观点地产网 9月1日，建业地产于香港举行2017年中期业绩会。出席会议的管理层中，除了往常熟悉的面孔投资者关系总监梅世荣以外，还有于今年3月份就任建业地产CEO和CFO的袁旭俊和胡平。

这是自年初胡葆森领衔亮相后，两位万科“旧将”首次主导的业绩会，而正如年初胡葆森所说的“在市场竞争越来越激烈之下，就像踢球一样需要请外援”一样，两位“新掌门人”无疑是被寄予厚望的。

事实上，在历经了2016年营收和净利润下滑之后，2017年的中期，建业交出了一份向好的成绩单。

建业地产发布的中期报告显示，在过去的半年，公司合同销售金额创新高，达到人民币138.8亿元，同比去年同期增长47.5%，完成全年销售目标的51.8%；收益为50.58亿元，较去年同期上升98.4%，而期内每股基本盈利为人民币16.59分，较2016年同期上升58.6%。

对此，袁旭俊表示，公司自2015年启动新蓝海战略转型以来已见成效，而截止今年8月底，公司已经完成170亿元的销售金额，“我们非常有信心完成年初提出的全年268亿元的目标”。

“算盘手坐镇”

和大多数房企不一样的是，建业地产的业绩会似乎有个不成文的惯例，即作为董事长兼总裁的胡葆森鲜少出席，而是由CEO领衔。

香港四季酒店敞亮的维多利港海景之下，投资者关系总监梅世荣、首席执行官袁旭俊、

首席财务官胡平、财务总监兼公司秘书邓任雨从左至右依次入座，而细究其个人经历，你会发现这是一场由“算盘手坐镇”的防守之局。

据了解，袁旭俊自1994年加入万科便从事成本核算工作，担任过上海万科公司财务部成本核算主管，拥有逾20年财务及管理经验；而胡平也拥有逾10年管理财务经验。

自然，在这场业绩会中，数字成为一个更为特别的存在。无论是在行业市场、河南市场的介绍中或者与其他企业进行比较时，袁旭俊的分析中数字成为一个重要的工具，也正因为如此，关于公司毛利率的细节问题亦得到详尽的回答。

据了解，中期报告中，与建业地产销售和营收大幅上涨令人惊喜的数值不同的是，统计期内建业地产毛利率由2016年同期的38.0%降至26.3%，对此，胡平解释称，2016年上半年的数值增高是因为公司结算量小，受特殊产品比重的影响大，因而是阶段性的特点。

他在介绍轻资产的毛利中提及，“上半年公司的轻资产收入中的毛利率占比大概是1.4%，今年上半年公司整体业务的毛利率为26.3%，这一块儿扣掉的话，大概在24.9%，所以公司房地产开发主业这一块的毛利率大概是25%左右，是之前一个平均水平”。

袁旭俊则表示，即便后面公司有部分少量的库存相信也会在一个合理的价格范围内解决，不会影响整体的业绩，“从2017年开始，后面的一年、两年、三年，我们的毛利率都会在一个比较平稳的状态，预计是20-25%”。

事实上，如果从结算周期的角度出发，建业虽然毛利率不如其他行业房企，但该份中报亦可以看到一些乐观的迹象：深耕河南省会及其他地级、县级战略的建业正从一二线城市的限购中获利。

中报显示，除了当期销售大幅上涨以外，统计期内的销售情况，建业地产的平均售价从截至2016年6月30日止六个月每平方米5116元上升至2017年同期每平方米人民币5358元。

胡平透露，在今年上半年销售的项目中，其毛利率均超过了20%，同比几乎有一个翻倍的增长。

袁旭俊表示，国内楼市政策的调控对建业来说是挑战，更多的是一个机会，其中固然有一二线城市的调控对于三四线城市的溢出效应，加速了三四线城市的更好的发展。

据了解，在截止2016年6月底的土地储备版图中，建业地产除了在河南的省会郑州以及海南三亚各有33.4%和3.7%的占比以外，其余均位于河南17个地级、县级区域。

“根植河南的战略不会改变”

熟悉建业的人都几乎了解，在过去的半年里，建业地产最多的举措无不在轻资产战略的布局之上，这一板块同时也成为了业绩会中的另一焦点。

据了解，在过去的半年里，建业地产在河南境内快速的跑马圈地，截至2017年6月30日，建业地产已累计签约52个轻资产项目，预计总建筑面积约966万平方米，而在中期的收入表中，该板块及项目的管理服务的收入于期内约0.99亿元。

胡平介绍，轻资产代建是品牌输出，其毛利率可以高达98%-99%，而统计期内的收入并不涵盖签约52个项目，未来会根据开发周期进行确认。

袁旭俊透露，及至年底，公司签约的轻资产项目将会接近70个项目，同时他介绍，在布局方面，公司在郑州以重资产为主，而在另外17个地级市则轻重并举，在县级市中则以轻资产项目为主，“我们相信这个市场的潜力还是非常大的，这是我们要长期做的一个事情，也是我们利润的补充”。

建业地产加快轻资产布局的背后与行业利润下行以及竞争加剧不无关系。在行业集中度进一步加大，房企加大规模扩张之下，即便想偏安一隅的建业也不得不应对日益“拥挤”的河南市场，尤其在被公认为具有巨大潜力的郑州热点市场。

对于其他房地产企业的进驻，袁旭俊表示：“大的开发商进入对我们来说没有压力是不现实的，肯定有压力，但我觉得即使有压力，也是促进我们更好的发展”，而他认为作出应对的方法就是通过非公开途径去获得更优质、更低价的地块。

据了解，在报告期内，建业地产新获取土地储备建筑建筑面积约408万平方米，而通过公开试产竞拍获得不足20%。而截至2017年6月30日止，建业地产拥有土地储备建筑面积约2412万平方米，其中权益建筑面积约1932万平方米。

“我们更多的是一些策略性的拿地，而不是我们到公开市场上去进行一个竞拍，即便是公开的竞拍，地王我们不会去拿，非理性的地我们不会去拿，同时管是大的企业也好，小规模的企业也好，一起来沟通，一起来合作的，我们都欢迎。”

据悉，在中期业绩会的不久前，建业地产刚以6.09亿收购蓝德汇丰，获得河南洛阳近千亩商住地块。

而对于未来是否会继海南之后进入更多其他省域发展时，袁旭俊表示，进入海南是因为当地河南人比较多，同时也合适的项目和机会，这是一个特殊的情况，“未来‘根植中原造福百姓，为河南人民建房子’的价值原则不会改变。

值得注意的是，袁旭俊提及，建业未来有海外布局的打算，但是近期先把河南区域做好，不会去其他城市布局。

以下是建业地产2017年中期业绩会现场实录：

现场提问：报表里面有轻资产这一块儿，看到估计今年的收入是0.99，截止在统计期内，整个签约的项目有52个。0.99亿的话是不是52个项目的收入全部算进去了？

还有就是您预计未来一年或者是两年，这个板块的一个收入贡献率有多少，这一块儿的毛利率的水平是怎么样的？这一块儿的整个的发展战略是怎么样的？