中国经济导报记者|杨虹

    岁末年终，一系列重要工作会议陆续召开。总结2017，布局2018，最让百姓关注的莫过于中国的楼市。“房子是用来住的、不是用来炒的”。2016年末召开的中央经济会议为疯涨的房价做出了明确的定位，这个定位贯穿2017年房地产调控市场始终，全国200多项调控政策让楼市上涨多少有所收敛，那么，2018年房地产市场走势如何？
    日前召开的中央政治局会议强调，“加快住房制度改革和长效机制建设”是2018年要着力抓好的重点工作之一，要“力争取得明显成效”。受访专家表示，这意味着2018年房地产市场以稳为主，调控不会放松。也有专家预计2018年房地产税会正式进入立法程序。

楼市调控下长效机制显威力

    2016年末召开的中央经济会议上提出，“房子是用来住的、不是用来炒的，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”党的十九大报告也提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在本月召开的政治局会议提出，要加快住房制度改革和长效机制建设。
    自2017年“3·17”调控政策升级以来，全国楼市经历了大大小小的调控200次有余，而且一次比一次严厉。安居客房产研究院首席分析师张波告诉中国经济导报记者，2017年楼市调控和以往数次调控相比，目标非常明确，核心就是围绕“真正落实长效机制”这个目标，短期不放松，更着眼于长远，启动调控组合政策。根本目的就是重视长效机制，构建房产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。
“目前房地产市场正处在降温后的稳定期，房地产市场也将持续较长时间健康正常的运转。这在于2017年调控政策对长效机制的高度重视，调控手段从抑制需求变成解决需求。”张波说。
    从国家统计局公布的数据来看，2017年1～11月份，商品房销售面积14亿万平方米，同比增长7.9%，增速比1～10月份回落0.3个百分点；商品房销售额11.5万亿元，同比增长12.7%。增长率虽然相比2015和2016明显降低，但在国家高强度的调控政策下，还是维持了强劲的增长势头。
    这是否意味着调控未见效？张波认为，并非如此。分城市来看，三四线城市的销售增长率明显高于一二线城市，其中1～10月三四线城市销售金额增速同比增长了27.2个百分点，而一二线城市同期则增速下降了2.9个百分点。“充分证明了国家分区域采用不同政策调控起到了积极作用。”
    张波进一步解释说，无论是提高首付比例，还是限购、限贷都是为了抑制需求，但需求的压制往往是暂时的，也就造成了需求被延后并产生集中爆发的后果。但“租购同权”相关政策大量推出，将部分非理性的购房需求，更好地引导到租房上。这些长效机制的落实，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极影响。
    对于房地产长效机制，盘古智库高级研究员吴琦表示，要以保障和改善民生为立足点，以土地、住房的供给端改革，税收、信贷的配套政策改革，以及养老、医疗、教育等资源分配改革为着力点。同时继续坚持分类调控，因城因地施策。“一二线热点城市，去库存要与城镇居民消费升级的需求相适应，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，合理控制信贷投放。三四线城市，要重点加快城市对农村转移人口的包容和融合，在就业、医疗、教育、住房方面提供与城市居民平等的公共服务和权益，有序缓解库存压力过大的问题。”

租购并举还需在租赁上多下功夫

    7月份，住建部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出，要继续深化城镇住房制度改革，建立租购并举的住房制度。并会同有关部门选取了广州、深圳、南京等12个城市首批开展住房租赁试点。
    截至11月份，在这12个试点城市中已有10个城市陆续推出了住宅租赁监管平台或住宅租赁交易服务平台，落实了国家政策。
    8月，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门等13个城市被确定为利用集体用地建设租赁住房的试点。
    张波认为，租赁未来应该在三方面做文章，首先是增加租赁房源的供给量，不但在数量上提供保证，同时还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持；其次是通过法律法规保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”；第三要在租赁的金融方面发力，尤其是大力发展资产证券化REITs（房地产信托投资基金），以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。

房地产税会正式进入立法程序

    2018年房地产市场价格走势如何?“房价基本上就是一个字，‘稳’，不用太多判断。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌近日对媒体表示，政府调控目标在于房价不要暴涨也不要暴跌，目前的逻辑是通过楼市调控的政策把房价稳定在当前一个水平之上，购房者买不起房并不是因为房价还在上涨而买不起，而是因为市场的调整，使得首付增加，而且银行利率也不断上浮，部分银行甚至上浮达到20%。
    谈到房地产市场未来可能出现的变数，朱海斌预计，“2018年房地产税会正式进入立法程序。目前看，2018年是房地产税立法比较恰当的时机，这是因为，目前房地产市场出现的一个关键变化是，与过去两三年相比，整个房地产市场库存量明显下行。”
    虽然房地产调控政策逐渐发挥威力，最近部分城市的房价出现了下跌，但是在这样的背景下也出现了一个很奇怪的现象，二手房价格远远的高过了新房价格。
    最新数据显示，2017年11月，成都、福州、青岛、南京等城市二手房价格高于新房价格，尤其是成都，二手房高出新房31.29%。因此，朱海斌建议，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。