4、在目前调控趋紧、信贷收缩和房地产市场分化严重的情况下，房地产行业经营风险将持续加大，金融机构希望借助中国指数研究院持续、专业研究以及大数据平台等，深入了解房地产行业发展状况及房企转型风险，完善企业风险评价标准，强化风险管控。

策划代理企业主要观点：

1、中国的房地产市场受政策影响较大，当政策出现以后，应对策略和快速反应很重要。因为很难判断未来大的政策趋势，但是对于短周期内的小波动，需要行业企业不断地随机应变，灵活调整。

2、在房地产市场调整期，策划代理企业应顺应周期而行，以产业资源和专业能力为基础，提升市场化的决策效率，重点关注房地产行业整合以及政策变化带来的投资机会，比如：不良资产、投行业务以及应收账款等，为房地产企业提供资金解决方案。

此次中国指数研究院上海分院与品牌房企、金融机构以及策划代理企业之间的闭门交流会议，分享了房地产市场最新运行情况及未来发展空间，提示了在城市分化下的主要风险，为各大投资机构做好房地产业务、控制风险提供借鉴；加深了金融机构与房企的交流，为房地产开发企业把握投资机遇、提升自身价值提供帮助，以更好地获得金融支持；为金融机构准确判断市场趋势、科学调整策略、选择优质合作伙伴以及为长短期发展提供有力支持，同时，中国指数研究院分享的最新研究成果得到金融机构和房地产企业的一致认可，为其优化业务发展策略提供了参考。

2017年2月21日呈送：新城控股、招商蛇口、正荣集团、上坤置业、三盛宏业、中锐地产、世茂房地产、上置集团、禹洲地产、中洲控股、汇丰银行、光大证券、爱建信托、中城联盟、瑞威资产、道堃资产、乾立基金、同策咨询、好屋中国。

附件一：各房企主要观点

新城控股：新城控股高级副总裁欧阳捷先生发表了主题演讲，对目前以“稳”为基调的房地产市场的发展形势进行了总结和分享：

1、预计2017年中国房地产市场量平价稳，成交量与去年相比基本持平，总体仍将保持平稳发展。热点城市“控房价”是主基调，三四线城市仍然以“去库存”为主。

2、要稳住房地产市场，防止“大起”要管住货币，防止“大落”就要增供土地。对于房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地有效供给比例，带动成交量恢复性增长，化解房价持续快速上涨的压力，未来热点城市供应量会有所恢复；非热点城市供求基本平衡，通过减少土地供应重点解决三四线城市土地库存过多的问题。

3、在当前的城市化进程中，超大城市还会继续延续减量化政策，地方政府饥饿供地保证地价，一些热点城市的投资性需求得到有效抑制，未来微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

4、在极端的行政措施干预下，多数热点城市房价收到持续而严格的抑制，房价上涨速度减缓导致需求相对减少，同时，钱少且贵会显著抑制房价上行空间。热点一二线城市，房价很难再有快速上涨；非热点二线城市以及多数三四线城市，供求平衡，房价趋稳。

5、除了严格的行政管制，都市圈战略也是控制房价快速上涨的有效途径之一，特大城市要加快疏解部分城市功能带动周边中小城市发展，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平。

6、在市场逐渐见顶的背景下，大型房企应抓住相对平稳的市场窗口期，拓展更多的融资渠道，提升产品品质，加速奔跑获得更大的市场份额。中小房企则应加快出清，否则或将遭遇经营风险。

招商蛇口：

1、房地产行业与宏观经济联系紧密，十九大以后，在中国经济L底走稳以及国际经济保持平稳的情况下，房地产行业将会持续发展；反之，将会承受较大的下滑压力。

2、在房地产新常态下，小而美的房企在很难做强，只有做大规模才有话语权。在投资拿地方面，保守稳健低价买进高价卖在当前的市场环境下比较难做到，招商蛇口的做法是积极进取投资拿地。投资重点在二线城市有竞争力的区域，一线城市的存量旧改市场和环上海周边的城市。此外，并购合作也是企业着重关注的投资途径。

世茂房地产：

1、对于大型房企来说，在单一的市场细分空间里追求的规模增长比较困难，因此房企需要练好“内功”，精准投资，防范房地产市场风险。在一线城市可以考虑城市更新项目以及合作并购，除此之外也可以考虑布局其他有潜力的二三线城市。

2、房地产企业应抓住市场调整期的发展机会，拓展多元化的利润增长极以实现更快更高增长目标，如养老地产、长租公寓等。世茂房地产除了房地产主业以外，还拓展了酒店、商业物业、主题乐园等业务模式并尝试在养老产业、长租公寓等创新领域掘金。

正荣集团：

1、房地产行业集中度快速提升，销售额TOP10房企市场份额将超30%，行业规模效应不断发酵，加速步入寡头时代强者，房企的分化在加剧。

2、在房企加速分化的背景下，对于有千亿愿景的中型房企加速规模突破，优化城市布局至关重要。在布局方式上，通过收并购，降低拿地成本，平滑投资风险。在城市选择上，着重做好既有城市深耕，对于三四线城市的投资前景持谨慎态度，这类城市是有一定机会，但是规模贡献率有限，在布局选择上需要权衡风险。

三盛宏业：

1、三盛宏业认为，房地产城市研究不应笼统以一二三四线城市分类，每个城市需要单独看周期。本轮政策调控后，一些三四线城市受内生需求推动影响，房价依然保持稳定甚至出现上涨的趋势。

2、在不同的周期里，大型房企为了保持规模的持续增长，会持续投资拿地；但是对于中型房企来说，会倾向于在低点拿地，在高点做销售。在城市选择上，除了一二线城市外，择优选择三四线城市，更实现现金流平衡。

3、房企应因城施策，精准把握不同城市主流需求。三盛宏业将重点关注热点城市周边客群总价接受范围灵活调整产品结构，有效把握城市主流需求。

上置集团：

1、房地产金融属性越来越强，房企应努力实现金融创新，强化自身具有优势的差异化路线。上置集团目前着力整合内外部资源，加强中下游企业的合作，打造房地产金融平台。

2、上置集团加大海外投资力度，重点关注伦敦、纽约、悉尼这类成熟市场，以期获得稳定收益。在集团未来上市发展策略里面，海外市场投资比重会有较大提升。

上坤置业：

1、中国房地产市场是一个典型“政策”市场，在宏观经济增速放缓，货币政策保持稳健，政策着力长效机制的大环境下，中国城市化进程在继续，房地产市场将维持10万亿的投资和销售规模，并至少还将持续5-10年。