以上这两个案例可以看到消费升级背景下，他们重品牌，重服务，重精神的享受，这是目前中国城镇消费人口主流的人格特征。

大家都开玩笑说，我们车总喜欢美女，我相信很多男士都喜欢美女，只是看说不说出来，这两个美女之前是范冰冰，范冰冰之前是大小S，就是要传递一种信息，都市的假日中心爱琴海人文生活的信息。我们做了场景对业态的迭代，你很少会听到有人出来讲我有什么业态，我做了什么商业划分功能，这是我们最起码要做的，但是我真正提供更丰富的，是我能提供的场景、空间、文化，对于建筑物或者商业形态的表现形式，在服务升级上更多拥抱互联网，我们不排斥互联网。

我今天演讲的是商业地产的两条赛道，我们大会组织了晨跑，还有领跑活动。商业确实是需要我们坚持挑战，并且不断自我超越的奔跑，而且奔跑一定要选对跑道，找准方向。有一句话说得好，没有成功的企业，只有失败的企业。

北京爱琴海购物公园是我们运营的第一个项目，是在2013年底开业，2013年的4月20号在人民大会堂开了招商发布会。其实在这个地点是非常的困难，当时我们周围两公里之内有五家商场，并且五百米之内有两个，一个是凯德，一个是华润的凤凰会，当时招商和经营非常艰难，但是我们还是开出来了，到今年为止，在这个过程中我们引进了跟生活有关的一些品牌，跟运动有关的品牌，生活方式包括瑜伽、高尔夫会所，这两天还开了青少年马术俱乐部等等这样的一些业态。

所以说在市场里面，接下来的整合、盘活、运营、资产价值的扭转，会是我们很大的机会，这也是我在上午的对话中，为什么说对我们来讲是一个非常大的机会。

还有一个关键数据就是出境旅游和购物市场规模，出境旅游是6000多亿，作为商业地产和商业运营的人，今年接触的很多都是跨境电商，关于进口商品转销，大家想办法做奥特莱斯这种模式。

还有一个案例可能做商业地产的非常清楚，近期长沙的梅溪新天地，上次跟他们老总开行业会，以往我们都说今天开业40多万客流，他开业那天78万的客流，并且那几天都是这么多，我不知道长沙这么多人，怎么集中到他那里去的，但是不那么容易，步步高做商业地产也七八年了，好像每年猎头都有打电话在挖人，但是他经过多年的磨砺，也不排除他在湖南电视台影视基地周边。

张华容 （上海红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长）：谢谢主持人，各位在座的行业大佬和媒体朋友们大家下午好！前一个环节大家都讲到了海外投资，讲到了很多房地产金融的相关内容，我正在愁怎么接下去，但是很多老总都讲回来了，讲了国内的商业地产的动向。

接下来谈第二个跑道，就是存量盘活是地产企业当下普遍的痛点和价值关切。目前谈到的是存量的压力，存量的压力大家都说非常大，全国商业用房待售面积达到1亿平方米，这个我就不重复了。

所以爱琴海购物公园不仅做到了大家所看到的各方面的内容，并且我们近期还结合在国内做得非常好的智慧智能管理系统，我们在北京爱琴海刚刚上线了，有他们全面的对整个物业做智慧节能的改造，不仅仅是把空调和灯光改一下，是整个管理，并且是实现远程管控，现在他们做了电源节能，做得非常好，这是我们爱琴海的实景，我不会跟你讲我招了多少了不得的品牌，但是我们能提供的是生活的空间。

虽然说我们在里面引进了传统业态，比如说书店，书店一部分是做沙龙的，并且在外面还有三百平米左右的公共空间，是我去乌镇玩的时候看到的酒吧放的，他说不知道你该干什么的时候，就坐在这里发发呆，所以你们在爱琴海逛的话会看到发呆区，没事坐在那发呆，那里的客流量最大，我提供最好的空间和服务，WIFI插线头，我们给的是另外一种方向，我除了卖东西，我提供生活空间，在这里你要待一整天总归要吃饭，总归要带点东西，首先是给生活空间，再带动消费，这可能是爱琴海这两年走的理念，所以我们的业绩也有增长，同年客流量增长了46%，销售额增长了33%。

爱琴海也是基于这个基础，对商业地产做投资和运营，目前我们的商铺出租率都是达到行业领先水平，目前所运营的方式就是这四种，我就不重复了。虽然我们谈的是两条跑道，但是我们谈到的还是同样一个话题，就是如何盘活我们现有的存量资产和提升物业品质，我也希望在以后更多的日子里，跟我们在座的金融机构还有我们的房地产开发商，共同携手来盘活我们的存量资产，也让增量资产更加更多的亮点，谢谢大家。

比如说之前媒体报道的买空日本，很多游客都去日本抢购马桶盖和电饭煲，有一次有一个大姐是合肥的，半夜三点说日本有24小时不打烊的，我去扛了一个马桶盖和电饭煲，我以为很便宜，但是电饭煲要3600，马桶盖是1800多，比我们在国内买的东西要贵，同样的东西贵很多。但是这体现了人们在新的选择上，更注重品质。

所以说消费升级只是实体商业的机遇，远远还没有真正做到我们的优势，如何深挖这个趋势中的创新亮点，才能让我们在发展和消费者的变化贴合在一起。消费升级的总体趋势，在我国的宏观数据上反映得很明显，近年来中国三大需求结构中体现了积极的变化，上午的各大专家和大佬们，都分析了这三个数据，我就不做进一步的解释。但是我们不可否认的是，社会零售品的消费总额，固定资产投资和进出口总额还是三驾马车的重要部分。

我是来自于红星美凯龙商业地产集团的，我们的产品是爱琴海购物公园，让大家有这个基础了解再进行下面的交流。

对于实体商业来说，产品服务以及空间体验都需要围绕消费升级进行重构，面对这样的趋势，我们选择的是守正出奇，回归消费本质。作为商业建设，资产拥有者或者说运营者，我们是运营这个物业的，真正提供商品的还有我们的租户，所以对于我们来说，所谓的产品升级，就是要求我们打造购物中心要有鲜明的特点，比如说爱琴海购物公园，定位的是都市的假日中心，在商业领域是一个深夜定位，瞄准的是怎么样通过情感和消费方式的连通。

刚才我们谈了应该是有四千多个商业平米以上的购物中心，从面积来看，真正汇集到部分企业，有专业运营能力的企业里面只有这么多，即使是我们认为行业老大的万达，也是6%，所有这些加起来还不到15%。

上海红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长 张华容

下面主要是讲库存压力和购物中心供给量仍在持续的冲突，昨天有领导在讲国外的人均购物水平和商业面积水平，从大数据来看，我们是缺失的，我们还是有机会的，但是从小的范围和环境来看，确实有一部分存在着泡沫，一方面是供给量增大，但是国内的商业领域集中度并不高。

但是这个过程也是不轻松的，我们要尝试新的可能性，提供新的场景和服务，因为消费者会感受到我们是否在升级变化，然后用脚投票。这是我们前两天看到的一个社会学家所说的，每次你花的钱都是在为你想要的世界投票。哪个地方的消费多，客流量大，有可能就是消费者最看重的区域或者领域。