中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰介绍，爱琴海购物中心本来是红星美凯龙要拿来做家居卖场，租20年，后来改做了购物中心，虽然在招商、推广上较有创意，但受到租期、位置等客观不利因素影响，运营压力也较大，开业以来调整了40%的业态。mDY潇湘晨报网

　　在最近两年“满城尽是购物中心”的大扩张里，新京报记者实地调查发现，虽然新开业购物中心普遍获得较好的“初跑成绩”，但也面临着租金收益较低、电商冲击、商家同质化等重重挑战。mDY潇湘晨报网

　　同质化竞争中，最引人关注的就是距离荟聚购物中心步行距离15分钟的鸿坤广场。鸿坤广场购物中心负责人表示，项目业态中32%为餐饮、20%是超市、18%是儿童业态，其余30%为娱乐和购物，以周边社区型消费为主。据悉，鸿坤为这个购物中心已投资超过12亿元。mDY潇湘晨报网

　　荟聚之“大”让人惊讶。在不逛街的情况下，记者从商场一头走向另一头，需要8-10分钟。当晚7点，一个青年骑着摩托车在商场一层穿行，车身上标注着“治安巡逻”。一些主要品牌H&M、forever 21的面积非常大，显得人流冷清。mDY潇湘晨报网

　　高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇称，荟聚作为大兴区域型购物中心来看问题不大，但想成为类似西单的“超区域型中心”，得看后期对人流的聚集力。mDY潇湘晨报网

　　虽然记者走访当天是非周末，但商场内也是人来人往。永辉超市内聚集了采购的居民，老年人居多。而在万达宝贝王、大玩家，则多是年轻的家长带着孩子玩耍。mDY潇湘晨报网

　　爱琴海购物中心mDY潇湘晨报网

　　老佛爷百货mDY潇湘晨报网

　　1月21日下午，记者从地铁10号线芍药居地铁站步行约10分钟到达爱琴海购物中心。记者看到，商场地下3层，地上6层，布局类似“○”状，提供免费wifi服务，扫描微信就能查询到商户位置、打折等信息。商户方面，知名的快时尚品牌非常少，4、5、6三层几乎都是餐饮业态，儿童业态十分出彩，悦宝园等早教机构吸引了很多家庭，此外还有无印良品、单向街、红星影院等。由于儿童游乐、餐厅、电影院分布在3-6层，显得人气较高。相比之下，紧邻项目、刚刚重新装修的百盛，2层以上顾客很少。mDY潇湘晨报网

　　对很多当地居民来说，荟聚开业后填补了大兴“没商场可逛”的空白。但记者看到，消费者是逛的多，买的少，提袋率偏低，火爆的是餐饮，商场本身也偏重餐饮品牌，几乎占据了30%。“新商场太大了，逛街时觉得像在北京T3机场，得穿着羽绒服。”家住西红门的董先生说，荟聚开业后经常去吃饭和看电影。mDY潇湘晨报网

　　万达“去房地产化”mDY潇湘晨报网

　　通州万达广场顶部是全玻璃透光设计，商铺一层一层地呈圆环式上升。而作为全国万达广场中的A级示范店，通州万达广场包括万达百货、万达宝贝王、大玩家、大歌星、永辉超市、万达影城六大主力店，餐饮、儿童、游乐园等体验式业态成为助力。家住通州的王先生说：“这个广场吃、喝、玩、乐、购都有，最近周末常和家人在这儿逛。”mDY潇湘晨报网

　　那么，商业中心运营出路在何方?近来，万科、万达等的“轻资产”模式越发受关注，也被越来越多房企运用。mDY潇湘晨报网

　　据了解，龙湖地产早在2010年就拿下长楹天街地块，但规划设计颇费心思。龙湖在运营商业地产10年的基础上，学习新鸿基等优秀商业地产项目，注重动线和灯光设计，同时，购物中心5层高，可租面积为13.5万平米，另有8.5万平米用于过道、长廊等设计，让空间显得更宽阔，顾客逛起来更加闲适。mDY潇湘晨报网

　　运营压力大 业态调整达40%mDY潇湘晨报网

　　“坦白说，很多开发商其实没有运营大型零售商业的成功经验，比如我们认为有的房企成功操作了社区型商业，但还没有区域购物中心的经验。”高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇直言，开业热闹仅是一时，未来能否聚集人流才是关键。mDY潇湘晨报网

　　据悉，长楹天街购物中心以永辉Bravo超市、全明星滑冰俱乐部、百盛百货、卢米埃IMAX影城作为主力店，300多家各类品牌的专卖店与之形成有效业态互补。比如，百盛百货常营店3.5万平方米，将打造不同以往的主题百货。儿童天地、流行家居馆、教育培训等则为消费者提供一站式的生活服务。记者走访时发现，儿童乐园的人气较旺。mDY潇湘晨报网

　　业内人士表示，新商场郊区化一方面填补了郊区商业发展的空白，另一方面也面临招商困难的局面。一些品牌担心缺少客群而不愿意进驻新商场，而商场则以优惠的租金和补贴来吸引租户，这使得商场的开业情况较好，但也为后期运营带来更大的压力。mDY潇湘晨报网