千锤百炼“磨”出来的商道

——乐居专访贵阳万科商管公司总经理莫榕平

他是贵阳万科商管公司的“掌舵手”，谈起商业管理、业态规划思如泉涌，滔滔不绝，不乏独到见解；除了专业性的东西，你还能感受到够多的人情味，或许正是这种情感的投入，使得贵阳万科商管公司目前的重头项目——万科大都会购物中心招商在不声不响中就超过80%。

“人成长到一个阶段有一个责任感，不是要留名青史，至少要给自己一个交代，我留给市场什么东西。”十几年不断地探索和思考，历练和沉淀，成就了今天他对商业地产的敏感性以及专业度，成就了他对事的严谨、对人的谦恭，终究也将为小河成就一个名副其实的生活中心，将在贵阳商业地产留下更多不可磨灭的印迹。在阳春三月温润的午后，我们约访了贵阳万科商管公司总经理莫榕平。

贵阳万科商管公司总经理莫榕平

从零售到商业地产，边“拼”边思考

不知道用“斗士”这个词来形容莫榕平会否让人觉得矫情，然而这却是笔者能想到的最好的词。不同于一般的“斗士”，除了勇，他还有谋略。谈到过往的历练，他说了一句话，“其实就是一个字，拼。我们不说奋斗，那太高大上了。”

莫榕平在“四大行”之一待过，有这样一句话来形容这个世界级领先的全球管理咨询公司，“对于管理界而言，它就像珠宝中的名牌Cartier一样”，这一具有传奇色彩的战略思想库培养了许多世界上最出色的管理思想家和商界领袖。而这个公司也以高压著称，经历过这里的历练，此后经受的压力在他看来“都不算个事”，同时，近乎苛刻的时间观念也对他影响至深。

他在内地进入的第一家企业在中国鞋类零售排前列，至今谈起这个曾经的“老东家”，莫榕平充满尊敬和感激，聊起当年在一线，进低矮的库房码鞋，一码就是好几个小时，往往累到腰酸背痛的故事，他仍以“锻炼出了腹肌”来笑着结束；苦中作乐，苦并学习着，似乎便不觉得那么苦了。

“在这家优秀的鞋类零售企业，我学到最重要的一个东西就是产品，你设计的好、质量好消费者就认账，你就会有口碑。”莫榕平说，“这个企业1992年进入大陆市场，很多年有一点没变，就是靠质量打天下。今天，在电商冲击下依旧卖的很好，那是因为核心竞争力没变，固守商业模式，而且市场应变速度快。”

5年前，出于帮朋友的忙，偶然间接触到商业地产，初次试水就大获成功，莫榕平便一下子起了兴趣，“原来商业地产还蛮有意思的”。尽管说隔行如隔山，然而聪明人自会找到这行与行之间的共通之处。那些在“卖鞋”时学会的运营思维，也被他带到了商业地产管理中。“商业地产贵阳的竞争力很大，但是地铁口的商业你要不要？好的路段，好的配套的商业，还是会有人想要买，遵循市场规律的商业产品就可以去做，这和做零售是一样的。”

做商业地产，招商是要面临的大难题，然而这个问题在莫榕平那里迎刃而解。“除了做过鞋类零售，我还做过很多轻奢品牌，几乎所有的品牌资源都做过，人脉资源也都熟络。”莫榕平谈到万科大都会的招商，颇有自豪之感，“招商为什么好找招？人脉是自己建的。从打拼的年代开始，我能做好一个场子，掌握全产业链，和设计配合好，把产品做好，做商业地产管理也是一样的。在哪个行业都要做到很专业，我们要吃专业饭。”

做商业地产讲策略，也讲情怀

贵阳万科商管公司总经理莫榕平

莫榕平正在着手进行招商管理的项目是贵阳万科于小河中心区位，地铁上盖的城市综合体——万科大都会。据新数据显示，目前项目完成招商超80%，儿童活动中心、儿童早教中心、美食广场、健身活动中心也已基本确认进驻，餐饮业态的招商工作基本完成，-1、3、4、5层店面已基本租罄。

而这一切基本上是在“不声不响”中完成，莫榕平说这是没有做过任何宣传推广取得的成绩。万科大都会凭什么赢的这么轻松？这可是市场上很多项目费尽心力，大肆宣传营销也做不到的效果。

“地段决定出身”，谈到万科大都会的成功之道，他说，仅仅从路段上看它已经有了很大的胜算。“做零售起家的人，选铺是我必备的技能之一，在地铁口的位置开铺我肯定会开。”对商业敏感的人都会知道地铁口意味着什么，地铁是人流的重要集散地，而人流是让商业“火”起来的重要因素。

在这么具有优势的区位，怎样有效地把人流引入到购物中心？这是莫榕平正在思考的问题，“一楼的租金往往比较贵，其实我在考虑，可不可以把一楼的租金降降，引入类似成都的方所那种比较有趣味的店，把人流导进来。”

在他看来，未来做购物中心同样要考虑到趣味性。“去年还在探讨社交入口的问题。很多开发商认为做景观是为了卖房，这是错误的，做景观是为了让人家去传播出去的，你要让更多人去看到你，喜欢你。”

同时，当下电商的冲击也带给了莫榕平紧张感，“你很难保证品牌的盈利周期，万科大都会2016才开业，再经历一个双11，马云玩到1000个亿，市场就已经很危险了。”带着这种危机意识，他正在寻找破局的办法。“原规划有85%的夯实，我想再拿出百分之五的点，留出来30%来做调整；未来的商业地产，shoppingmall，消费类地产都是以体验为主，以社交为基本元素，最重要的是社交行为的发生。”

而那30%的调整，他希望能承载起这样的一个愿景。“我们想要把这个项目打造成为一个有情怀的项目，能够把情感性的东西植入其中，回馈给小河的消费者一个很好的生活中心；这里是充分尊重人们诉求的地方，让他们觉得市区有的我也有，甚至比市区更好；我愿意去逛逛，没事就去坐坐，一个星期来个两三次，不产生任何消费行为，就当是休闲娱乐，到这个‘家’串串门。”

黄金时代到白银时代，促使商业本质回归

黄金时代，被看做是开发商躺着也能赚钱的时代，资金没有测算，一味地投钱，然后看着房价蹭蹭上涨，成本远远跑不赢价格上涨，利润高，不用太费劲，口袋就能装满钱；而在白银时代，则带来了更多压力和挑战，利润空间有限，开发商需要动脑子，花费功夫才能赚到钱。