和讯网今天刊登了《直播丨2017观点商业年会——资本时代的商业地产》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。

　　未来金融+地产是绕不开的，因为这是一个非常长期的投资类的产品，它必须要有一个很强的资金来支持。从我们的角度来看，往往都是通过跟私募基金合作，培育、挖掘资产的潜力，通过REITs或者类REITs退出，资金回笼再投资。这样一个循环能够完善以后，对商业地产的发展会带来非常好的影响，同时也会让所有的资金和投资人有更多的选择。

　　主持人：非常感谢丁力业先生为我们带来的分享。接下来掌声有请下一位奉献演讲的嘉宾，中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人程骁远先生，演讲的题目是“商业地产的金融盘活策略”，掌声有请。

　　这是我们今年发的一个产品，我们当时收购了一个烂尾的购物中心，然后改建、提升，今年已经可以用一个REITs的方式实现基金的退出。从资本方来说，我们未来不是希望自己去收购，做很多特别细致的工作，我们希望有更好的团队跟我们一起合作，让我们把精力集中在资产管理、资金管理、资本管理上，让我们的伙伴发挥他们的作用，同时通过这样一个更开放的金融市场、资本市场，让我们的投资有更好的循环。

　　我们的REITs最大的两个缺点，一个是有时间限制，第二是增信，这是一个比较大的挑战，需要把这两个问题解决掉。

　　我们在商业地产上的投资量也是非常大的，虽然我们的去化面临着很大的挑战，但是我们的投资也在不断地增加，当然也有好的消息，就是我们的商业地产成交量也不断上涨，比如说在2016年同比上涨了52%，成交量达到2091亿。虽然是成交量里面大部分以办公为主，但是从实际增加的比例来说，商业地产是相当明显的，办公增加的55%，商业地产成交量达到410亿人民币，增加了70%，还有物流、工业地产，因为需求的增加，它的基数比较低，去年增加了10倍，最近看到万科在物流方面的投入也相当大，其实大家都看到一个趋势，非住宅类的成交量不断增加，办公楼、商业地产和一些其它类的投资都有很大的增加。

　　从我们的角度还是希望和优秀的团队一起合作，我们一起来成立基金，也希望大家继续留意我们，应该在不久的将来我们也会有一个新的基金，我们将和中国最强的一个商业运营的团队合作，我们认为有这样的基金的成立，有这样的团队的组合，我们在这样一个大的市场上，有机会在这些存量的地产上做到更好的收购，提升这些资产的价值。

　　今天我简单介绍一下商业地产和金融结合的方式。我们中信资本是投资为主的，我们以前也尝试过由自己投资、开发、管理，虽然投资回报还不错，但是我们感觉还是要跟更专业的团队合作，这也是我们为什么特别看好印力和丁总的团队的原因，我们认为跟最强的伙伴在一起，能够为投资者带来更好的回报，这也是我们为什么去年跟万科一起和丁总他们合作的原因。

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　　当然我们现在也面临很多的挑战，比如说法律或者是交易所的税负的处理，没有办法直接进入REITs，所以类REITs还是一个过渡的方式。我们是第一个通过美元基金在中国国内发的人民币的REITs，当然其它的也有，像光大安石去年的大融城REITs，大融城在二线城市，我们发的也在长沙，可见大家对资产所在的城市已经没有那么敏感，大家还是比较看重底层资产的现金流和它的运营团队。

　　今天我说的就是这些，谢谢大家。

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　　程骁远：整体来讲中国的类REITs还是在不断改善之中，我们希望有一天能够推出真正的REITs。我们现在面临几个大的挑战，第一是规模比较小，第二是投资者以固定收益为主，没有股权投资的风险意识，很多时候他还需要发行人给一个兜底，在其它的市场上是没有这样的要求。我们相信这个时间是不会特别长的，应该是很短的时间，中国的整体类REITs都会有一个很大的空间的提升。会越来越接近国际化。

　　我还记得去年跟丁总在福州召开的另外一个会议上，我讲了一句大家都比较振奋的话，我说商业地产的春天马上就要来了。其实在去年的时候，大家已经看到有很多的金融产品不断地在往商业地产这边来转。我们看到大的环境上，过去好几年大家一提到商业地产，提到比较多的词，一个是存量过大，二是竞争激烈，三是线上对实体经济的冲击。但是我们看到不单只是在中国，像丁总刚才提到的一些数据，包括我们自己投资的一些商场，今年双11的销售额提升也非常明显。我们可以看到最近这几天，在其它的一些地方也看到很大的并购发生，我相信这些机构也是看到商业地产非常好的前景。

（责任编辑：常丹丹 HO016）

　　我知道今天整个的时间已经超了很多了，我也尽快把我的几个主要的观点说一下。

　　刚刚提到REITs的一些数字，可以看到第一条是美国的，美国的REITs市场一枝独秀，有1.1万亿美元，这是相当大的量，其它国家因为起步晚、市场比较分散，或者也有其它的基金的形式持有，欧洲的REITs市场上市的规模没有那么大，所以在欧洲你可以看到很多还是由基金持有的，因为欧洲有很多保险的资金，或者是退休基金，他们还是倾向于直接进入到一些基金，利用基金的形式来持有物业。