于快速回款的考虑，开发商一般会选择全款客户，“这是开发商和购房者正常的交易行为。”该负责人称。不过，他也表示，这种现象对市场交易的公平性存在影响，属于灰色地带。

　　孙明说，早在一个月前，他就已经确定了想要购买的楼层和户型。“置业顾问也明确说认筹前会告诉我，我就一直在等通知。”孙明说，25日深夜，置业顾问又跟他确认了购房意向。“我当时还信心满满地认为，参与认筹肯定没问题。”孙明说。