编者按：2017年，中国房地产创造了新的成交纪录，“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年，行业峰回路转，看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。

　　2018年3月22-23日，观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题已确定为“小年大周期”。

　　围绕关键词小年、周期，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现，重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道，通过分析、研究标杆房企发展情况，他们将如何应对即将到来的“小年”？

　　观点指数 无论是从成交量、成交价，亦或是从房地产现状来看，“2018年是房地产行业的小年”似乎已经是行业共识。在寒冬来临前的2017年，龙湖提前暖身，已经做好了过冬的准备。

　　2017年1-12月，据观点指数测算龙湖累计将实现销售业绩人民币1550亿元，距离龙湖1600亿元的年度销售目标仅一步之遥。

　　土地储备方面，从2014年开始，龙湖有计划地调整新增土地的区域选择，由原来的重仓长三角、华南区域，向环渤海和西部倾斜，并新增了华中和香港两个区域。截至2017年6月30日，龙湖覆盖城市增至31个，土地储备合计5002万平方米，权益面积为3711万平方米。

　　合约销售利好、土地储备充足之下，2017年的龙湖继续坚持稳健的财务战略，年内各项财务指标延续过往的良好表现，融资能力继续加强，这也为未来的规模增长提供强有力的防御。

　　小年棉袄 1600亿利好

　　2.00%、11.20%到61.60%，这是过去三年龙湖的合同销售增长率，2017年龙湖有意将这个数字提升到新的高度。

　　根据龙湖披露的月度销售情况，2017年1-11月累计实现合同销售金额人民币1484.4亿元，同比增长85%；合同销售面积973.6万平方米。

　　如此表现无疑是多方努力的成果，观点指数从发现，过去几年中龙湖一直在调整城市布局，将业绩重心放置在一线和二线核心城市，并择机进入到大都市圈的一些周边城市。

　　从数据来看，2014年-2017年中期，龙湖有计划地调整新增土地的区域选择，由原来的重仓长三角、华南区域，向环渤海和西部倾斜，并新增了华中和香港两个区域。

　　截至2017年6月30日，龙湖覆盖城市增至31个，土地储备合计5002万平方米，权益面积为3711万平方米。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区是龙湖的三大粮仓。

　　其中，环渤海地区主要以北京、沈阳、青岛、烟台、济南、大连、天津和保定为主，土地储备占总面积的39.4%；西部地区主要以重庆、成都、西安和玉溪为重心，占土地储备总面积的26.7%；长三角地区则占据20.3%，主要围绕上海、无锡、常州、杭州、苏州、南京、宁波、合肥8大城市。

　　2017年半年报显示，环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别占总合同销售额的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%及1.2%。

　　上述区域人口集中，购房需求比较大，龙湖的销售单价也由2014年的10803元/平方米，提高到2017年中期的15567元/平方米。这种情况下，努力加大供应量就能较快实现销售额的增长，很大程度上促进了2017年冲击1600亿合约销售的可能。

　　除此之外，先于市场调控的供货节奏也是龙湖2017年取得销售跃升的关键。早在2017年中报会的时候，龙湖就透露由于之前判断，2017年市场会呈现一个前高后低的走势，所以在上半年积极推项目。

　　观点指数查询龙湖半年报获悉，2017年1月至6月，龙湖加速推盘每月均保持在100亿元以上，销售保持高速增长。

　　进入下半年，由于一二线城市调控政策不断趋严，得益于提前布局一线及热点二线城市，龙湖的土地成本较低，即使以所限价格出售，依旧可以盈利。截至2017年上半年，龙湖土地储备的成本为4845元/平方米，为当期签约单价的31.1%。

　　需要注意的是，2017年龙湖销售大幅上升，除了所布局城市市场环境向好、推盘意愿加强以及货值充足外，多元化产品线也是重要因素之一。

　　2017年下半年，龙湖在售主力项目约95个，其中有37个全新项目上市，24个项目是推出的新一期新业态产品。产品涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求，并根据客户需求调整不同产品和业态间的比例，在调控的市场中精准定位、达成目标。

　　老项目出清及新项目的加速推盘，让龙湖实现了较好的回款，保持现金流的持续运转。这一点也体现在龙湖2017年的积极拿地动作上。龙湖业绩报告显示，2014-2016年期间，每年新增的土地数量分别为16块、25块和43块。

　　据观点指数不完全统计，截至2017年11月30日，龙湖通过公开市场、收购以及合作等方式，在北京、上海、香港、深圳等城市拿地369.76万平方米，地块合计44宗（含5宗合作地块），土地价格共约902.02亿元。其中7月拿地动作最为迅猛，单月纳储12宗，占前11个月的27.3%。

　　利润、负债与收益率

　　合约销售利好、土地储备充足之下，2017年龙湖各项财务指标延续过往表现，融资能力继续加强，为规模增长提供保障。

　　观点指数从龙湖历年财报获悉，2014-2016年，龙湖销售毛利率均保持较大增长，分别为26.51%、27.44%、29.08%。2017年上半年，得益于一二线产品的贡献以及上海、重庆的高利润物业交付，毛利达到67.93亿元，毛利率由上年同期的27.9%提高至达36.5%，这也推动了龙湖的核心净利润同比增长18%至28.4亿元。

　　需要注意的是，规模持续增长的同时，龙湖的资产负债率呈下行趋势。据观点指数研究，2014-2016年，龙湖的资产负债率分别为70.10%、66.07%、66.59%，呈现波动下降的趋势。2017年中期虽然为71.06%，但是远远低于前十大地产公司平均负债率水平。

　　来自金融端的统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，同比增长率达23.21%。其中的36家房企资产负债率超过80%红线，占比接近26.5%。

　　财报还显示，2017年上半年，龙湖手持现金为227亿元，较2016年底增加53亿元。期内总有息负债规模增长至696亿元，因此2017年中期龙湖净负债率较2016年末54%上升2个百分点至56%，不过这一数字也较2016年中期的63%下降了接近7个百分点。

　　上述数据的变化，与龙湖平均借贷成本下降不无关系。观点指数统计龙湖历年财务数据获悉，2012-2017年中，龙湖平均借贷成本持续下行，从6.72%、6.58%、6.4%、5.74%、5.5%进一步降低至2017年上半年的4.70%。