商业地产还有没有出路?道理其实大家都懂

2016-08-30 09:17 来源:中国商网

原标题：商业地产还有没有出路?道理其实大家都懂

在业内集体将目光投入到量价齐升、改善崛起的住宅市场时，商业地产高库存、高空置率、低人气的落寞窘境愈发凸显。

现状 商业地产“三化症状”依旧“老大难”

锐理数据显示，成都六城区写字楼整体存量高达5722万平方米。而在集中商业方面，截止2015年年底仅高新区库存就高达1761万平方米，其余五城区库存均超过500万平方米。而据国家统计局数据显示，成都商业总体存销比达141个月。与冰冷的高库存数据相伴的，是同样冰冷的空置率。以成都商务楼宇为例，目前全市空置率高达41%。

近三年六城区集中商业存量面积(万㎡)对比

商业地产何以陷入如此困境？城市商业网点规划失控或许是最根本之源。对此，新出台的“商改住”政策是一剂“退烧药”，但也仅针对写字楼市场稍有缓解。集中式商业处境依然胶着，关店潮和大体量新项目入市，轮番考验着从业者的抗压能力。

2016年初，天府广场营业14年的摩尔百货黯然撤场，开业11年的新城市百佳超市也宣布结业。品牌商业项目仍难逃此劫，今年华润万家各类型门店共减少727家，万达百货计划关闭全国46家门店。与此同时，据不完全统计，2016年成都还将迎来超过20个商业项目的亮相，包括三个万达广场(青羊万达、双流万达、蜀都万达)以及银泰中心in99，还有数度推迟亮相的鹏瑞利国际医疗健康中心。

市场行情在加剧，但核心问题依然没变。早在几年前，业内专家就指出商业地产的三大痛点也是突破点：同质化——差异化制胜之道在何处、边缘化——变革中怎样应对电商冲击、泡沫化——商业模式如何创新。如何让商业项目在低迷市场中成功生存，路子和道理其实大家都懂。

主题化商业 有标签才有差异化生存

尽管同质化是业内普遍认可的事实，但如何破解获差异化生存，鲜有商业项目做得好。实际上，通过借鉴国外的商业发展阶段及成功经验后，我们发现，主题化商业是解决同质化的不错方法。位于日本大阪市的难波公园就是一枚典型案例，以生态主题商业项目直接提升了整座城市的形象。

日本大阪难波公园远景

凭“难波公园“项目名便可知其定位已脱胎于传统商业，尽管它实际依然是一个购物中心与办公楼的综合体。但只有站在稍远稍高的地方，你才会看懂它的完整模样：一个修建在斜坡上的8层城市花园，层层推进绿茵围绕，每一层都布置有独特的景致，树林、草坪、岩石、峭壁、峡谷、溪流、瀑布、池塘。为达到自然生态式的项目定位，在局部设计方面同样“较真”。入口处，是一个被岩石覆盖的空间，仿佛峡谷入口引导人们探寻；暖黄色到桔黄色渐变的条纹造型，给人沉淀的岩石层的逼真感，此外还有设计师营造的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间景致，无一不体现生态自然之感。

而开发商们最在意的购物零售特性也并没有被抹去，位于中心区域的三层便是“豪华购物广场“，店面错落有致，并饰有草木植被和水景，给人寻宝般的购物感受。该项目最终获得日本2004年最佳建筑与环境设计、最佳综合项目SADI等奖项。

难波公园随处被绿植包围，层层递进

其实国内不少开发商已在借鉴该模式，西安的秦汉唐，南京的1912街区，水游城等。但多数仅仅是打着主题化的旗号，明确精准的定位、专业技术支撑、细节品质的严苛把控等多方面的主题化落地才是项目成功的关键。

体验式商业 “别说话 用心去感受”

电商冲击的是零售商场，而非商业地产。单纯以购物为目的的消费时过境迁，实体商业更多的担负起提供生活场所、主张生活方式、营造个性场景的角色，就像从物质需求转变为精神需求。精神需求，换言之就是时下被业界说烂了的“体验式消费”，而这些恰恰是电商难以提供的。尽管被说烂，但真正将体验式三个字嚼透的不多。一般将体验式粗暴的理解为“去百货业、去主力店、去购物化，提高餐饮、娱乐儿童等业态的“的趋同手段，结果反而又引发新的“体验式同质化”现象。

所谓“体验式商业”，是区别于传统商业以零售为主的业态组合，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境提出感官要求，使之成为工作和家庭外的“第三空间”。换言之，体验式就是要让你“别说话，用心去感受”。上海K11便是国内体验式商业范例之一。

上海K11楼体外观

上海K11的商业面积仅4万平方米，最顶三层为停车场，还有三层位于地下，除了位于核心地段外，这个自身条件并不十分优秀的商业项目，却成为上海文化艺术人群的乐园。

近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海、地下三层作为艺术展览中心、0距离的生态农场、随处可见的原创小众门店、牺牲空间而设置的随处艺术小品景观、突破传统的自由穿行动线、浓厚的艺术氛围营造……业内对K11的“体验式”特点总结了很多，有一个共通点或许可以总结，即个性、创意的身心体验感受。

上海K11的生态农场及公共区域内的艺术小品景观

“真正的场所并不存在于大楼之间，而是存在于人们值得记忆的体验中”，美国著名建筑师Curtis J. Scharfenaker点破了体验式商业在“场所制造”上的意义。对于K11的消费者来说，去K11看艺术展充电、与职业玩家级别的店主分享共同爱好、在艺术展品中培养美感、购买个性商品以彰显自我标签、激发创意见识、甚至结识志同道合之友，这些丰富的自身体验需求成为去K11的主要动力，周边购物反而退为附属消费行为。

上海K11内的互动体验课程及艺术展览

主题化+体验式“双打” 无敌是多么 多么寂寞

相比于需求旺盛的住宅，决策正确与否对商业地产来说尤为关键。毕竟商业项目资金需求大、回报周期长，不像高周转的住宅见效快，一招棋错将带来致命打击。