没有实力别做商业地产，除非你懂这些

2016-12-28 17:38 来源:九条观察

原标题：没有实力别做商业地产，除非你懂这些

今天，每一个进入商业地产运营的投资者都必须在两种商业模式下思考：

人+互联网+物流+商业

人+商业

前者是O2O和电商，后者是实体商业。价值兑现形式有了不同的选择，商业地产运营者发现，商业结构也因此正在发生着一些变化：

1、市场是由人的需求组成。任何一种商业模式最终都要有价值出口。

人的需求分为三个层次：功能需求，情感需求，社交需求。

满足功能性需求的商业基本将O2O或电商化；

体验式商业重在满足休闲、减压、娱乐、社交等情感与社交类需求，将在线下蓬勃发展，这是商业地产未来的重要方向。

2、功能性需求主要是解决某种问题。

例如：吃饭，日用品，电子产品，基本就是吃穿住行，这些需求目前都能通过互联网平台解决。

大量藏身在小区，小型办公区的，无高租金压力的商家，冲击着大卖场里，黄金地段高租金商家。未来商业地产也许可更多适合做中央厨房，物流库存，小型办公的物业。

3、 大卖场对企业商家的吸引力越来越小。

满足功能性需求的企业商家越来越重视互联网。控制地面渠道对于传统企业来说投入更大，而且互联网的冲击，带走大部分客流，地面渠道变成重资产，但客流正在减少。

例如：娃哈哈和南孚，都因为拥有强大的地面渠道而成为领先者，但又因为互联网的大出货量，很可能被互联网品牌颠覆。所以最近南孚着力加大对网购客群的影响。而娃哈哈更是因为既有渠道下沉，但品类客群向更习惯网购的年轻人转移，造成业绩下降。最近国美也希望增加直播平台内容传播，从互联网向线下店引流。在此状态下投资大卖场已不是最好的选择。

4、 休闲娱乐，体验式商业将是未来商业地产主要开发方向。例如：商业体有独特的硬件体验，北京世贸天阶的天幕，香港新天地的超长扶梯等，甚至包括仿古街，古镇，都能带来独一无二的体验，另外就是业态体验，例如：健身，美容，餐饮，娱乐等。

成都最火的商业是太古里，院街模式+时尚精品+时尚餐饮休闲+旅游景点（大慈寺），成为独一无二的商业旺地。

万象城，人流最集中的永远在4、5、6三层。这三层集中了旱冰，电影院，儿童乐园，餐饮，露天茶铺、咖啡饮品。

万达，据说万达广场项目董事长已经不再深度参与，目前万达重点开发万达城，也就是万达旅游城，城市+休闲+观光+娱乐+购物的体验式商业模式，这是万达未来的重点发力方向。

5、 小区200米以内的社区商业，还存在一定空间。

什么是网购无法满足的，一是亲身体验，二是即时需求。出门散步，突然想喝一瓶酸奶，当然选择就近的小卖铺，所以711，以及目前仿照711的小超商日益增多。

不过随着订餐平台逐步培养使用习惯，小超商也会发展送货上门，反过来对高房租产生不满而放弃临街铺面。社区商业逐渐仅能解决温饱。

6、 菜市场无可取代。大量三代同堂家庭是重要的客流来源。

生鲜类O2O因为物流仓储成本过高一直发展不顺，而且买菜一般是以不习惯网购的中老人为主，围绕菜市场发展的日杂市场能同时吸引中老年人为家庭采购。

7、 经济欠发达三四线城市，实体商业卖场仍有机会。

VIVO与OPPO正是依靠渠道下沉，吸引了大量无网购习惯的三四线城市客群。受经济发展水平影响，这些城镇居民购物还是以便宜实惠，眼见为实为主。

但在三四线城市投资一二线城市的综合性大卖场需要慎重，三四线城市往往偏远物流成本高，涉及品类过多，需考虑业态组合，动线分布，不同业态空间不同要求，满足各类人群需求，必然推高开发成本和未来的租金成本，这些成本将转嫁到商品上，较高的价格，以及大卖场只能作为终端市场存在，极大的限制了客群面。

三四线城市适合做专业化垂直卖场，例如：手机城，电脑城，小商品市场，日杂市场，建材五金市场，不仅能吸引乡镇一级的零售商，也吸引零售客户，品类单一，空间要求统一，开发成本低，能控制商品最终价格，有效规避风险。返回搜狐，查看更多

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