这就是国家战略，只有国家战略的一部分才可以在一个高市场化的行业，去市场化、零容忍、强化管控。如果把国家战略比喻成一个棋局，房地产行业就是其中一子，其所在的位置就是为大局服务。房地产行业的增长和中华民族的伟大复兴，和实现中国梦没有半毛钱关系，甚至于房地产行业的高速增长和国家战略是存在冲突的。房地产行业的政策博弈的基础是什么？一是经济平稳增长是决策目标；二是经济目标优先DOUBLE-Z目标。当国家战略作为唯一绝对的目标时，房地产行业政策博弈空间还存在吗？房地产政策博弈依然存在，但政策博弈的基础已经发生变化，原来的博弈基础一去不复返。原来的逻辑是，房地产复苏，拉动经济繁荣，出政策打压房地产；房地产衰退，经济萧条，出政策拉动房地产，房地产复苏……，周而复始。开发企业只要在经济变差的时候投资买地，房地产繁荣的时候卖房，非常简单的参与政策博弈。因为经济繁荣就打，经济萧条就拉，规律非常容易掌握。随着房地产的博弈逻辑发生变化，整个博弈的基础和结果都会发生变化。房地产政策将逐步和经济周期开始脱钩，最可能的结果就是政策的长期化，房地产政策盯住的目标是国家战略！

　　非重点二线三线城市（不包括环一线城市）依然处于比较平稳的市场环境，虽然重点城市的市场热度对非重点二线三线城市房地产市场有所影响，但目前看影响相对有限。特别是在重点城市市场增长放缓的情况下，对非重点二线三线城市影响的边际作用会迅速减弱。从政策层面看，虽然非重点的二线三线城市一部分已经重启限购限贷政策，但政策的完备性远较重点城市弱，因此政策的负面影响非常有限，不会对这些城市的市场产生实质性影响。这些城市即不存在爆发式机会，也不存在大幅度下跌的趋势，市场的量价都相对比较稳定。从规律上看，目前非重点的二线三线城市成交量已经达到比较正常的水平，进一步放量的可能性不大。同时，也不可以忽略的是重点城市对于非重点二三线城市的影响作用，从目前两类城市的价格差看，重点城市房地产市场衰退带动非重点二三线城市发生衰退的可能性不大。

     文章来源：微信公众号亿翰智库

　　四、政策长期化应该是预期之中！

　　限购限贷等限制性政策正以时间换空间的方式来解决当下行业存在的问题，长效机制包括房地产税、租赁住宅和保障性住房等多层次多角度制度保障正在建立。未来三到五年时间内，房地产政策维持现状，相机微调的可能性非常之大。就目前的政策环境看，房地产行业走势趋于平缓，处于一个窄幅波动的空间。行业失去波动才是房地产企业焦虑的根本，失去波动将导致行业竞争格局的固化，在波动中超车的机会越来越少；失去波动也将更多去金融属性，把握周期的择时投资失去作用；失去波动对于房地产企业的资源、内容和运营等能力要求越来越高，这些又是房地产企业经年累月磨砺而成。

　　由于开发周期的存在，项目从供地到开发，再到竣工进入市场，需要至少三年的周期。同时，房地产续存周期比较长，存量规模对于市场变化影响也会比较大，因此存量水平的累积也会经历更长的时间，租赁住宅作用于市场的时间也至少还需要三到五年左右的时间。也就是说，租赁住宅真正在房地产的产业结构上发挥作用还需要相当长时间，租赁住宅入市的效果是渐进式体现。

最新评论

　　8月底，国土资源部和住房城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，集体建设用地建设租赁住房更加打开了想象空间，为供地量提供了充足储备。集体建设用地可供地量庞大，在2012年底全国农村集体建设用地确权基本完成，用地宗数达到620万宗。虽然集体建设用地可以通过三旧改造等途径转为国有建设用地，进行商品房开发，但是转化流程严格，难度较大。但是，利用集体建设用地建设租赁住房规避了流程问题，同时也是农村集体用地持续性变现的路径，村集体有激励去推动实施。同时，政策明确鼓励平衡项目收益，鼓励采取联营和入股等方式建设运营集体租赁住房，这也为开发企业参与开发运营提供了政策支持。

　　对于未来市场的错判是，政策的长期化，不随经济的变化而变化。包括去市场化、压热点城市和政策严格化，这些都是脱离经济变化而变化的长期政策导向。最早市场普遍预期，2017年四季度政策存在松绑可能性；之后市场预期又推迟到2018年下半年。风险不是来源于政策，而是来源于对政策长期化准备不足，特别是管理层提出长效机制，并在租赁领域有所动作的情况下，市场依然难以意识到房地产行业面临着政策长期化的问题。

　　7月24日中央政治局工作会议提出：“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”契合我们以上做的判断，我们认为一共三层意思。

　　不容怀疑的是，目前绝大多数人是看多的，正像年初很多人看空地产投资一样。早在2016年底和2017年初，我们大体判断2017年房地产开发投资完成额增速的中位数大概在5%左右，乐观一点在7%左右。虽然从年初开始我们一直的观点认为，一二线城市回暖可持续，三四线城市的回暖中期（2018年）可持续，这一结论完全是来源于基于基本面的判断，也就是惯常所用的去化周期达到18个月。但是从2016年四季度开始，对于“住而非炒”的反思就一直没有停止过，对于“住而非炒”是一个实践中不断悟道的过程。

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　　其二，“住而非炒”指的是脱虚入实，炒作的是土地的价格，而不是建安成本。显而易见的是，建安成本的变化在房地产价格之中所占比重微乎其微，实际就是土地价格，就是那些所谓的级差地租。土地价格完全是虚拟经济的范畴，既是货币表现，又和实体投资关系不大，当然土地投资也不具有产业链影响力。继续解释一下，房地产投资之所以为投资，从开发的角度看，绝对多数的住宅开发行为（开发商）都是为了获利，而不是为了自住。虽然首套房的购买从市场客户分类上归类于刚需，但由于租房的存在，所以严格意义上所有的购房行为都是投资。脱虚主要指的是，脱离土地的价格，入实主要指的是建安成本，以及建安过程中带来的产业链上投资拉动。

　　在财税机制方面，房地产税立法已经进入到人大五年立法规划。房地产税制改革已经被多次讨论，导致房地产税政策对房地产市场预期作用的边际效应越来越低。在2017年两会上提出的房地产税五年立法规划对于市场预期的影响微弱，房地产税立法被淹没在房地产调控和房价上涨的关注度之中。土地出让收入作为地方财政收入（预算外）的主要收入来源，是分税制改革后给地方财政收入的非常重要的组成部分，而房地产税（费）改革势必会涉及到土地出让金的预算外收入。土地出让金的问题是房地产税改革的最为关键的问题，这个土地出让金的巨大的金额也非常相关。需要特别重申的是，在脱虚入实背景下，一定要关注到土地的价格问题，因为土地价格和实体经济关系不大。土地价格如果脱离实际能够支持的“地租”太多，就会催生“泡沫”。不排除长效机制会从土地价格入手，颠覆原有的土地招拍挂制度，重新建立一套结构合理的土地供应机制。其中，房地产税制改革在土地供应端是否存在显著变化是需要重点思考的问题。

　　从全国范围看，在重点城市（包括一些房价不高但成交量较高的二线城市）的租赁住宅供地推进不构成障碍，而在非重点城市推行租赁住宅的必要性不足。如果按照存量5%的供给总量看，在重点城市的租赁住宅具有可观的市场规模。考虑500万人口以上城市，商品住宅销售均价排名前30名的城市，2016年成交面积的20%，测算城市新增租赁住宅的供应量，年均全国新增开发面积7500万平米，大约100万套。

　　其一，“住而非炒”指的是去杠杆，指的是购房者，把所有的加杠杆的可能性全部封杀。我们可以看到，包括限购、限贷、限离等等，都是围绕着去杠杆。随着政策的推出，热点城市的项目出现了罕见的非日光和非周光。大部分购房者都已经要承担七成首付，而且我们很快发现政策的迭代效率开始加强，不断地补遗拾缺，把所有的可能突破政策的通路都堵死。对于个人投资购房者来说，房地产投资金额巨大，因此用杠杆是必要因素。作为房地产来说，天生的可抵押属性使得购房用杠杆成为最为重要的特征。更难能可贵的是，从历史上看全国范围内的长期低波动的复合增长使得地产用杠杆更为靠谱（低风险）。但是，限贷以及一系列政策已经将杠杆的使用降低到了历史的低点。广义的降杠杆已经被写入全国金融工作会议的报告，未来房地产行业的加杠杆恐受到更持久的限制。

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　　“住而非炒”大体有以下几方面理解：

　　租赁住宅是否会受到地方政府土地财政的消极对待。在已经开始开展租赁住宅用地供地的城市情况看，这些城市大部分在财政方面充裕，并且在销售住宅用地价格方面依然保持相对高位。当租赁住宅用地达到总供地面积20%的情况下，已经开展租赁住宅供地的城市土地财政不会构成租赁住宅用地的供地障碍。非常现实的是，租赁住宅用地在大多数三四线城市都将面临土地财政方面的压力，同时三四线城市的房价也不适合大量推行租赁住宅，土地财政障碍同样在一些房价类似于三四线城市的二线城市发生。