从购物中心经营的情况看来，电子商务缩短了消费渠道，让产品更接近消费者，但对于购物中心的电影院、餐饮、娱乐会所等消费体验和服务型业态，却没有影响。比如“苹果店”， iPhone、iPad产品陈列其中，不再是简单的销售目的，而是把实体店打造成消费者的体验场所;再比如“孩子王”，它为孩子及准妈妈们提供全系列健康、有趣和有利于能力培养的延伸服务，这些成功地把消费者吸引过来，实现品牌规模增长。

　　2014年春天，SOHO中国抛售两个上海地王项目，被业界鉴定为“首都高档的商业地产开发专家也开始收缩战线”，对此，业界还有一种声音：即便是SOHO中国，要想运营过多的商业物业，恐怕也不容易。

　　答案恐怕并不乐观。如今，站在商业地产开发风口的猪不仅难以借势起飞，甚至会遇到比开发住宅更严峻的考验。

　　值得注意的是，有些商品是不需要体验的，比如大家电产品，未来它们的实体店的比例将会不断下降，而未来mall的定位，将是“去shopping化”，成为社区服务和体验中心。

　　我不建议大家去投资没有专业商业运营的项目，因为这种投资风险系数会加大。

　　数据可知，截止至11月，地产投资开发不断加码时，住宅投资、销售已是双向收缩，与此同时，被投资客力挺的商业营业用房却不如数据表现的那样喜庆。

　　而1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。

　　运营不易，竞争残酷

　　未来的shopping mall也是这个概念，它们将是以提供体验和服务为核心的体验场所。

　　未来拼的是企业运营能力

　　何锴看来，未来能活下来的商业项目只有两种，一种不缺资金，企业有足够资金来培育项目直至成熟，第二种是商业运营经验丰富，企业能缩短培育期，让项目尽快进入“稳健经营”的车道中。

　　“通过专业商业地产运营创造价值”将会是湖南商业地产开发商的常规动作。

　　在世邦魏理仕发布的《全球购物中心开发最活跃的城市》显示，目前全国购物中心已有3900万平方米，相比2013年已经增加了300万平方米，而中国在建的购物中心占全球一半以上。

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　　销售不易，库存凶猛

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　　在这种情况下，与其说商业物业受到冲击，不如说是传统的商业物业受到了消费观念、消费习惯的冲击。这时候，谁能拥有好的商业地段，就能取得商业运营的先机，如果还能拥有好的商业运营能力，那他就是经得起市场洗牌的优质商业地产。

　　如今大家都在谈互联网商业模式，认为电子商务是对传统思维模式、管理模式、业态模式的一种颠覆，我认为关于电子商务对传统商业的冲击，我们大可分开来看：所谓shopping mall，电商冲击的是shopping，而不是mall。

　　以长沙为例，很多人觉得现在的商业地产已经是“井喷”状态，但我看来，商业地产还没有完全饱和，对于长沙这样极具消费力的城市来说，优质的商业物业并不多。而随着人们消费习惯、消费观念的改变，商业物业的革新已经迫在眉睫——这种革新将会给体验型、享受型商业物业带来机遇。

　　当然，商业地产不断进步，根据人们消费习惯开发的新场所也在不断升级，如果说长沙市场真的会达到饱和，我认为只可能出现在两三年以后。

　　然而，在房企扎堆加大商业地产开发投资后，商业地产就是行业再起飞的风口吗?

　　需要注意的是，在商业地产供应凶猛的背景下，越来越多的企业参与竞争，其中不乏既拥有资金又拥有丰富的商业运营经验的企业。

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　　2015年第一天，某院发布了2014年度房地产研究专题，仔细查看销售数据发现，2014年业内外共同关注的“万绿之争”，绿地之所以凭百余亿销售金额略胜万科，是因为绿地的商用物业和海外地产销售规模大幅领先。

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　　突破口，他们用职场荣誉探索电商带来“去shopping化”商业模式

　　反观，如果上海的商业物业依然前景明朗，SOHO中国董事长潘石屹抛售在上海的商业地产就很难理解，更深一层的原因，恐怕还是国内一线城市的商业地产也开始出现相对过剩的问题。

　　住宅开发趋向饱和，在房企扎堆“加码”商业地产开发的背后，是行业再起飞的风口吗?

　　业界

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　　不难窥见，住宅市场的整体销售增量在收窄。而在住宅开发日趋饱和的情况下，商业地产成了多数开发企业现在及未来发力的重点。

　　未来商业地产拼的是运营能力，而不是销售能力。专业的商业运营主要体现在运营商是否帮助开发商实现盈利，主要的体现是，其物业的租金收入、长期的现金流、实现物业二次甚至多次的增值。

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　　与SOHO中国的举动不谋而合的，还有李嘉诚抛售的上海东方汇金中心。事实上，像上海这样极具购买力和商业前景的城市，也免不了被商业地产大咖们抛售，当国内的二、三线城市商业地产还在不断加大投资开发，商业地产开发和运营方怎么不会有更大的危机感?

　　如果开发数据继续增长，在未来三至五年多数城市出现了商业地产大爆炸也不足为奇。也就是说，未来很可能伴随着大量的、残酷的商业竞争，持有物业的企业一旦运营不善，就有可能面临物业长线亏损的情况。

　　长沙商业地产还有空间

　　答案恐怕并不乐观。如今，站在商业地产开发风口的猪不仅难以借势起飞，甚至会遇到比开发住宅更严峻的考验。

　　据国家统计局公布的数据显示，2014年1至11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，其中，住宅投资58676亿元，增速轻微回落0.6，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%，非住宅投资开发比重为32.2%。

　　比较几年前，现在长沙商业地产开发商越来越重视专业商业地产运营能力了。前几年，住宅价格快速上涨的时候可以反哺商业，亏得有住宅在撑着，但当住宅支撑不了商业成本的时候，出路就一定是商业物业的资产价值可持续和稳定增长。

　　商业地产比普通住宅多了一项投资功能，当实体经济不景气时，对商业地产也不失为机遇，从住宅投资撤出来的资金会部分转向商业地产。

　　如果你是商铺投资者，一定要有前期评估意识，评估这家开发商是不是有能力运营这个商业;在出手时,一定要擦亮眼睛辨别商家运营能力和投资企业运营能力，以此来保证这项投资决策的相对科学性和投资的抗风险性。

　　“商业地产发展，已进入了一个空前的供应高峰期，未来将有一大批的商业地产被淘汰。”喜盈门·范城营销总监何锴认为，城市的扩张诱发了商业地产的快速扩张，不仅对运营者的操盘能力提出了考验，也是对整盘市场、甚至社会经济的严峻考验。