“以往绿城40%~50%左右的销售额来自给富有群体造顶级住宅，2015年开始，绿城会做一个调整，这一板块可能只占10%~20%的份额。”绿城中国董事长宋卫平1月23日在青岛的一次业主和媒体的交流，引发了业界震动。很多人没有想到，在国内深耕高端住宅领域的绿城居然也开始为白领建房。

“房地产对产业链的辐射能力非常强，房地产投资增速下滑会拖累建筑业、工业、装饰业等上下游行业的增长，引发连锁反应。”新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，要稳住经济下行的势头，房地产投资的角色非常重要，即使不指望它像以前那样充当 “火车头”，也至少不要拖后腿。所以从政策层面而言，房地产的稳定发展是政府希望看到的。

在绿城调整产品结构的背后，是日趋严峻的市场环境。宋卫平甚至提出，向小米创始人雷军学习，做利润只有不到7%的产品。激烈的市场份额竞争，也许会让本来毛利就在不断下滑的地产业进一步压缩利润空间。

《每日经济新闻》记者了解到，中华企业、绿景控股等多家房企计提了资产减值准备。克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，选择这种方式进行预亏公告的企业多半为中小企业，由于滞销或者地价上涨等因素，其经营业绩本身就不太乐观，计提减值准备只是为此提供了一个理由。

地方财政是否会亮红灯？

行业盈利预期走低

几乎在宋卫平发表上述讲话的同时，绿城曾经的合作伙伴融创也传出了收购佳兆业的消息。和融创定位高端消费市场不同，佳兆业是一家以刚需产品为主打的房企。

中原地产数据显示，2015年1月宣布在海外资本市场融资的房企仅有7家，合计融资额为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业600亿元融资额锐减七成。

土地市场

世茂集团副总裁蔡雪梅在多个场合提出，未来房地产开发的盈利模式，将从主要靠土地增值获利，转向依据“人性需求”开发获利，住宅成为一种可以接入医疗、教育、超市、保险、家居等各类商品和服务的新的移动互联网平台。

朱一鸣告诉记者，这种行为多半是由于当年企业经营业绩已经非常糟糕，通过推迟交房将业绩算入下一年的销售额，到时候可以凭借业绩“扭亏”在资本市场实现“翻身”，否则如果连续两年亏损，股票会被实施退市风险警示。

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“以往，1月份房企都会选择在海外大规模融资，但在2015年，受佳兆业事件及人民币贬值影响，房企海外融资遇冷，融资成本也明显上涨。”张大伟说。

克而瑞的监测显示，2015年1月上半月，61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米，环比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市场分化进一步加剧：一线城市商品住宅成交环比虽下降，但同比大涨近32%，表现依然抢眼；18个二线城市上半月商品住宅成交量同、环比都出现大幅下滑，且分化明显，厦门、南京、杭州等城市环比跌幅都超过30%，而南昌、贵阳、呼和浩特等城市环比小幅下降，与2014年12月的高点基本持平；三四线城市上半月整体市场成交环比虽仍在下滑，但同比来看与2014年同期基本持平。

随着2014年中国经济增速下滑至7.4%，作为最重要的经济引擎之一的房地产行业，政策暖风频频吹起。

资金状况

张大伟指出，在步入“后高周转”时代后，上市房企的核心净利润率依然处于下降通道，2014年上半年20家上市房企的平均核心净利润率仅为12%，处于历史最低位。

克而瑞研究报告分析称，考虑到依然处于高位的库存压力，2015年房价的整体走势应是先降后稳，目前宁波、沈阳等城市去化周期均超过18个月，去化压力巨大，房价还有进一步调整的空间。在这样的背景下，去库存仍将是市场的主旋律，房价有进一步下探的可能。

张大伟提醒，巨量的海外融资负债规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时随着美元走强，热钱流出速度可能会加快，从而进一步加剧房企资金压力。如果人民币贬值成为趋势，房地产市场将面临持续颓势，进而可能伤害中国经济。

上海易居房地产研究院近期发布了《2014年典型城市土地成交报告年终版》。报告显示，在市场下行的影响下，去年国内十个典型城市土地成交建筑面积25310万平方米，降幅近三成；土地出让金收入为8841亿元，同比下降15.4%；

比如，上海大宁金茂府项目就安装了抗霾防PM2.5系统、全屋软水净水系统、智能家庭控制系统等十二大科技系统，用高科技全面提升楼盘的品质，以和周边乃至整个北上海的对手差别化竞争。

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而对房企来说，房屋售出后的服务收益，也是弥补产品升级后利润压缩的必经途径。只有大量增加服务领域的盈利，开发商才能在产品升级后不涨价，进而达到快速周转，提升更多市场份额的目的。

李战军认为，在现阶段，土地出让金作为地方政府财政收入主要来源的状态不会改变，且不同城市的土地出让金贡献分化将成为常态。

中原地产首席分析师张大伟指出，目前楼市已整体进入 “后高周转”时代：随着土地成本、融资成本上升，房企以往依托高利润和高杠杆的策略很难再有操作空间。

Wind资讯统计数据显示，A股144家上市房企平均负债额为118.36亿元。其中“招保万金”四家房企的负债合计达到了9095亿元，除金地2014年前三季度负债979.67亿元外，其他三家负债都超过了千亿，其中万科前三季度负债4137.92亿元。从资产负债率来看，万科为79.6%，招商地产为72.2%，保利和金地分别为80.3%和72%。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，经济增速放缓的主要原因在于固定资产投资减速，在供应过剩的房地产和制造业领域，投资放缓尤为明显。摩根大通估计，由于房地产投资增速从2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1个百分点左右（包括对房地产相关行业的间接影响），预计2015年国内房地产市场仍将继续调整。

然而，与巨大的供应量相比，需求量却呈现持续下行的势头。欧阳捷调查发现，在绝大部分二线城市，人均居住面积已经接近30平方米，进一步改善的空间十分有限，三四线城市的人均居住面积更高，这意味着除了一线城市，存量人口改善住房的需求在不断放缓。与此同时，受到传统产业产能过剩的影响，农村劳动力进城的速度也在放缓，导致近几年大多数一二线城市人口净流入速度放缓，住房刚性需求相应减少。

但绿城产品结构将有变化，这一点是肯定的。

区域分化加剧

每经实习记者 林东岳 发自上海

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7家房企海外融资158亿

上海易居房地产研究院研究员亢亚娟分析认为，楼市降温导致地市降温。从成交量来看，一方面房企购地热情降温，另一方面地方政府供应积极性也有所降低，导致成交量低迷。从成交价格来看，土地价格以上升为主，主要是由一线城市带动，一线城市土地资源稀缺，且房价坚挺，对企业具有很强的吸引力，激烈的竞争下必然导致高价地的出现。

每经记者 卢曦 发自上海

对楼市一向乐观的原华远地产董事长任志强也坦言，尽管房地产行业已经进入底部徘徊周期，但由于商品房库存量巨大，房价大幅反弹的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才会出现回升的势头。

土地成交创五年新低

通过对企业的评测，宋延庆发现，目前行业内最需要重视的就是资产负债率这一数据，大部分房企资产负债率都在90%左右，而现金占总资产的比值也相对较低，一般港股上市房企这一比值控制在15%~20%，其建议A股房企也不要低于10%。

对于2015年地方政府的财政压力，潘勇堂认为，由于政府在土地市场有调节的主导权，2015年可以通过控制土地出让的节奏来补充资金。首先要防止流拍，再争取更高的溢价。长远看，提升城市品牌，提高规划水平，对地方政府卖地都是有利的。地方政府如果对土地出让金依赖过大，2015年压力就比较大，对于那些对土地出让金依赖较小的地方，波动不至于太明显。

供求关系依旧严峻

宋卫平的一位助手告诉 《每日经济新闻》记者，宋卫平所说的白领应该指的是中等收入人群，有些人虽然不是白领，但收入却并不低。这些人有改善居住的需求，也可以视为“刚需”的一种。

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克而瑞研究中心分析师杨科伟表示，根据调研，从2010年开始，市场48%的购房者就是为了改善需求。因此他对绿城转型“刚需”的想法的正确性有所怀疑，因为刚需并不成为未来房产市场的主力。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军接受《每日经济新闻》记者采访时表示，虽然2014年土地成交出现一定程度的下滑，开发商未来仍然会不断“抢地”。不能因为一年的波动，就看淡未来的土地市场，土地供应量会不断减少，在一线城市情况尤其突出。而且随着土地动迁费用居高不下，土地价值升值是长期的趋势。

开发商自救：升级产品 调整结构

福州市下发的 《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》提出，开发企业若有多余商品房或安置房可卖给政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江苏等省的部分地区也正在试点类似政策。第三轮救市呼之欲出。

欧阳捷认为，百强房企正在不断扩大规模，市场份额仍是这些企业追求的主要目标之一，这会逼迫中小企业不得不降价出售，利润空间被进一步削减，因此才会出现企业大面积预亏。

对于部分严重依赖土地财政的地方政府，2015年将面临较大的财政压力。其中三四线城市目前楼市库存依然高企，开发商拿地愿望进一步下降，是目前全国楼市、地方财政链条上最薄弱的一环。

欧阳捷认为，目前房地产行业的主要趋势就是供求关系逆转，在政策调控和市场格局变化下，行业逐步进入平稳发展期，盈利预期下调在所难免。

每经记者 杨羚强 发自上海

中国银行首席经济学家曹远征在网易房产举办的中国地产创新峰会上表示，中国经济增速放缓的背后，固定资产投资增速下滑是主要原因，房地产投资增速下滑则是最主要的拖累因素。由于中国的人口结构发生了变化，房地产市场从1998年以来的单边上涨时代已经终结，库存压力的加大导致房企新开工的意愿不强，房地产投资在2015年仍有进一步下行的压力。

中房信研究总监薛建雄说，这种改变和购买力有一定的关联，如今改善型需求购买的主力户型在90~120平方米。而80后、90后的生活习惯和60后、70后不同，家庭的小型化，使得消费者对居住空间的需求变小。