“商业地产经过这么多年的发展，对专业的重视程度越来越高，越来越强调运营能力，商业地产从开发竞争转入运营竞争。”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者。但现在房企租金收入占比仍然很低，总体上看，国内商场回报比较差，达不到资本方要求。mDY潇湘晨报网

　　对开发商来说，最大的挑战还在于自持商业物业带来的资金压力。“养商期可能是2-3年达到收支平衡。有些开发商很乐观，但实际运作会非常难，而且要盈利估计要5年以上。”董月说，自持商业对开发商的资金链条形成了巨大的挑战。mDY潇湘晨报网

　　“据我们监测的数据，荟聚购物中心是以近乎满租的签约率开业。”仲量联行北京及华北区董事总经理张莹表示，H&M等很多快时尚品牌是首次被引入城南。mDY潇湘晨报网

　　变“轻”非一日之功mDY潇湘晨报网

　　仲量联行北京及华北区董事总经理张莹表示，新商场的招租情况都较好，比如通州的万达广场、大兴西红门的荟聚都以近乎满租的签约率开业，朝阳常营的长楹天街在开业时也取得了85%的签约率。mDY潇湘晨报网

　　去年底新开业的商场中，英特宜家公司耗时5年开发、位于南四环外大兴区西红门的荟聚购物中心备受关注。mDY潇湘晨报网

　　通州“巨无霸” 填配套空白mDY潇湘晨报网

　　中经联盟秘书长陈云峰表示，通州目前常住人口达到200万，但之前都是小规模的商业项目，通州万达的出现填补了通州商业缺乏的空白，所以一开业就很火爆，吸引了以家庭消费为主的客群。mDY潇湘晨报网

　　去年11月29日，北京通州万达广场正式开业。本周二下午，记者前往探访。该购物中心地上5层、10万平方米，地下3层、12万平方米，万达集团将智能科技融入到该项目中。在地下停车场，配备有智能停车系统，可以预约车位、寻车导航、手机付停车费，甚至还设有Tesla汽车专用充电桩。而一进入商场，通过输入手机号码获得验证码，可以免费使用商场wifi并成为会员，然后可以从手机获得商场内的打折、优惠信息，还可远程吃饭“排号”，边逛街边等位，等到快到号时会提醒前往就餐。mDY潇湘晨报网

　　轻资产转型动作最大的是万达。1月14日晚，万达商业地产与光大安石、快钱等四家机构签署投资框架协议，四家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。而此前万达商业地产一直是“一条龙”搞定。mDY潇湘晨报网

　　南城新商场 “逛街像在T3”mDY潇湘晨报网

　　记者在本周二的晚上来到法国老佛爷百货，与旁边其他商场熙熙攘攘的人群相比，老佛爷百货则冷清很多，每个店铺不超过5个顾客。而在地下一层的“大食代”里，则有近一半的档口最近停止了营业。mDY潇湘晨报网

　　龙湖则开始在开发环节就引入基金。近日龙湖与加拿大养老基金投资公司联合宣布，成立合资公司投资发展苏州时代天街项目。此前龙湖就通过一些合作降低财务成本。比如，去年7月，龙湖地产与渣打银行领衔的境外投资者进行了第一次股权合作，共同开发重庆观音桥龙湖新壹街综合商业地产项目。mDY潇湘晨报网

　　据了解，“买手制”定位高端、小众有个性，对选址要求高，连卡佛、Corso Como等买手店均选址在国贸、金融街等高端商圈。赵瑞华表示，北京客群出国购物机会较多，还有“海淘”的冲击，所以单纯到百货商场购物的少，更多的是一种体验式的消费，像老佛爷百货这种小众化的中高端百货在餐饮上要有特色，并注重私密性。mDY潇湘晨报网

　　在西单这一寸土寸金的地方，已有大悦城、汉光百货、西单商场等以大众消费为主的商场，在老佛爷百货最初的构想中，“轻奢风”的差别定位将给自己带来区别于西单其他商场的消费群体。mDY潇湘晨报网

　　不过，同样是地铁上盖，地处朝青板块的大悦城与长楹天街形成竞争关系。对此，朱诚表示，目前常营板块有长楹天街、常楹公元、北辰福第、万象新天、柏林爱乐等数十个社区，在长楹天街5公里范围内有近60万的常住人口，再加上地铁无缝连接，为其带来大量人流。“大悦城、长楹天街，再加上常营华联商场，其实是组成了一个商圈，将蛋糕越做越大。”mDY潇湘晨报网

　　此前，通州一直被称作“睡城”，缺乏生活氛围，原因之一就是商业配套比较匮乏。在通州万达广场对面的国泰百货于2009年开业，是通州较大的购物中心，但存在以百货为主、业态需要更新换代的问题。mDY潇湘晨报网

　　开发运营商英特宜家提供的数字显示，位于西红门的荟聚购物中心的商业面积为21万平米，主力店有4家——宜家家居、欧尚超市、苏宁电器及金逸影院。从面积上看，宜家家居占了5.1万平方米，其余面积由近400家商户组成，目标是打造“超区域型一站式购物中心”。mDY潇湘晨报网

　　第一太平戴维斯研究咨询部经理董月则表示，餐饮、儿童业态都能快速为商场带来人气，但缺点是租金太低，拉低运营商的回报率。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平透露，百盛或将北京太阳宫店转型为购物中心，这将使紧邻的红星爱琴海面临更大压力。mDY潇湘晨报网

　　荟聚购物中心mDY潇湘晨报网

　　趋势 商业郊区化mDY潇湘晨报网

　　长楹天街mDY潇湘晨报网

　　王永平认为，万达的运营能力在行业属中等偏上水平，能否运营好，这对万达是一个考验。今后这些“轻资产”模式的项目如做得好，可以往资产包里装，装到上市公司去。而这四家机构都是战略性的投资，最后可能要退出，届时不排除会有一部分资产可能会卖给万达。mDY潇湘晨报网

　　值得关注的是，长楹天街很大的面积规划成餐饮。据了解，其餐饮规划面积达3.1万平米，占购物中心可租面积的20%，超过130家知名餐饮品牌使长楹天街成为京东的“美食集结地”。mDY潇湘晨报网

　　RET睿意德中国商业地产研究中心高级分析师赵瑞华认为，“老佛爷百货二度入华在定位上已经做过调整，但在选址上有一定偏差。西单以年轻人、大众化消费为主，消费能力达不到老佛爷百货定位的中高端人群;另一方面，老佛爷百货仅有5万平方米，体量偏小。如果开在国贸、大望路一带可能会好很多。”mDY潇湘晨报网

　　【作者：自曾晖 袁晓澜 龚小锋】mDY潇湘晨报网

　　1月20日下午，记者从国贸搭乘地铁，45分钟后抵达地铁4号线西红门站，在地铁内有通道直接通往荟聚购物中心二层。荟聚地上有3层作为商场，地下3层是停车场，商场内部像一个长“△”。商场提供免费上网wifi和免费停车位，还提供荟聚宝贝游乐园服务。mDY潇湘晨报网

　　纵深·出路mDY潇湘晨报网

　　万科商业地产的运营模式，一直倾向于学习新加坡凯德商用的“轻资产”模式，将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举，“养肥”之后卖掉，从而实现资产的滚动。去年底，万科引入凯雷、麦格理等投资机构，将北京金隅万科广场等项目打包出售，借助投资方的资金，迅速在商业地产领域扩张。mDY潇湘晨报网

　　万科、龙湖借力基金mDY潇湘晨报网

　　位于朝阳区常营大社区的龙湖长楹天街，去年12月20日正式开幕。该购物中心商业面积达22万平方米，是地铁上盖商业项目。龙湖长楹天街招商总监朱诚表示，天街购物中心的目标客群一部分是年轻时尚人群，一部分满足家庭生活所需，所以业态选择也以中高端商业品牌组合为主。mDY潇湘晨报网

　　为了打造“轻奢风”，老佛爷北京采取了“买手制”，店内500多个时尚品牌中的300多个品牌由买手团队从全球采买而来，其中200多个品牌是首次引入中国。mDY潇湘晨报网

　　“买手店”冷清 选址定位有偏差?mDY潇湘晨报网

　　尽管轻资产有不同的路数，并非所有房企都可以做轻资产，无论是万达、万科还是龙湖，变“轻”都非一日之功，万科与龙湖的工程建筑及品牌运营能力众所周知，万达商业地产更是有十几年的商业积累和强大运作体系。mDY潇湘晨报网

　　通州万达mDY潇湘晨报网

　　上述20座万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都由万达操作，使用万达品牌，资产归投资者，万达与投资方从净租金收益中分成。这意味着万达从开发环节就完全不使用自身资金，开发完成后也没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。mDY潇湘晨报网

　　挑战 运营、自持资金压力mDY潇湘晨报网

　　北京另一家代理行的商业高管也表示，购物中心最大的挑战还在运营，管理层的商业品位、管控能力缺一不可，如位于东三环的富力village新开业时也十分火爆，但随后难聚客户，商户陆续关闭;而位于西二环的金融街购物中心，初期定位明确，由于管理层的换血，业态几番调整，目前也陷入困局。mDY潇湘晨报网

　　地铁上盖 餐饮集结mDY潇湘晨报网

　　张莹表示，新开业的商场都会有人气，但是否会昙花一现，还得看未来两年内的客流量和运营数据。mDY潇湘晨报网

　　太阳宫商圈的商业氛围一直较冷清，其中，爱琴海购物中心自2013年10月开业以来就面临重重考验，不断有业态调整。mDY潇湘晨报网

　　加强运营能力发力“轻资产”mDY潇湘晨报网