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? 新丝路金融诚邀有识之士加入，岗位详情，请戳文末原文链接“阅读原文”！ “在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下，房地产行业风险加速集聚，房企在保持规模快速提升的同时，更应谨慎防范运营风险，重点关注高杠杆拿地引发的资金风险与存货变现风险，提高资金调配能力和产品开发能力。” 2017年2月21日，由中国指数研究院上海分院主办的闭门交流会如期举行。新城控股、招商蛇口、世茂房地产、正荣集团、三盛宏业、中锐地产、上置集团、禹洲地产、中洲控股、上坤置业等房地产优秀企业，汇丰银行、光大证券、爱建信托、中城联盟、瑞威资产、道堃资产、乾立基金等金融机构以及同策咨询、好屋中国等策划代理企业就目前房地产市场运行情况、房地产市场未来发展空间及主要风险、房企因城施策进行投资布局、房企创新变革及多元化发展策略、房企与金融机构的融资对接、房地产金融投资机构投资策略、房地产金融创新等主要问题进行了深入交流。会上，中国指数研究院中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士发表了精彩发言。黄瑜女士指出，当前政策环境由松趋紧，政府因城施策严控市场风险，未来非热点二线城市以及三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。未来投资方向仍然以主流城市圈为新房的主战场，产业、经济与人口决定城市未来，轨道交通建设也为中西部节点城市提供发展机遇。在房地产市场调整时期，房企应做好能力管理，包括管理能力、产品能力、团队能力以及对于城市的掌握能力。综合运用现有能力，才能走出自己有特色的道路来实现弯道超车。 中国指数研究院上海分院副总经理张志杰先生围绕当前房地产市场运行特点预测市场未来走势、剖析行业面临的城市分化风险，解读目前市场形势下房企的发展策略，主要内容如下： 1．当前房地产市场形势为：因城施策实施有针对性的调控政策后，房地产市场开始趋稳。新政对市场表现的影响较大，一线和部分热点二线城市房价上涨势头得到一定遏制；土地整体楼面价和溢价率有所回落；热点一二线城市地王频出，部分城市高端项目去化承压。展望未来，短期内销售量价回调，新开工小幅下降，投资增速维持低速增长；基于中房地产业中长期发展动态模型预测得出，未来五年房地产市场需求与过去五年基本持平，投资及销售额小幅增长，房地产市场会平稳发展。 2.中国指数研究院根据不同城市投资趋势的系统性研究得出：一线城市新房市场会趋于高端化，整体二手房市场并购还会提升，市场整体成交结构会变为存量市场；二线城市成为房地产开发的主战场，经济、产业、人口以及交通的发展会为二线城市提供更多发展机遇；受交通利好以及有特色产业支撑的三四线城市，市场预期较高，但是总体来看三四线城市库存较大，后续发展内生动力不足。未来，不同的城市线将会有进一步的分化，或将有更进一步的宽松政策助力高库存城市去化。各机构仍需谨慎对待城市及项目风险，同时对不同城市的结构性机会需充分重视，有助于更好地把握市场机会。 3.房地产企业分化加剧：2016年，131家百亿企业市场份额已接近50%。未来，寻求合理布局、拓展金融渠道、转型创新是房企发展的主要方向。城市分化对于房企而言，也需谨慎对待，房企应该围绕市场主流需求调整产品结构，注重品质提升，积极营销去库存，寻求合作谋出路。此外，房企还需拓展投资渠道加强金融合作，分享资产管理红利。 中国指数研究院上海指数研究中心副总经理张文静女士主持了嘉宾探讨环节，各品牌房企、金融机构及策划代理企业分别发表了各自观点，与参会专家和同行进行了热烈讨论。 房地产企业主要观点： 1、“因城施策”实施有针对性的调控政策对房地产企业的影响较大，短期内面临着深刻的挑战，需要行业企业不断地随机应变，灵活调整；但从长期来看会保持一个稳定发展的态势。本轮调控政策或将延续一年甚至更久，在十九大之前会保持一个比较理性的状态。 2、行业集中度将进一步提升，强者恒强的态势持续，市场变化促使未来合作开发、并购重组的趋势加速显现，为大型房企与金融机构带来合作机会。部分中小企业高杠杆风险、增长乏力风险逐步凸显，将面临退出房地产市场的状况。 3、在房地产市场调整期，一线城市成交结构向刚需、高端两极分化，而二线城市改善型需求明显释放。房企应因城施策，精准把握不同城市主流需求，围绕市场主流需求灵活调整产品结构，有效把握城市主流需求。 4、在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下，房地产行业风险加速集聚，房企在保持规模快速提升的同时，更应谨慎防范运营风险，重点关注高杠杆拿地引发的资金风险与存货变现风险，提高资金调配能力和产品开发能力。 5、房地产企业应把握“新机遇”，抓住市场调整期的发展机会，发掘一线城市城市更新以及长租公寓的投资价值，投资布局一些受交通规划利好的二线城市以及有产业支撑的三四线城市。 6、房地产企业应主动适应“新常态”，强化自身具有优势的差异化路线，以高品质撬动市场需求，并增强跨区域跨周期的运营能力，由传统的一次性销售转向长期持有运营。 7、资本话语权在行业整合中权重加大，房地产企业需强化内生发展动力，加大基金、信托合作融资力度，把握融资窗口期，探索多元化融资渠道，借助中国指数研究院研究平台与金融机构建立有效的沟通机制，在转型过程中更好地获得金融支持。 金融机构主要观点： 1、各大金融机构普遍认为在国家调控政策影响下，中国房地产市场2017年将迎来量价调整，但总体仍将保持平稳发展。金融机构保持谨慎乐观判断，房地产仍为金融机构的重要投资方向。同时对于房地产新业态和新的投资机会将选择性投入。 2、在房地产调整期，城市分化持续加剧，金融机构及房企在城市投资方面均面临巨大挑战，期望基于中国指数研究院在城市研究方面进行的精细化分类研究，有效帮助金融机构及房企把控城市及项目风险。 3、随着监管层对房地产信贷的陆续到位、落实，中国房地产整体信贷规模将有所缩减，金融机构希望借助中国指数研究院研究平台，加强与行业具有发展特色和潜力的房地产企业的交流，全面了解房地产企业的发展情况与运营实力，广泛开展深入、多样化的合作。 |