从2015年房地产市场销售面积和销售额的数据看，房地产市场回暖的趋势已基本确立。但是，房地产回暖的区域差异显然较大，另外，宏观经济数据依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，如果经济增速持续下降，房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减，后期回暖持续性值得担忧。虽然2016年的房地产政策会更加宽松，但是经济下滑下的市场预期发生改变，居民收入水平也会产生影响，所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。

4、商品房去库存尚无有效手段

商品房去库存已经成为2016年国家五大经济工作任务之一。目前我国商品房库存显然不是以待售面积为71853万平方米来计算的，因为这个库存量按照2015年的销售速度，只需要6.72个月就可以销售完毕，这显然不值得担忧。根据2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更真实反映我国的商品房库存，再以过去3年平均销售速度作为需求，则需要4.4年消化库存。可见，去库存压力显然很大。而目前对于去库存寄予希望最大的就是通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化，提升中国城镇化进程。但是，这一途径的问题在于，一方面很多收入相对较高的农民往往在一二线城市就业，他们即使买房更希望在一二线城市，而需要加大去库存的是广大三四线城市；另一方面，很多有支付能力的农民工确实有购房需要，但是缺乏将其转化为现实购买力，因为很多有购买能力的已经购买，而现在很多面对高房价，很多很难有支付能力，即使政府能对其补贴，使其能勉强支付首付，这种按揭也会具有一定的风险。还有建议通过降房价去库存，这显然只是一种理论思维，认为价格降低，需求会增加，但是事实上商品房市场跟一般商品市场显然不一样，投入资金大，所以在商品房市场人们的购买行为往往跟股市相似，买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期后会进一步降低购房需求。

5、房地产企业加快合作和转型

随着房地产行业的调整，房地产企业盈利空间越来越窄，一些根植于三四线城市的中小房地产企业越来越难生存，主动转型或者多元化经营成为趋势。而大型房地产企业也由于房地产市场的走弱带来风险上升，拿地更为谨慎，很多企业已退出三四线城市。一线城市由于地价继续攀升加剧企业流动性风险，大企业联合拿地开发成为一种新趋势。大企业间除了资金合作外，还有经验的分享。另外，房地产企业也在尝试利用“互联网+”这一国家战略来实现转型，但目前房地产企业的互联网应用主要是房产信息查询、线上销售和资金众筹，更高效的互联网应用模式还在探索之中。

三、房地产市场整体量升价缓 区域市场继续分化

2016年只要经济不出现严重问题，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价缓，但区域市场仍会继续分化。因此，房地产政策仍需要注意差异性，应赋予企业更多自主权。激发改善型需求加快去库存仍是最重要的主题，房地产企业转型和兼并的步伐也将加快。

1、区域分化继续加剧，去库存效果地区差异较大

只要经济基本面不出现大的问题，2016年房地产市场无论是销售和开发都会延续2015年分化的趋势，一线城市和二线热点城市还会出现量价齐升的局面，但是价格大幅上升的可能性不大，一般二线城市和三四线城市去库存压力仍然较大，价格难以上行。鉴于当前房地产作为投资的功能较弱，随着房地产调控长效机制的逐步完善，房地产需求将逐步趋于理性，加快去库存的关键在于激发改善型需求。但是，各地由于经济发展潜力和库存现状差异较大，去库存差异也会较大，极大城市群地区和一些经济发展潜力大、结构转型快的三四线城市去库存效果较好，而广大工业产业过剩严重和经济发展下滑严重的城市去库存效果较差。

2、房地产投资增速继续下滑，全年投资增速为零左右

一方面受房地产库存的不断增加到影响，另一方面又受到房地产政策宽松下房地产销售不断回暖的影响，2015年房地产投资增速虽然连连下滑，但是下滑的速度显然不断趋缓。但是，2015年三季度，房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长，再结合土地购置面积的大幅下滑，可以判断，2016年房地产投资仍将继续下滑，但是受到2015年投资基数较低的影响，房地产投资增速虽然继续下降，但是幅度有限，个别月份会出现同比负增长，全年房地产投资为零增长。

3、商品房销量仍会上升，价格变动的区域差异较大

2015年的商品房销售在宽松政策的刺激下不断回暖，尤其是一二线城市。事实上，我国城镇化带来的刚性需求仍然有较大空间，改善性需求也在不断涌现，加上政策的宽松，2016年房地产市场的销量仍然会延续上升趋势。再加上全面放开二孩政策，房地产市场需求在未来一段时间将谨慎乐观。但是，房地产市场区域差异化的影响和库存的压力会使房地产价格总体上升幅度相对销量增长比较平稳，但一线和二线热点城市及国家战略重点布局区域的城市商品房销量和价格增长都较快，三四线城市销量和价格的上升仍将缓慢，甚至负增长。

4、房地产企业转型和淘汰步伐加快，产业集中度将提高

房地产市场进入“新常态”后，企业利润不断下滑，房地产企业纷纷加快转型和兼并重组。一些有实力的品牌房企纷纷主动出击，实现多条腿走路，转型相当轻松。尤其是万科和万达的强强联姻，率先走一条合纵连横的新路子，为房地产企业的合作带来一定示范效应，可能出现更多强强联合或者抱团实施多元化发展的例子。同时，房地产企业面对房地产市场严峻的现实，加快转型成为一种必然，越是实力雄厚的企业转型的步伐会更快，尤其是作为商业地产龙头的万达，将2016年地产销售目标下调至1000亿平方米，相比2015年逾1600亿平方米的销售额，下调幅度近40%。这种迅猛的转型必然会对房地产企业带来较大影响，为国内其他开发商的转型提供了样本。同时，三四线城市中小房企的转型并非易事，有的只能选择放弃房地产业务，或被兼并甚至淘汰，从而提高房地产业的集中度。

四、房地产调控政策应细化和区别对待

房地产去库存成为2016年我国经济社会发展的五大任务之一，也是房地产市场宏观调控的主要任务，但由于房地产市场地区差异较大，对房地产市场的调控的政策应该细化和区别对待，调控手段更多采用市场而不是行政，刺激刚性需求，促进改善型需求，加快房地产长效机制建设，加强对“互联网+房地产”新兴业态的扶持和监管，促进房地产市场健康发展。

1、实施因地制宜的去库存对策