第五，都市圈空间范围内产业发展的特点。我们看到，随着都市圈半径向外扩大，二产比重在大幅度下降，距离核心区越远，比重越高。北京核心区内，东城和西城的二产占比低于10%，而三产比重超过了90%，到15公里半径内，二产比重上升，三产比重降低，当半径在50公里左右的时候，二产占比在40%以上，有的区域已经超过50%了。广州也是如此，核心区的越秀区和荔湾区三产比重分别是98%和80%，当范围到50公里半径的时候，黄埔、花都、南沙等区二产比较分别达到60%、66%和56%。可以看到，随着空间范围向外延伸，工业比重将大幅度的上升。可想而知，房地产发展的最佳距离是30公里到50公里之间，这样才能形成宜居居住环境。

都市圈内房价也是按照半径范围的扩大在发生变化。北京核心区的房价在10万以上，广州核心区房价5万－7万，而15公里半径内的区域，北京的房价是5万－8万，50公里半径左右的房价在3万元左右，燕郊房价则已经2万多了。广州也是如此，50公里半径内的房价主要在2万左右，中山小榄镇房价不到1万元。很多人有疑问，燕郊的房价也是在上涨的。那是因为我们还没有放开空间内住房供给的限制，使得这块区域内的住房供给非常短缺，而燕郊、香河、三河是因为通了轻轨房价才上涨的，如果我们把轻轨通到琢州、固安、永清等周边房价相对便宜的其他中小城市和小城镇，只要对住房供给的限制取消，那么一旦住房供给增加之后，房价还是会降下来的。

我们目前对房价的调控政策，只要你涨就不让你卖，即便是周边城市的房价1.5万到2万也不行，也要限制。实际上，我们的决策思维需要换一个思路来想问题。虽然周边中小城市的房价和自身的历史价位相比是在上涨的，但是对于没有经济能力购买主城区高价位住房的居民来说，这些中小城市和小城镇的相对房价是在下降的。我们可以再看一下京津冀周边区域的房价情况，河北省沿北京边界的一些城市，涿州、香河、固安和廊坊的房价均价不足2万元，而大厂、三河、燕郊的不足3万元。佛山的房价相当于广州主城区房价的1/4或1/5，北京更是如此。很多人宁可牺牲一个多小时甚至更多的交通时间，也愿意到燕郊、到香河、甚至到北京周边更远的地方去买两三万的房子，因为那里的房价相对更便宜、价格更能承受得了。

我们如何理解限价政策？限价政策的核心问题不是控制房价的涨高，而是要针对主城区的高房价，在空间范围尽可能进行适度的政策调节，可是我们的决策者，甚至地方的政策决策者，宁可限购、限售，也不愿意看到房价数字的上涨。实际上是在制造一种“房价不涨”、“房价下跌”的假象，房子不让卖，当然房价就跌下来了，可是一旦铁链子松开，可以卖房了，那房价就会飞涨上去。所以，要站在更大范围空间的角度来看待房价的问题，有很多重大的调整手段可以实施。

三、建议

我提出以下建议：

第一，要调整总体规划思路，发挥都市圈周边中小城市和小城镇的疏解功能。房地产有没有未来？有未来，我们要充分认识一线、二线城市房地产发展前景，这样我们才可以充分利用空间手段，来发挥疏解的作用。

第二，下放权限，允许周边的中小城市根据市场需求进行产业和居住的功能定位。因为我们没有给中小城市和小城镇充分的放权，反而在规划中对周边的中小城市和小城镇进行严格的限制，所以他们没有权限，他们的作用也得不到发挥。我们可以根据产业和功能定位来释放这些中小城市的活力，来缓解高房价带来的压力，特别是解决中低收入人口的居住问题。

第三，要取消对河北境内沿北京边界的城市发展房地产的限制，因为京津冀协同发展，河北省委书记一直在表示说沿北京边界的城市不能发展房地产，这种做法不客观。北京的房价涨了，很多中低收入人口买不起房，去房价相对便宜的大河北买房还不行吗？

第四，都市圈周边的中小城镇和小城镇的房价适度的上涨是可以的。如果这个地方的房价涨了，只要别的地方盖房子，供给增加后，房价自然就下来了，这对北京的居民来说有很大的利好。因此要调整对沿北京边界的河北周边城镇的房价调控政策，允许房价适度上涨，取消对小幅度房价上涨的行政限制。

第五，加快集体建设用地改革。租赁住房最大的空间在这里，可以满足两套房，三套房的需求。我们要看到消费逆城市化和居住逆特大城市化的趋势，这两个都可以发挥集体建设用地的疏解作用。

第六，要增加北京辖区内或周边中小城市和小城镇的住房供给，政府要改善基础设施，提高公共服务配置水准。

第七，鼓励主城区企事业单位到30公里半径以外的中小城市和小城镇落户。我们现在看到的规划思路是园区思路。我最近见了上地的一些企业家，他们抱怨说腾讯、百度等全部搬到那里去了，严重堵车。国际上不是采取这种形式的，而是企业自行选择，愿意去哪个小镇就去哪个小镇，苹果、微软、波音都是如此。我们把这么多企业都集中在上地这一个区域，几十万人都放在那里，能不堵车吗，人为地造成了“城市病”。实际上我们可以利用周边中小城市和小城镇单独成立总部，各自选择地方去落户，这样也会缓解我们的交通压力。

第八，放开辖区内的人口限制。要区分特大城市主城区和辖区的功能，特大城市的主城区要控制人口，但是辖区内要推进农业转移人口市民化，户籍政策要大幅度的放开，这样可以充分利用辖区调节人口方面的功能。

第九，我们不强求利用小城市和小城镇的居住区进行产城融合，我们要加快服务业的进入，建设有特色的居住区，同时可以进行房地产税的改革试点。

我想说明的是，高房价的问题我们有办法解决，房地产的发展在一线城市还有未来，关键是政府采取什么样的政策，是尊重市场，还是沿袭过去的行政控制的老路，这个决定了2018年的房市。谢谢大家！