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2017年上半年，龙湖新增银行贷款178.24亿元，期内偿还的银行贷款为99.5亿元。截至2017年6月30日，所借的银行及其他借款为641.69亿元，较2016年末523.6亿元上升118.09亿元。其中，无抵押的债券所占的比重最大，达到241.67亿元；有抵押的银行贷款为188.89亿元；无抵押的银行贷款为211.13亿元。 上述借款中，即将于一年内到期的为57.73亿元，一年后到期的款项为583.97亿元，占总借款的大多数，其中多于一年但不超过两年的为109亿元。总的来说，龙湖的短期偿债压力并不大，长期债务分配也比较均匀。 从偿债能力来看，2014-2016三年中，持续增长的流动资产让龙湖流动比率录得波动上升，资金变现偿债的水平得到提高，分别为1.48、1.69及1.51。不过刚刚过去的2017年中期，由于流动负债同样录得较大增长，因此流动比率下降明显，仅为1.41。速动比率方面，受累于于存货及待摊费用的占比上升，龙湖2017年的变现时间也较之前延长，较上年同期下降0.05，为0.46。 此外，伴随销售回款的增长及商业团队日趋成熟，龙湖在商业地产方面的投资也适当提速。截至2017年6月30日，龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津等地补充了8个天街项目。 持续将大量资金投入到持有物业中，也让龙湖的净资产收益率连年下降。观点指数发现，2017年中期，龙湖净资产收益率由2016年同期的13.33%上升到14.06%，不过比2016年底的15.66%下降了1.6个百分点。 住宅、商业与百万长租 近年来，住宅市场行业盈利式微，再加上调控政策密集出台，使得原来以住宅开发为主的房企纷纷寻找优质的投资渠道。住宅之外，龙湖则将投资重点放在了商业地产、长租公寓以及物等版块。 2017年最为明显的就是龙湖在商业地产的投资有了较大提速。自2000年，龙湖开始涉足资金运营要求更高的持有型物业，截至2017年12月26日，龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津、武汉等地共拥有投资物业51个，其中包括2017年补充的10个天街项目。 据观点指数了解，当前龙湖投资物业主要为商场，分为三大产品系列，分别是都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。 加上2017年新增的10个项目，目前龙湖拥有27个天街项目。2017-2019年，龙湖主要在建的商场为10个，合计在建面积为109万平方米，其中包括苏州狮山天街、杭州滨江天街Ⅰ期、上海虹桥天街、上海马桥星悦荟等。 截止2017年6月30日，龙湖已开业投资性物业面积为208万平方米（含车位总建筑面积为274万平方米），整体出租率达到94.7%，不含税租金收入11.4亿元，较上年同期增长28.8%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金收入的占比分别为87.1%、10.7%、1.5%，对应的租金收入增长率分别为31.2%、8.9%和3.7%。 得益于已开业租金的上涨以及在建商场的持续投入，2017年1-6月龙湖录得投资物业公平值增值约为21.48亿元，同比增长24.52%，这个数字也较2016年全年的变动额增加1.77亿元。同期，龙湖的投资物业资产值则从2016年末的490.31亿元增加65.62亿元至555.96亿元。 上述数据反映出，在楼市受到更多压力的2017年，商业地产却逆市上扬，获得较大的资产保值和增值。从另一个侧面也解释了龙湖为何对商业地产尤为倚重。根据龙湖透露的数据，至2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座。而在业绩要求上，希望能在2017年达成租金收入25亿以上的税前目标，长期要求则是到2020年商业地产占公司利润份额的20%以上。 龙湖在商业地产上的投资热情同样被延续到了长租公寓上，2016年开始，为了抢占房屋租赁市场份额，龙湖正式推出长租公寓品牌“冠寓”，并于2017年3月15日正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条冠寓产品线。 截止2017年10月底，龙湖完成了对包含重庆、北京、深圳、广州、杭州等一线及强二线城市的布局，覆盖城市达到14个。 龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石透露，2017年龙湖冠寓布局全国16城，预计开业房量逾1.5万间。按照龙湖的内部规划，未来三年冠寓将形成规模优势并挤进行业前三，营收规模实现20亿元。 不过从2017年的中期业绩来看，截止6月30日，龙湖冠寓租金收入占总投资物业租金的0.3%，仅为342万元，距离20亿元的营收规模还有很长的路要走。 在开发和持有物业之外，物业管理服务也是龙湖重点发力的版块之一。截止目前，龙湖物业的版图范围已经扩大到重庆、成都、北京、西安、上海等25个城市，服务涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、商务公寓、写字楼等，管理项目357个，合约管理面积已超过1亿平方米。 原报道 | 用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道；洞察全局，综合分析，运用材料与数据，呈现事物原有的面貌。 |