2017年12月19日，凤凰网、凤凰房产携手举办的2018金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店举办。会上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁就《都市圈、人口疏解与高房价》发表演讲。以下根据发言速记整理：

非常高兴来到凤凰房产，跟大家谈一下高房价的问题。因为中国的房地产是冰火两重天，我今天有一些新的思路，主要讲一下都市圈、人口疏解与高房价的关系。

一、都市圈特点

十九大报告在区域协调发展中提出了“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”， 城市群就是都市圈的表现形式，而 “都市圈”就是城市群里有着千万人口以上的特大城市以及它辐射范围内形成的城市群。接下来就分析一下都市圈的特点。

首先，我们比较了首尔、东京、北京、上海都市圈不同半径范围的人口分布和面积情况。在核心区范围内，东京23区部的人口895万，首尔特别市1014万，北京五环内有1000万人口，上海外环线以内也是1000万人。核心区人口1000万的区域再向外辐射，就形成了整个都市圈。如果把核心区的范围再向外延伸放大，大概30公里左右半径的都市区范围，东京都的面积是2187平方公里，人口1315万；北京六环内2267平方公里，人口是1477万。如果再进一步放大到50公里半径的都市圈范围，东京1都3县大约1.3万平方公里，人口不足3600万人；首尔仁川京畿道面积1.2万平方公里，人口2500多万人；北京市域再加上50公里半径覆盖的周边范围内，面积2万平方公里，人口近2500万人。我们可以看到在都市圈内，随着半径范围的不断向外延伸，都市圈的人在不断的变化。这就是都市圈的特点。

第二，我们同样比较了都市圈周边的中小城市发展的情况。北京都市圈（50公里半径范围）的中小城市数量和东京都市圈的差距较大，北京都市圈5－20万的城市数量仅24个，仅为东京都市圈的1/3。大家所说的高房价，其实主要是集中在主城区，因为对于中低收入人口而言，主城区没有他们有能力购买的相对便宜的房子，才会使得矛盾更加突出。正因为都市圈周边中小城市和小城镇发育不足，这样使房价在空间上得不到缓解。所以如果能更多地发挥周边中小城市和小城镇的作用，就可以使在主城区内集中的高房价与中低收入人口住房需求的矛盾在更大范围空间得到充分的缓解。

第三，移民城市构成了都市圈的活力。2015年法国移民人数是778万，约相当于法国总人口（6670万）的1/8。2016年德国移民人数是1860万，约相当于德国总人口（8260万）的1/5。北京的常住外来人口是807万，约占2173万常住总人口的1/3；上海市外来常住人口是980万人，约占2420万常住总人口的2/5，深圳的非户籍人口806万，约占1190万常住人口的2/3。可以看到，移民人口越多的城市越具有活力。 

二、人口疏解

都市圈内的庞大移民人口也成为现在高房价调控政策的最重要的对象。人口控制政策与调控高房价有着很重要的联系，控制人口的逻辑是，只要人都不愿意来，就没有那多人要居住，就可以不盖那么多的房子。那么是不是全世界其他国家也都在采取人口控制政策？

首先，全世界没有一个特大城市成功地完成了人口疏解。有人经常举东京的例子，想说明东京也控制了人口。我前几年去东京的次数比较多，跟日本各个区域进行过深入交流。日本曾经提出了六次国土整治规划，也都用各种措施控制人口，但是并没有成功。我们可以看到都市圈人口是一直处于上升的趋势，并没有下降的过程。所以，那些提出日本成功控制人口的观点并不正确。

虽然东京的房价高，但是在都市圈的空间范围内，周边中小城市的发展大大缓解了东京市区的房价压力，我们可以看到人口沿着轨道交通线从市区向外疏解的趋势，在这个疏解的过程中，都市圈范围内的84个中小城市发挥了重要的作用。在特大城市，很多人没有经济能力购买主城区的房子，那么我们是不是可以在都市圈周边的中小城市和小城镇建一些居住区，吸引中低收入人口前往置业，以缓解主城区房价高与中低收入人口住房需求得不到满足的矛盾压力。在这方面我们其实是有很多政策手段可以运用的。

第二，虽然我们的一些城市一直在控制人口，但实际上传统产业和简单劳动的就业岗位在特大城市非常稀缺。我们看到1990-2009年纽约服务业就业人数在上升，服务业就业岗位增加了104万个。而2016年上海岗位需求情况中，岗位空缺大于求职人数缺口最大的职业是餐厅服务员和厨工，岗位空缺与求职人数比是8：1，缺7个人。其他服务人员的短缺也是非常严重的，这说明都市圈服务业越发达的地方，越是缺从事基本生活服务业的人口，而不是这些人太多了，所以采取人口控制政策并不符合城市产业发展规律。

第三，城市化发展到一定程度时，服务业比重会越来越高。北京、上海、广州的城市化率都超过了80%，深圳的城市化率达到了100%；而北京的服务业增加值占GDP比重已超过80%；上海、广州均是70%，深圳是60%。事实上，一些人眼中的“低端产业”和“低端人口”基本上都是城市居民生活中不可或缺的服务业和从业人员，这些人对城市来讲是非常短缺的。

第四，目前都市圈内已经出现了居住的逆特大城市化和消费的逆城市化的特点。居住的逆特大城市化主要是针对特大城市的“城市病”，因为都市圈核心区的人们面临都市的生活空间的压力、交通拥堵等问题，希望到郊区寻找新的居住环境。全世界无论是发达国家如欧美国家，还是发展中国家如巴西等新兴国家，富人都喜欢住在郊区，而不是住在城里。这是一类。第二类是消费趋势的逆城市化。我们很多人周六周日小长假经常要从城里到郊区去，去农家乐，吃吃农家饭，体验农活、采摘，欣赏田园风光，这就意味着未来住宅、酒店等类型房地产的发展也会随着空间的变化而进行调整。

在这种情况下，人口疏解的重点不是疏解人，是要疏解过度集中的功能。当然雄安新区在疏解非首都功能方面是非常重要的战略举措。另外，还有很多措施可以用，比如，利用周边的中小城市和小城镇的发展，但是北京的周边没有那么多的小城镇。我们将浙江、江苏、四川、河南、广东等省的中小城市与英国、法国、德国、日本等国家的中小城市数量进行比较，人口规模相当的情况下，我们的中小城镇发展非常滞后。即便是中小城市相对发达的广东省，5-20万人口的中小城市也只相当于日本的1/5。德国5万人以下的小城市有1800多个，我们没有相应的统计。可见，我们的中小城市发展相当滞后。如果能发挥都市核心区周边的中小城市和小城镇的作用，建设居住区，为中低收入者提供他们能支付得起的住房供给，这是非常重要的调控手段之一。