瑞威资本商业地产业务合伙人、信韬商业董事长潘韬：

　　互联网冲击、百货“死去”、实体零售大衰退、商业地产“鬼城”……唱衰中国商业地产的声音一直不绝于耳。由此衍生的拯救商业地产的药方也层出不穷。类似的有：体验式商业、主题式商业、社群经营、大数据分析、O2O，等等。人们习惯将此称为“创新”。

　　“中国商业地产基本功打造能力很低，轮不到拼创新的时候。”瑞威资本商业地产业务合伙人、信韬商业董事长潘韬日前在一场商业地产主题论坛发表的豪论引发强烈反响。

　　“一个类金融行业”

　　潘韬认为，商业地产从本质上来说是一个类金融的行业，国外也将其归属在金融行业内，因为它投资回报大、回报周期长、对金融要求高。另外，零售为商业地产的核心要素，其实商业地产这个词也是中国制造，在国外则叫做“retailing real estate”，翻译过来即是零售不动产。在潘韬看来，中国的商业地产融合了金融、开发和商业三大属性，做好商业地产也必须做好这三件事情。

　　对于中国商业地产而言，坏消息是，2012-2015年间，中国每年投入运营的成规模的商业项目约450个，居全球之首，其中90%左右的项目由“无团队，无经验，无资源”的开发商投资并开发，他们无法承受资金大量沉淀的压力，转而散售商铺，最后导致大量商业地产项目陷入困局。但中国商业地产市场也并没有在萎缩、衰弱，整个市场实际上在持续增长，只是进入转型期。

　　资产证券化是解决中国商业地产问题的有效办法。将散售商铺转变为销售商业资产收益权，保证商业统一经营。也正因此，瑞威资本于2013年即展开了商业地产并购基金的战略布局。在资产端重点把握存量物业和分化市场，在资本端将盈利模式从挣快钱转变为赚稳钱，将业务模式从单纯的开发销售转变为REITS等金融创新模式，在管理端着重解决价值敏感点以及资产方和管理方的信任问题。瑞威资本在2016年将全面挖掘商业地产并购基金的投资机遇。目前，由瑞威资本打造的若干商业地产并购基金已储备了包括上海（楼盘）青浦某商业地产并购项目、上海漕河泾某5A甲级办公楼项目在内的多个一线城市优质商业地产并购项目。

　　潘韬认为，中国商业地产行业格局已基本确定，有可能打破格局的是金融背景的企业。

　　“贴身肉搏”如何让资产增值？

　　商业地产真正的本质就是让资产不断升值。有两个因素影响资产价值，一个是市场供求关系，另一个是专业能力。

　　然而，中国商业地产投资额不断增加，从整体市场来看，供远大于求，消费力的提升速度远远赶不上商业地产的开发速度和开发量，行业处于红海阶段，竞争之残酷可以说是贴身肉搏。

　　好的例子是上海恒隆广场，开业前三年不是很满意，2003年租金将近2亿元，2009年近7.2亿元，2014年9.5亿元。

　　要让资产实现这样的增值，并不是一件容易的事情，必要的前提是：商业地产的全流程，包括拿地、定位、设计、招商、运营，都由专业团队来倾心打造。瑞威资本和由龙头商业公司团队组成的不动产资产管理公司信韬商业正是在为此努力。

　　瑞威资本近日与保利资产通过汇聚双方在地产、法律及金融领域的优势资源，已经在不良资产领域开拓了广泛的合作渠道，深度探索了将不良资产持有人、投资人及清收处置人通过资产证券化的“链接”联合在同一基金体系下的创新模式。该创新模式独辟蹊径，在不良资产投资的一级半市场介入，方式灵活，安全合规，将实现参与各方的资源共享和效率最大化。

（责任编辑：张振江 HN061）