童悦仲：大家下午好！下面我要讲的题目是当前房地产政策与市场走势。我想讲三点，第一点讲一下房地产业和中国经济的关系；第二个讲一下当前房地产政策环境；第三，讲一下今后房地产市场的发展趋势。

　　先讲第一个，房地产业与中国经济。大家知道，全世界一共有180个经济体，我们中国现在排第二，2011年以后超过日本成为第二，2014年GDP是103804亿美元，第一次超过十万亿美元，美国是17.4万亿，日本现在还不到我们的一半。

　　我们的GDP构成是这样的，第一产业增值值，第二产业增加值，第三产业增加值分别占3%，38%，49%，人均来说，全球180多个国家当中，我们排在77位，去年的人均GDP是每人7589美元，大致相当于全世界平均水平10876美元的69.8%。所以我还算是一个发展中国家。我们的GDP相当于各个主要发达国家的1/5大1/7。

　　我列出的12个国家和G7和金砖5国。

　　我们再看一下房地产，这个表是把我们的商品房从2004年到2014年11年间，我们每年的商品房销售额和当年的GDP的数字进行比较，这个虽然统计口径不一样，但是这个比较可以看出房地产业在国民经济当中的作用。每年都是12%，最高的时候2013年，房地产的销售额跟GDP相比大概14%。商品房销售额和当年的社会消费品零售总额比较，大概30%，1/3左右，最高的时候2013年占到34%。

　　我们的经济发展主要靠三架马车，过去一直这么说，一个是净出口额，第二个是社会消费品零售总额，第三个是投资，最近三年不同颜色的三架马车的数字，实际上净出口在拉动国民经济当中所起的作用很小，主要是靠投资和消费。

　　房地产一头拉动关联消费和关联投资，跟房地产相关的税费占的比重也很大，大家知道跟房地产直接有关的税费种类很多，而且这成为了各个地方政府主要的财源，很多的城市的主要收入，房地产税费收入占到整个财政收入的50%以上，我们又叫做土地财政，这个话是很多人都在讲的，但是财政部最反感，财政部官员面前尽量少提土地财政。

　　房地产的关联效应，关联了很多行业，前项关联，后项关联，侧项关联，房地产繁荣，其他行业也跟着繁荣，如果房地产业收缩，紧缩了，其他的行业也会衰退。主要的行业包括钢铁、水泥、建筑、建材，装饰、装修、家具家电，零售业，社区服务业，文化、娱乐等等。关联效应是很强的。

　　在这种情况下，我们国家从国务院文件里面，把以住宅为主的房地产业定位为国民经济的支柱产业，首次出现这个说法是2003年的国务院18号文件，以住宅为主的房地产业是我国国民经济的支柱产业。但是这个提法提出之后，有很多专家是反对的，人家说房地产怎么能做支柱产业呢，因为房地产本身除了有使用功能，住宅有居住功能之外，还有投资的功能，投资的功能就很容易出现泡沫，最容易产生泡沫的两个东西，一个是股票，还有一个是房地产，全世界各国都是一样的，你总不能把股市当做支柱产业吧，所以有人反对，但是现在我们国家国务院并没有采纳，后来国务院出的文件里面又加了两个字，以住宅为主的房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，就是前面说的，关联效应很强，特别是这些年表现出来的。

　　伴随着房地产连续多年的快速发展，也积累了很多问题，这些问题一个是房价连续多年快速上涨，价格过高，引起消费者的不满，再有就是房地产的投机行为一度十分猖獗，使得金融风险增加。第三，住房方面使我们国家的贫富差距进一步扩大。第四，好多企业为了追逐暴利，盲目的进行房地产投资，使得部分地区大量房屋出现空置，甚至有的变成了鬼城。

　　我们政府出台了多轮房地产调控政策，这些政策政府采用的手段大致可以归纳五个方面，一个是实行差别化的税收和利率政策，遏制房地产投机行为；第二个用限购、限贷的行政措施减缓购房需求；第三加快供应土地，扩大供应，抑制需求，把房价控制住。强行的限制价格，抑制房地产的暴利；加快保障性住房的建设，解决社会弱势群体的住房困难，政府是这么想的。

　　可是，房地产业很多老总觉得不服气，我们房地产这么多年给中国经济发展做这么大的贡献，人均居住面积改善了，居民生活水平提高了，还老是打压我们，有的领导说开发商血管里面应该流着道德的血液，很多开发商是有意见和想法的。但是实际上也不是老是打压，每当我们的宏观经济出现下行趋势的时候，政府为了稳增长就会放松刚才的调控政策，甚至出台一些刺激房地产发展的措施，2003年非典的时候，当时经济箫条了，旅游不行了，餐饮不行了，交通运输不行了，当时的经济下行压力非常大，政府开始救市。2008年，国家金融危机席卷全球的时候，也开始救市。实际上在现在，我们又处在下行的阶段，经济下行压力很大，但是现在谁都不说救市了，没有一个领导说现在要救房地产，但是实际上大家可以看到，我们的政策是希望房地产不要下滑太快，我们政府对房地产并不是一直打压，而是双向调控。

　　政府都是这样的，世界上所有的政府都是这样对宏观经济都要进行调节，逆周期调节，这是上世纪三十年代，一个英国的经济学家凯恩斯，他之前的经济学家研究经济都是从人的心里、行为，个人的需求来研究跟经济增长的关系，所以叫微观经济学，凯恩斯第一次世界大战以后，全世界的经济箫条，生产过剩，经济危机来了，经济很低迷，凯恩斯的思路跟别人不一样，他说应该刺激消费，经济就会拉动起来，很多政府采纳了他的意见，果然见效了，促使我们世界经济走出了当时经济危机，起到作用。所以凯恩斯名气大增，各国政府都认为宏观经济学很重要，而且是以凯恩斯为主要的模仿，用他的思想来指导政府的实践。

　　市场经济条件下，政府的职能是什么，现在就是四句话：经济调节，市场监管，社会管理，公共服务。其中第一个就是经济调节，也就是所谓的逆周期调节，当经济过热的时候，政府采取紧缩政策，收紧紧跟，提高利息。然后还有很多的措施，当经济衰退的时候，政府要开始刺激，降低利率，当采取很多的其他的税收，各方面刺激经济发展，这是逆周期调节，经济发展本来是波动的，然后政府的调节，跟他对着干，保持一种平衡。我刚才讲了，全世界的思路都是这样的，其他国家的政府不是这么做的，但是也有很多的经济学家是反馈的，经济本身就规定，你要尊重他，干吗老逆周期调节呢，对这个很多不赞成，但是目前来说还是这样的。今年的10月13日，李克强总理主持召开部分省区市领导经济座谈会议的时候，又强调了要加强逆周期调节，培育发展新动能。

　　第二，我想讲一下当前的房地产政策环境，先要看看经济环境，现在的经济进入了新常态，实际上政府期望进入一个新常态，由高速增长变成中高速增长，而不是中速增长或者低速增长，比原来慢一点，不能太慢，但是现在一路是下行的。柱状图表示的绝对数量，折线图表示的是增长率，最高的是2007年，增长率是同比增长14.16%，後来2010年是11.45%，之后就进入了个位数增长，9.3%，到7.8%，今年年初公布的是7.4%，去年政府要求发展2014年GDP增长7.5%左右，但是今年一季度的时候公布的数据是7.4%，但是今年9月9日重新公布，7.3%，实际上没有达到7.4%。2015年政府规定我们的经济增长目标是7.0%左右，能不能实现呢，这还是一个问号。

　　这是各个季度2010年一季度到今年的三季度，四季度还没有过完，每个季度的GDP增长率是一直往下走的，今年规定的是7.0左右，一季度是7，二季度是7%，三季度6.9%，四季度现在还没有完，但是照这样的话7是够呛了，经济形势肯定是低于7%的。这个小数点，你别看0.1，这个就不得了，全世界看中国的国家统计局公布的数字，公布的好一点，全世界的股市都跟着涨，一不行，全世界股市都下跌。

　　最近又要开中央经济工作会议了，共产党执政这么多年，每年12月份开中央经济工作会议，党中央和国务院一起召开的，一般是开两天半，第一天上午总书记讲话，下午总理讲话，第二天全天分组讨论，第三天上午做总结，中午散会。中央经济工作会议对下一年的经济发展做整个的部署，而且要提出一个增长的方针，一般是三个字，三个字的。2014年和2015年这三个字没有变，稳增长，促改革，调结构，惠民生，防风险。还是要稳住。

　　但是也有很多人反对，用不着稳，7达不到就6.5，不行6.0，没有什么大不了的，但是我们政府不敢，你掉下来0.1，就有大量的人失业，很多人找工作更困难，社会问题会集中爆发，还是希望保持中高速的增长，现在能不能保住，还是一个疑问。

　　大家看到因为我们刚才说了，我们的三架马车投资是最主要的，我们看投资是在一路下滑的，这是最近，去年的十月份到今年的十月份的数字，近一年当年累计固定资产投资同比增速一直在下滑，这个是PMI的指数，你们看新闻联播，每个月的一号公布一个制造业采购经理指数，实际上11月份12月1日已经公布了，大家看到这个红线是在50%，这是分界线，高于50%是扩张的，低于50%是收缩的，我们一直在这个线波动，去年10月份是最高，50.8%，今年一直到10月份是49.8%，11月份是49.6%，看来今年的GDP可能比想象的还要悲观一些，因为中国是制造业大国，号称世界工厂，现在的制造业主要产能过剩，经济形势很不乐观。

　　还有一个CPI和PPI指数，CPI是居民消费价格总水平，数字越大说明要通货膨胀了，数字很低就是通货紧缩，我们这是一个很低的数字，也是去年10月到今年10月，最高的是在2.0，最低是0.8我们是低通胀的时代，甚至可以说是通货紧缩，这是消费的价格水平。

　　另外反映我们的生产水平，工业生产者出厂价格指数，PPI，这个数字每个月都公布，一直是负的，PPI在这一年当中从负的2.2%到负的5.9%，这说明我们生产东西不值钱了，产能过剩，卖不出去，钢铁、水泥，现在钢铁出钢的产能是12亿吨，13亿人几乎一个人一吨钢的产能，去年生产了8.2亿，全世界16.6亿，去年出口的一亿，国内只用了7亿吨，结果搞的日本、韩国、英国、他们都受不了了，中国便宜的钢材使劲往外卖，他们的工厂价格涨不了，也得跟着下降，对世界经济都是一个冲击。

　　这个是规模以上工业增加值同比增幅，这个指标也是在下行的

　　还有一个是消费，这一年里面，相比来说去年的消费增速比今年要高，今年最高的才11%。

　　这是进出口，也不好，出口是红色的，进口是蓝色的，都不太好，但是出口相对比进口好一些，出口好一点点，说明了世界经济还在缓慢的复苏，进口不好，说明我们国内的内需依然很疲弱。在这种情况下，经济这么差，下行压力这么大，政府又想保住增长率，对于房地产来说，既然在经济当中很重要，所以房地产的政策就是扩张的，刺激的阶段，改变调控方向，今年3月5日总理做政府工作报告，向全国人大汇报工作，总理提到了支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。大家注意，前几年都是我怎么调控，我怎么控制房价，遏制房地产投机，都是这样的话，但是今年没有了，不但没有了，还要支持，不但支持自住消费，还支持改善性的需求，你已经有房子了，我希望你在买更大，更好的房子，从整个国家来看，希望大家买房子，促进房地产市场平稳健康发展，这是改变调控的方向。然后降首付，去年的9月30日到今年的9月30日，连续发了几个文件，三次降首付，买房子的首付越来越少，现在是降到了25%，原来首套房至少四成首付，现在降下来了。还有降低存款准备金率，银行吸收的存款不能全贷出去，要留部分，这也是调整经济的手段，央行规定了，存款准备金率越多，银行贷款越少，经济不好的时候降低存款准备金率，银行有钱可以贷给你，再有就是降息，从去年的11月下旬到现在，一年已经降了6次利息了，现在我们的基准利率已经很低了，去银行存钱没有多少钱，买房子的话，贷款的利息负担就轻了，月供也少了，另外就是减免一些房地产的税费，过去的二手房买了房子转让，五年之内交营业税，现在是两年之内交，做有加大公积金的支持力度，你在老家交的公积金，也可以拿大北京买房子，还有降低资本金的比例，开发商有资本金的要求也降低了，鼓励开发商投资。另外推动消化房地产的库存，调整用地结构，还有松绑限贷令。

　　在这些政策的作用下，有没有效果呢，还是有一点效果的，但是看到这两个表，红颜色也是从去年十月份到今年的十月份，红线表示销售额，蓝色线表示的是销售面积。从最低点从今年的一二月份的时候，然后从今年的二月份以后一路上涨，销售额，销售面积都上涨了，这说明我们的政策起作用了，而且销售额增长的快，销售面积增长的慢，房价还在上涨。这是70个大中城市，每个月也要公布，2014年1月份到今年的10月份，一共是22个月，国家统计局每月18号公布上个月全国70个大中城市新建商品住宅价格的环比走之，也要公布同比还有其他的，环比走势最终反映的是市场动向，为什么叫70个大中城市呢，因为是代表着中国的大多数，房地产总量占全国的70%，红颜色代表着价格上涨的城市数量，蓝颜色代表价格持平，率颜色代表价格下降的，去年的一月份的时候还是很多的，62个城市上涨，两个持平，六个下降，后来上涨的越来越少，持平和下降的越来越多，最惨的月份是去年的九月份和十月份，连续两个月没有上涨，只有一个持平，69个下降，然后在去年的11月份以后，开始回暖，价格上涨的城市越来越多，持平和下降的越来越少。到今年的9月份的时候，39个城市上涨，10个城市持平，21个城市下降，到了10月份也下来一点。说明政策还是起到一些作用的。

　　这个表是按季度来说的，2013年一季度到今年的三季度，11个季度的情况，大家可以看到，折线图也是代表着增长率，商品房的销售面积同比增幅，销售额同比增幅，大家看到2013年一季度开始，一开始是下降的，到今年以后开始涨了，二三季度上涨的比较多，特别是二季度涨幅很大。这个表同样也是2013年一季度到今年的三季度，上面是新开工面积同比增幅，下面是竣工面积的同比增幅，大家看到也是稍微增长。

　　这个表是一年以来各个月份全国房地产企业累计到位资金同比增幅，第二个最低点是今年三月份，三月份开始回升，由负转正，房子卖的好一点，收到钱了，到位资金就多了，开发商好多的预付款收进来了。

　　但是尽管是这样好一点，可是这个指标，我们的房地产也是这一年来，房地产开发投资同比增幅是一路下跌的，到今年的十月份，就是2%，这个增幅很低，去年的十月份同比增幅12.4%，一路下降了，虽然销售回暖了，房地产形式稍微好一点了，但是开发商不投资，开发商不太看好房地产产业。投资积极性降低了很多。这个是买地，土地购置面积，你看实际上从去年十月份，实际上是当期累计的，去年还是正的1.2%，一下子跌到今年的2月份，就是负的31.7%，之后一直在30%，今年的10月份到了负的33.8%，我们看到一直在低谷，说明开发商买地的积极性也没有了，实际上今年买地，40%的土地都集中在北上广深四个城市，在其他的地方开发商很少拿地。这是最近一年我们的房屋新开工面积同比增幅，大家看到也是，去年的也是负的5.5到今年的二月份负的17.7，一直是低位波动。

　　这个表也是国房景气指数，这个指标在100是正常的，或者95到105才是正常的，低于5就是不景气了，大家看到去年十月份到今年十月份都是低于95%，最高点是去年10月份94.76%，今年五月份92.43，之后回升，八月份又开始下降了一点，十月份是93.34，说明我们房地产不景气，前景不乐观。

　　这个表是每个月要公布的几个数字，一个是房屋施工面积，房屋新开工面积，房屋竣工面积，商品房销售面积和商品房待售面积。最后这个待售面积全国建好的没有卖出去有将近7个亿平方米，这里面住宅4.3亿平方米，其他的商场、写字楼，因为商品房，除了住宅还有别的。这是相当于一个半年的销售量，正常半年卖这么多 。

　　我觉得比较恐怖的数字在哪里，是最高的这个，房屋的施工面积，截止到今年10月底，正在建设的有71亿平方米左右，陆续交工。其中住宅是49亿平方米，这个数字说明什么，全国城市人口也7亿，平均每人十平米还在建的，待售的每人一平米在挤压的，还有十平米在建，但是陆续的还有要开工的，前几年拿地没有开工的，肯定还要陆续的开工，这里面还不包括小产权房，还有很多没有纳入统计口径的，小产权房还有其他的一些。所以整个量是有一点过剩的。

　　所以今年11月10日上午，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第11次会议的时候说要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。他也感觉到，中央最高层，现在中央成立的将近20个领导小组，本来以为财经领导小组是李克强当组长，结果还是习近平，说明他是有想法的，有时候他的讲话和李克强的还不太一样，李克强讲逆周期调整，刺激房地产，习近平说房地产库存很厉害了，很严重了。这次会议上他还说了一句话，适度扩大总需求的同时着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率。李克强是在使劲扩大总需求，习近平说还不行，只是在需求上着眼不够，供给上也要着眼，为什么老百姓(603883,股吧)需求上不去，消费上不去，他对你整个市场的产品不信任，他觉得你房子要建的再好一点，为什么跑到日本买马桶盖，电饭锅，在国内不买，说明他们对我们的产品不信任，我们的产品需要更新换代，我们给老百姓的东西需要提升了。

　　今后房地产市场的发展趋势，我觉得有四点，第一，房地产价格的变化趋势，北上广深四个一线城市和一部分人口流入很多的二线城市，集中的大量的优质公共资源，房价依旧比较坚定，房价可能有所上涨，但是总体增速趋缓，也有例外，深圳今年涨幅很大，其他的城市没有那么疯狂。这几年东三省人口净流出220万，辽宁省流入20万，人口少了，房地产肯定不好卖了。看一个城市，所以大家怎么看，看小学生人数，小学生增加了，会好卖房子。

　　其他的二线城市和多数的三四线城市，由于开发量超出了当地的市场需求，目前的库存量大，对利好政策不敏感，房价会继续松动，可能今后数年房价都会徘徊，长的可能性不大了。

　　还有一些，前几年房地产盲目扩张的城市，房价在下降，少数房地产泡沫堆积严重的城市，有一些项目房价甚至会腰斩，先不久社科院谁搞了一个断崖式下跌，首先这个没有跟中央保持一致，制造恐慌情绪是不对的，断崖式的下跌不太可能出现，有一些地方个别的项目会下降。

　　企业经营变化趋势，经营的范围从单纯的房地产开发转向跨领域，跨行业，实现多元化的经营，恒大除了搞房地产，还在卖水。卖粮食，卖油，卖牛奶，恒大足球。

　　万科说我现在不是房地产商，我现在是城市运营服务商，万科鼓励所有的员工去创业，本来企业的职工想调走，企业是不高兴的，现在万科鼓励你下去创业，你没有钱我给你钱。

　　企业的经营理念从过去的重数量，重规模，重扩张，转向重品牌，重效益，重品牌，经营方式从不断的重复征地、开发、销售，循环，转向持有部分物业，通过租赁和经营获取长期收益。

　　经营模式从自主投资的重资产经营模式转向联建，代建，品牌输出的轻资产模式，浙江的最大房地产公司绿城，宋卫平现在又分成一个蓝城，绿城是重资产，蓝城是轻资产，在搞养老，现代农业，教育，代建。

　　房地产企业开发的产品变化趋势，开发项目的选址从已经趋于饱和的城市转向有市场前景的城市，少数有实力的企业开始试水国际市场，很多企业都高国外开发房地产，他们开发的房子基本上卖的都是华人，因为中国人走遍全世界，也需要房子，自己的开发商开发的房子，小区，他们愿意买。产品的种类从商品房为主转向商品房和保障房并重，而且从单一的住宅开发扩展到商业地产，旅游地产，工业地产，老年地产，园区的地产等等。产品的品质从相对的低劣和粗放转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老。我说的不是人的长寿，是建筑物的长寿，所以我们房地产业协会提出了建百年住宅。

　　产品的属性从毛坯房转向成品房，老百姓买到以后还要自己组织装修，很麻烦，质量也不能保证，还经常上当受骗，今后就是成品房，和全世界一样了。

　　项目的建造和营销方式的变化趋势，随着人力成本不断上升，采用产业化建造方式的开发项目所占的比重将逐渐增加。过去因为劳动力成本便宜，产业化受到抑制，现在劳动力成本上涨，人工价格越来越贵，所以产业化的方式，尽量拿到工厂里做，现场组装。还有BIM等数字化的技术手段将开始在房地产项目的设计、建造、运营维护方面得到应用，就是建筑设计模型，各个设计院都在研究这个东西，国外也开始用三维的方式做设计。

　　为了降低成本，保证质量，开发企业开始实行建筑材料、部品和设备的集中采购，特别是中小开发商，我们买东西都买谁家的，保证质量一起给我们打折，降低采购成本。

　　房地产的营销将更多的利用电子商务来完成交易，我们叫互联网+。

　　今天我就讲这三点，谢谢大家！

　　主持人（男）：感谢童悦仲老师的精彩演讲，再一次把掌声送给童老师！接下来有请建设部风景园林专家顾客中国园林行业协会名誉会长唐学山老师演讲。主题是园林国学。

（责任编辑：于书媛 HO012）

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